摘要：目前，我国房地产行业快速发展，为了保证各方面工作的有效进行，对房地产进行有效的评估工作，为房产销售、房屋管理等提供了有力的依据。下面文章就对房地产项目综合评估体系建设展开探讨。
关键词：房地产；项目评估；综合体系；评估体系
引言
随着大数据时代的来临,在资产评估工作中,出现了许多数量巨大并且结构复杂的数据类型,所以工作人员要利用大数据时代下的先进工作处理手段,来提高资产评估的准确性和工作效率,另外,大数据时代带来的先进工作手段,也可以将一些云计算的数据和资源进行共享,从而使得资产评估工作更加全面性。
1房地产项目实施综合评估的必要性
开发商的核心竞争力是项目开发能力,而进行项目开发的本质是根据政府及银行的监管措施,并整合勘察设计、总承包商、监理单位、销售策划等合作方资源,最终形成住宅成品,出售并交付于小业主,开发商对于项目品质的诉求是来源于法律法规要求和业主口碑。因此,开发商以依法合规为前提,开展提高项目进度、质量,最终实现项目收益、提高客户满意度指标的综合评估,从而提高核心竞争力是很有必要的。目前较大规模的总承包企业在项目管理方面也采用了实测实量等内部管理评估机制,但由于项目施工中存在着多个分包单位协同作业,总承包单位的质量控制主要体现在基础施工和主体施工阶段,一旦进入精装修和园林施工阶段,绝大部分总承包单位是无法通过合同约束相应分包单位的,因此在房地产项目的管理方面,如果交由施工方全权把控项目质量,是有其局限性的;另一方面由于施工方和开发商服务的对象不同,开发商作为与购房业主发生直接合同关系的主体,管理的目的是提高签约额、提高项目收益,管理侧重点应当是地产市场风向和小业主关心的问题,比如渗漏、观感质量、户型方正、房间净高等会影响客户满意度等口碑的事项。第三方评估,是类似于监理单位管理的一种手段,其结果可以用来作为合同约束条款,控制进度款支付;但是其检查频次较低,并且更侧重于质量、安全的参数化评价,不能完全反映项目的管理水平。2014年住房城乡建设部印发《建筑工程五方责任主体项目负责人质量终身责任追究暂行办法》的通知,明确了建筑工程五方主体责任,开发商作为建设单位,承担了终身责任,因此在项目管理中,设置综合评估环节,既能保证项目的质量与安全,也能对项目开发团队的管理动作进行检查,从而大大减小了项目出现违法风险,也规避了因合作方对于房地产市场的不了解造成管理方向偏离的可能性。
2投资性房地产主要评估对象
所谓的投资性房地产是指用于赚取租金或资本增值或两者兼有的房地产,可以单独计量和出售。企业会计准则第3号明确规定以下三项为投资性房地产:第一，已出租的土地使用权;第二，增值后持有并准备转让的土地使用权;第三，已出租的建筑物。其中,已出租的土地使用权是指企业通过出让、转让方式取得的,以经营租赁方式租出的土地使用权。持有并准备增值后转让的土地使用权,是指企业取得的、准备增值后转让的土地使用权。根据国家有关规定确定的闲置土地,不属于持有并准备增值后转让的土地使用权。已出租的建筑物,是指企业拥有产权的、以经营租赁方式租出的建筑物,包括自行建造或开发活动完成后用于出租的建筑物。这三者也是投资性房地产评估的主要对象。然而,值得注意的是,投资性房地产不包括为生产商品、提供劳务或经营管理而持有的自用房地产和作为存货的房地产。
3房地产项目综合评估体系建设策略
3.1加快房产税立法
由全国人大立法是迫在眉睫的重大事件，符合税收法定原则，完善现代财税制度。这是改革房产税的首要任务，目前我国正致力于立法程序的完成，全国人大立法，定制总体范围的法律条文。房产税的立法层次最高，在此基础上可以将立法权转授给各个省份政府，地方政府可以根据各自的具体情况制定特定的税率、优惠政策等。
同时在推进立法进程中要注意透明公开，让公民参与进来不至于在房产税正式实施的时候有太多的不适应和抵触情绪。为了确保房产税的顺利征收,也可采取一些措施,在经济发展较差的地区,暂时不征收房产税,先将经济水平较高的城市作为试点,完善征收体系,再逐渐向其他地区推广，同时加强对技术人员的培训,构建技术方面交流与合作的平台,完善批量评估系统。
3.2建立资产评估统计模型
为了使工作人员的资产评估工作具有较高的科学性,工作人员应当运用计算机技术来对资产评估统计模型进行完善处理,从而可以提高中大数据的处理能力以及数据处理后的精准度,因此工作人员应当利用计算机网络技术来建立相关资产评估统计模型系统,通过计算机网络专业化的信息处理手段来使的资产评估信息具有较高的准确性。工作人员还可以运用网络计算机技术进行模拟的资产评估,从而在一次次的实验中,选取最佳的资产评估方案和技术手段。因为随着当前大数据时代的来临,工作人员资产评估重点是对数据核心的准确预测,准确的预测评估手段是资产评估企业最主要的竞争点,因此,工作人员应当根据计算机网络系统来建立数据评估的模型的评估过程监督。充分利用大数据信息来进行精准的资产评估数据分析,从而可以有效地提高资产评估的准确性和科学性,许多资产评估企业更加具有竞争力。
3.3政府和机构共同促进数据库的建设
政府的支持对房地产估价业务的建设非常重要，只有政府和机构共同努力促进数据库的建设，才能为数据库的发展和估价业务提供稳定的发展空间。此外，政府应该促进房地产估价业务的改革和创新，重视解决房地产业务发展过程中存在的问题，在重要的发展环节和领域进行突破。例如，建立更多的创新政策鼓励房地产估价业务的发展，建立和健全房地产估价业务相关产业的发展。重视管理和营销方面的创新。此外，估价机构应该从以下方面提高自身的发展。首先，各机构应该积极地转变对大数据思想的认识，重视对数据和技术的应用，在大数据时代的背景下建立估价数据库和创新业务分享机制。其次，各估价机构应该重视合作和互动，形成资源、人才等方面的合作，在新的发展领域实现更强的凝聚力。最后，在建立数据库之前应该考虑收支平衡的问题。为此，应该充分发挥整体行业发展的优势，重视整合资源、合作分工，形成共享的机制。可以说，大数据时代到来之后，房地产估价业务发展的过程中应该重视各个机构之间的分工与合作，实现估价机构之间的共赢。
3.5制定环境评估报告
在我国购房的实际情况中,大多以80后、70后为主,由于我国城市居民接受的教育程度不同,在购买房屋时,可能存在不重视向地产商索要环境评估报告的情况,在入住之后,后知后觉地发现环境因素给自身带来的经济和健康损失,给自身的生活带来一定的烦恼。因此,向购房的人群,在签订购房合同之前,一定要向开发商索要环境评估报告,综合考量户型是否满意合适,而后再做出是否购房的判断,做降低购房潜在的损失和风险。在入住之后如若出现与实际居住环境不一样的情形,也可以根据环境评估报告向地产商讨个说法。
结语
无论是施工单位质量评估还是第三方机构实测评估,直接应用于房地产开发商的项目管理,都有一定的局限性,因此开发商有必要根据法律法规,建立以建设单位管理为核心的综合评估体系,通过设置合理的评估机制,推动企业自身项目管理水平的提升,并且加强对供应商履约的管理,最终提高项目收益。
参考文献
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