摘要：房屋征收问题一直是人们特别关心、关注的话题，在城市建设的过程中，征收房屋的效率直接影响着现代化建设活动，同时征收的房屋越多反映出的问题就越多，其中征收房屋补偿价格问题，又是征收争议中的最核心问题。为此，国家也相继出台相关政策法规，如国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》（第590号令，简称征补条例）、住建部《国有土地上房屋征收评估办法》（建房[2011]77号，简称评估办法）等都对房屋征收补偿价值标准、补偿方式、评估方法等作出具体规定，但还是有少部分人无法与征收部门达成共识，矛盾的关键是征收补偿金额的多少，所以在征收工作中，房屋补偿评估具有举足轻重的作用。
关键词：国有土地上；房屋征收；补偿评估
一、当前征收评估工作中存在的主要问题
1、地方政策文件更新不及时，时效性较差
在房屋征收评估工作中，各地方政府大多依据《征补条例》、《评估办法》并结合本地实际情况，制定出本地区的征收补偿办法与评估技术细则，为各地方的征收和评估提供政策依据。但由于近年来，房地产市场十分火热，价格不断上涨，影响房地产价格的主要因素，也在不断发生变化。特别是各地热炒的“学区房”概念，往往一条马路之隔，是否为“学区”价格相差在20-30%，有的甚至更高。而地方性征收评估文件一用就是好多年，一些估价参数未能及时根据市场变化情况进行更新调整，进而可能影响被征收房屋补偿价值客观性。
2、信息不可比，信息不对称
根据《征补条例》规定：“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格”。由于各地一般很少主动向社会公布类似房地产市场价格，在征收评估时，都是由评估机构根据征收范围内被征收房屋的典型特征，设定、评估一个“标准样本房”价格，作为被征收房屋补偿价格的依据。房屋被征收人一般都为非专业人士，对标准样本房价格内涵不清楚、不理解，且又无类似的房地产市场价格作参考。被征收人一般会直接用“标准样本房”价格与区域新建小区的销售价格比较，自然会感觉到补偿价格低了，形成心里落差，难以支持征收工作。
3、评估机构挂靠现象严重，从业人员素质良莠不齐
近年来，由于征收评估业务较多，很多人盯上这块“大蛋糕”，纷纷挂靠成立分公司、办事处等，有的小县城就有二、三十家。社会上形形色色的人都进入到评估队伍中，有的机构甚至连一名坐班估价师或学习过评估专业知识的人都没有，有的机构只有接到业务时才临时招人找人充数，从业人员整体素质不高，专业水平有待提升。在执行具体项目的评估业务中随意性较大、报告质量低下，对政策文件解释不透彻，被征收人一问三不知。还有个别从业人员不能廉洁自律，喜欢贪图小利，造成不公平、不公正的现象层出不穷，导致征收补偿工作失衡，被征收人对征收补偿心里预期愿望加大，致征收工作进度受阻。
4、估价方法单一，估价参数依据不足
根据《房地产估价规范》（BG/T 50291-2015），房地产评估常用方法有比较法、收益法、成本法及假设开发法等多种评估方法，并规定：“当估价对象仅适用一种估价方法进行估价时，可只选用一种估价方法进行估价。当估价对象适用两种或两种以上估价方法进行估价时，宜同时选用所有适用的估价方法进行估价，不得随意取舍；当必须取舍时，应在估价报告中说明并陈述理由”。
现实征收评估中，一般都只选用了一种方法进行评估，特别是在评估商业或办公用房时，完全可以选用两种方法进行评估，评估出来的结果可以让房屋被征收人进行比较，以便说明被征收房屋的补偿价值不低于同类房屋市场价值。
在具体征收评估工作中，地方性文件中一些修正参数都了规定估价人员可以根据实际情况进行市场调查调整，但评估人员为了省事，喜欢“拿来主义”，一般都直接引用地方政府出台文件中的估价修正参数进行估价结果测算，很少对修正参数进行市场化调查分析比较，以验证参数的合理性。面对被征收人质疑，无法作出解释说明，只能说“文件是这样规定的”，我也没办法，不能给被征收人一个有说服力的答复，进而给被征收人一种“评估机构都听政府指挥，按政府意思评估”的错觉。
二、针对存在问题的几点看法
为了推进房屋征收工作的顺利进行，既要征收速度快，又要被征收人满意度高。个人针对上述存在的几个问题，从以下几方面谈点看法。
1、加强市场调研，及时更新相关文件
地方政府应定期进行征收文件执行情况的市场调查与分析，召开由征收涉及相关代表参加的座谈会，对文件在征收过程中遇到的问题与不足、亮点与成果，进行梳理剖析，及时进行文件的完善修订工作，保证文件政策的时效性。
2、提高信息公开透明度，定期公布可比性房地产价格标准
地方政府在公开各类政策文件的同时，更要注重公布类似房地产市场价格。类似房地产市场价格，可以由政府住建部门、税务部门与房地产估价机构合作，分区域、分用途、分类别设立房屋监测点，按季度调查测算各类别房屋市场价格，特别是征收量最大的住宅类房屋价格，应定期通过政府官方网站等媒体公布。这样在房屋被征收之前，可进行近期的区域类似房地产市场价格统计公告，以便被征收人作具体比较，提高认识度，增强认可度。
3、强化行业监管，提升从业人员素质
征收评估工作涉及面广、要求高、影响大，从业人员素质的高低，直接影响工作的效率与质量。为此，各地行业主管部门应：①加强对评估机构的动态监管，在专职估价师数量、估价师比例，从业人员数量、学历、经历等多方面从严要求；②加强业务理论与执业能力培训，将对学习情况、学习效果的考核列入执业信用评价体系；③加强评估报告的质量检查，从是否为专职估价师签字、是否有估价师在场影像、估价报告是否规范等多方面进行审核。评估机构也应：①注重人才队伍建设，积极鼓励员工参加各类资格考试，同时要吸纳多方面人才，如会计、审计、法律、工程建设，以不断充实评估队伍，提高队伍整体素质；②强化从业人员廉洁教育，把廉洁自律作为工作红线和底线，不断增强廉洁自律意识。
4、强化评估机构职能，提升评估技术水准
《评估办法》规定：“任何单位和个人不得干预房屋征收评估、鉴定活动”。所以，在房屋征收评估工作中，被征收房屋的补偿价格应由注册房地产估价师，通过对房地产的市场价值进行调研、分析、测算和判断，独立完成。各地在制定相关评估细则中，对一些具体修正参数可以不作具体性规定，应由项目承接的评估机构进行市场调查，根据调查数据进行分析制定项目修正参数。各评估机构应注重房地产市场调查、房地产信息收集，及时建立大数据库，并加强数据的分析与管理，形成科学的估价参数。对被征收房屋进行估价时，要结合数据信息和估价对象具体情况进行适用方法分析，可以选用多种估价方法分别测算被征收房屋市场价格，以验证方法的合理性和估价结果的客观性。真正的评估工作应该是建立在充分市场的调查和系统数据整理分析基础，自然形成的一个简单数字运算过程。
结束语
房屋征收工作是现阶段政府的一项重要工作，涉及的面广、量大，也是社会聚集点、矛盾突出点，做好征收工作，需要各方面的齐心协作、共同努力。特别是房地产价格评估从业人员，应不断提高自身业务理论水平，恪守估价原则、遵循估价程序、选用科学合理的估价方法，独立、客观的开展评估活动，努力做到选用实例真实、估价依据充分、修正参数合理、估价结果客观，为房屋征收工作服务，为促进地方经济发展服务。
参考文献
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[2]周志刚.国有土地上房屋征收补偿价格研究[J].环渤海经济瞭望,2014(4):33-34.