（桂林理工大学理学院，广西壮族自治区 桂林市 541004）
项目名称《住宅价格的传导机制及其预测模型选择研究》，项目编号 201910596198
摘要：衣、食、住、行为人类生存的四大要素，而住则为基础要素。无论对于房地产商、房源需求者还是政府，住宅价格都是当今社会炙手可热的话题。本文为了研究造成住宅价格变化的主要原因，挑选了具有显著代表性的成都市的住房价格作为研究对象，分析宏观经济对房价影响导致宏观政策上的改变。结果显示，由于宏观经济的变动，而房屋价格的变化也对宏观政策有着传导作用。
关键词：住宅价格；成都市；传导作用
1.前言
宏观经济是体现经济情况的一种方式，宏观经济指标对于宏观经济调控起着重要的分析和参考作用，主要指标包括国内生产总值，财政政策，金融环境和税负。在此类经济因素的影响下，住宅价格将对对宏观政策具有传导机制， 使得政府出台相关政策以至“稳定”房屋价格。
2.宏观经济对成都市住宅价格的影响
2.1财政政策
我国财政政策的改革立足于我国经济转向高质量发展阶段的基本特征，着重把握好以下原则：一是继续实施减税降费，二是调整优化支出结构，三是深化财税体制改革，四是促进区域协调发展，五是全面实施绩效管理，六是增强财政可持续性。
财政政策对于住宅价格的影响体现在其对房地产行业的影响。政府可通过税收，财政补贴，和政府投资等财政政策来对房地产供给进行调节进而来影响房地产业的波动。政府作为国家经济的宏观调控者，有责任确保房地产行业的顺利和高效的发展，使其能够适应我国市场经济的发展的速度，合理控制房地产行业。
2.2金融环境
金融环境对于住宅价格的影响即相关地区金融市场对于住宅价格的影响，而成都的金融市场有极大可能影响住宅价格，在金融市场的改革过程中对比如我国一样的发展中国家金融市场不完全起了良性作用的便是金融自由化。金融自由化针对金融抑制现象减少了政府干预，确立了市场机制，它促进了金融发展，而金融发展又促进了经济增长。金融自由化主要影响普通住宅的价格，普通住宅是我国居民住宅需求的主体，金融自由化使得国内资本市场开放，信贷市场自由化以及国际资本流动自由化变得更加畅通，这是普通住宅融资条件得到改善，投资和投机需求更加旺盛。因此金融市场中的金融自由化对普通住宅的价格总体来看呈现正值影响。
2.3税负
财政政策对于住宅价格的影响主要为税负对于住宅价格的影响。税负对于住宅价格的影响又体现在提高住房需求方个人所得税的起征点，减轻个人的所得税负担和房地产税负两个方面。减轻个人所得税负担，提高了个人和家庭的可支配收入，增加了个人消费和储蓄，继而扩大了内需。收入增加使得那些有住房需求的人们对于住宅的价格要求不会那么苛刻，资金够用他们可以随意选择处于任何价位的住房。因此房地产方就不需要对住房价格进行频繁的调整。
3.成都市住宅价格的对宏观政策的传导机制
3.1宏观调控
房地产宏观调控指国家运用经济、法律和行政等手段，从宏观上对房地产业进行指导、监督、调节和控制，促进房地产市场总供给与总需求、供给结构与需求结构的平衡与整体优化，实现房地产业与国民经济协调发展的管理活动。行政政策主要包括土地政策社会保障与收入分配政策和产业政策。法律政策主要是指国家通过制定法律为调控房地产提供法律依据。
房价是也房地产行业的一个重要指标，如果房价上涨过快、过高，就会对经济产生反向作用，压缩了其它产业的市场空间，阻碍国民经济产业体系的协调发展。
3.2对于政策的影响
3.2.1行政政策
针对成都市房地产市场价格上涨过快、投机性购房行为增多的现状。从2003 年到 2007 年，几年来房价不断攀升，房地产开发投资增速较快。房产价格上涨迅速，据调查数据显示，2003 年成都市商品房销售均价为 2096 元/平方米，2007 年成都市商品房销售均价已达 4276 元/平方米，年均增长 19.7%，当房地产价格上涨时，上涨的风险会被经济形势所隐藏，此时市场的非理性现象就很容易发生，而非理性现象的发生将导致市场失灵。
在这样的情况下，为避免市场的失灵，政府部门应该及时提出一些对于市场来说的较为合理的政策来调整房地产的价格，2008 年中央出台调控政策，防止房地产投资过快上涨，控制住房需求的性质。并且不少开发商、投机者会因房价上涨激起市场逐利的念头而跟风炒作，刻意通过放缓开盘、减少供应量等手段制造房源紧张假象，控制销售节奏，导致市场气氛紧张，恐慌性购房、投机购房等非理性消费增加，更甚者，可能导致房价大起大落，成都市房地产市场的稳定遭到破坏[1]。
3.2.2经济手段与税收政策
住宅价格的上涨迫使政府实行紧缩信贷、增加供给等经济手段。更加严格审查信贷条件，提高信贷门槛，实行差额化信贷政策，抬高首付比例，降低房贷比例、额度，遏制非理性购房消费，防止信贷资本进入市场炒房。并增加有效供给，保证住宅供应量，进一步促成供需平衡，压缩房价上涨空间。
房地产税收政策的调控是指国家通过调整税率和增减税种税目，来调整收益流向，引导市场发展。避免和减少在房地产市场中的投机行为，鼓励和支持对国家建设和人民生活迫切需要的项目的投资。当房价过高时，通过增加开发环节的税收来提高企业的经营成本，已达到抑制房价的目的。再通过增加流转环节的税收以提高炒房成本，降低投机炒房现象发生的概率。
3.2.3土地制度及政策
成都地处西部地区，而且作为西部的经济中心，在现行土地制度下，地价上升首先意味着政府出让土地收益的猛增。根据中国国土统计年鉴，2005— 2007 年成都市国有土地供应面积每年平均达 5477.6 公顷，总成交价 437.9 亿
元，纯收益 291.9 亿元。可见，“土地财政”可谓是成都政府可支配财力的一大支柱。当经济力量驱动资源向城市积聚、现行分配制度又导致土地收入加速向政府集中的时候，土地市价上涨间接拉大了城乡居民收入的差距。但是，加速城市化集中到地方政府手中的财力，也可以成为扭转城乡收入差距拉大的经济力量。
土地价格是住宅价格的重要组成部分，即土地价格将随着住宅价格的上涨而上涨。土地价格缺乏弹性但土地经济是有弹性的，政府可通过制定土地政策控制土地都供给。也就意味着房价的变化将影响土地政策。
4.对调控政策的研究建议
据调查，金融政策可以对房价进行直接调控和间接调控，直按调控包括以差别化政策引导需求方、促进供给方分化、鼓励融资渠道的多元化，间接调控包括加息对需求预期产生较大影响和弹性汇率机制对房价产生“双刃剑”作用，应通过综合运用多种政策来稳定房价[2]。
依此，本文认为，也可以利用征收政策来抑制房地产的价格，抑制其投机取巧，使房地产的价格合理。另外，在当时房价上涨幅度过大的情况下，政府可以采取加强土地管理的措施，增加更便宜的租赁住房、经济适用房等，以保证房价的稳定，达到中和调控的目的，避免房价过快上涨从而对市场产生负面影响。政府相关部门也要严格监管财政，严格监控楼市价格和市场，避免房地产价格过快上涨或下跌。如此，方能保证住房市场长期平衡稳定地发展下去。
参考文献
[1]岑华芳.政策对房地产价格上涨的调控效果评价[D].四川农业大学，2011.
[2]史洵.成都市新一轮房地产调控政策分析[J].西部皮革，2019，41(02):70.
作者简介：刘海霞（1999，06-），女，兰州甘肃人；
黎晓冰（1999，04—），女，广西梧州人；
夏煌智（1999，05—），男，福建福州人，桂林市雁山区桂林理工大学，应用统计学专业，本科生；
通讯作者：丁少玲，桂林理工大学理学院，讲师，西南财经大学，应用统计博士。