摘要：目前，在房地产企业中，成本管理非常重要，逐渐实现了企业成本目标可控。随着近几年地产快速周转、合作开发项目不断增多，房企之间竞争逐步转向价值链竞争，成本管理逐步向着新一轮改进。本文针对房地产开发成本核算及管控中现存问题进行分析，从成本核算的对象、分配方式、目标监管等方面进行探究，挖掘房地产开发成本核算方法中的主要问题，根据房地产企业的特点与发展趋势，提出成本核算与成本管控的对策，旨在优化分配各项资源，提高房企的核心价值，促进房地产企业的持续健康发展。
关键词：房地产；开发成本核算；成本管控
引言
近几年来，随着我国房地产企业的快速发展，国家对于房地产采取了一系列的调控手段和长久机制，这就要求房地产企业必须根据相关的政策加大开发过程中的成本核算和成本控制，改变以往的管理机制，健全成本核算与控制体制，使得房地产企业能够得到长久发展，获得更多的经济效益。
1房地产开发企业成本核算概述
房地产开发企业在进行成本核算时，可以从开发成本核算与期间费用核算量方面入手。由于房地产开发企业的经营管理具有独特性，产成品的种类较多，其成本核算方法也各不相同，成本核算比较复杂，经营收入与税金核算也存在差异，因此，企业必须根据不同业务需求，选择不同的核算方式，增强成本核算的科学性。
2房地产开发成本核算及管控中现存的问题
2.1成本核算的对象比较模糊
近年来，房地产行业发展速度较快，项目开发数量较多。房地产企业需要结合所开发的项目实施针对性分析，比如商业地产、公寓以及别墅等等。不同的开发类型与房地产开发工期下，所需要消耗的时间、成本核算的内容也会存在着差异，会增加成本核算的难度，影响房地产企业的成本核算效率。
2.2房地产企业缺乏全面性及系统性成本控制体系
在一些房地产企业的项目成本控制过程中，各个阶段的项目控制成本不能够与项目的建设周期结合起来，在开发成本核算和成本控制过程中，不能够进行动态管理，使得房地产企业在成本管理和成本控制过程中缺乏全面的、系统的成本核算及成本管理，这也就导致房地产企业无法得到更为准确的成本核算及成本控制结果。
2.3成本核算内容不清
房地产行业的快速发展使我国出现了大量的房地产开发项目，一些房地产开发项目包括的内容较多，例如公寓、别墅、商业区等，不同类型的房地产开发项目处于不同的开发阶段，增加了成本核算的困难性。此外，对于房地产开发项目来说，未构建统一、规范的标准，也加大了成本核算过程中的难度，这会影响房地产的经济效益能否得以正确反应。
3房地产开发成本核算与成本控制建议
3.1建立健全的成本控制系统
虽然成本控制体系的建立不是1d完成的，但是企业必须对成本控制加以认识，加强对成本控制体系的建设，在房地产项目的全过程中进行成本控制管理，在将成本控制落实到项目的全方面全过程。例如，在项目开展前期，就要做好风控、预算等工作准备，将人工成本、资源成本等一系列涉及资金情况都要做好计划，建立目标体系，在项目开展时做到心中有数，在项目结束后，核算资金使用情况，对比预算资金，发现超出部分所造成的原因，以便下次项目实施的有效控制成本。还可以发掘各种节省成本的方法方式，例如对房地产项目材料进行统一采购，获取优惠，节省材料成本等。总之，就是以精细化管理的方式对成本支出进行管控，以最低的成本获得更高的企业收益，不断房地产企业的抵御风险能力和盈利能力，提升企业的核心竞争力。
3.2加强成本核算审计监督
有效的审计监督是保证房地产开发企业成本核算质量的有效方式，在房地产开发企业出现较多虚列成本核算类目的情况下，加强成本核算审计监督势在必行。首先，房地产开发企业应建立健全内部审计部门，确保内部审计部门独立运行，由该部门对企业财务管理实际情况进行监督，而成本核算中作为财务管理的重要内容，也是重点的审计监督对象，如果成本核算中存在各种不规范、不正当的行为，审计部门就应及时向管理者反馈具体情况，并督促相关部门重新核算，避免成本核算中类目虚列、重叠等现象的发生，确保成本核算数据可靠、准确。其次，房地产开发企业应建立完善的内部审计制度，并根据内外部实际情况的发展变化进行合理调整与完善，促使企业的审计监督工作有效落实，为成本核算质量的提升提供有效保障。
3.3完善成本核算项目
房地产项目开发在成本核算过程中存在各种问题的一项关键原因就是缺少完善的规范，以及在实际作业中采用了不科学的成本核算方法。因此，需要完善成本核算方法以及相应的规范。成本核算过程中，要完善设计成本核算内容，从而为日后施工工作的具体开展提供相应的支持。房地产成本核算期间，要对开发项目的整体施工周期，以及项目在开发过程中产生的附加成本内容进行规范化，对成本核算周期进行明确，从而达到对成本核算方法和制度进行完善的目的，确保成本进核算与成本控制工作的顺利进行。
3.4对房地产项目信息进行动态监控
随着现代化网络信息技术的发展及成本管理工作水平的提高，房地产企业在项目的成本核算和成本控制过程中，通过采用建设进度的动态监护系统，可以使得建设成本及时的监督控制，使得房地产企业及时把握住核算过程中存在的问题，弥补后期成本核算和成本控制过程中的不足，能够及时的调整工作方案，解决项目开发过程中的资金不足，保证项目的顺利进行。
3.5引进基于作业成本法的成本分配方法
房地产开发所涉及的内容繁多，如果事无巨细进行管理的话，将带来极大的工作量，反而造成人力、资金的浪费。对此，可引入作业成本法开展成本控制。首先针对以上所列出的几项成本支出进行分析，分析能够影响支出的主要因素，就是作业成本动因，着重对成本动因进行管理。在成本管理过程中，需要找到影响成本的主要因素，抓住重点进行管理，做到有的放矢，减少无用功，提高成本管控实效。从房地产企业的实战来讲，将业务和管理前置是风险管理与进度控制的有效对策。“前置、前置、再前置”，已成为成本管理、控制和优化的必然趋势。当前，地产行业内典型的实操方法为：成本管理前置、合约规划前置、供方寻源前置和招标策划前置等。
3.6提高财务人员的专业能力
财务工作人员在成本控制上具有重要的作用，专业的财务人员不仅能够精确的进行成本核算，还能够从账目中发现问题，帮助企业控制成本，促进企业的效益增长，企业必须重视财务人员的专业能力，定期对财务人员进行培养，建立奖励机制，促进财务人员的工作能力和工作热情。在财务人员专业能力不足的情况下，企业还可以求助第三方风险评控机构，进行合作，对企业房地产项目的风险进行充分评估，通过专业机构发掘企业内部的问题，积极进行改进，不断控制成本和效益的平衡，在激烈的市场竞争环境中，保证房地产企业的长久稳定发展。
结语
房地产行业在不断发展过程中，要做好成本核算和成本控制问题分析，实现对房地项目开发的成本的全面控制，从而促进我国房地产企业的持续、健康、快速发展。
参考文献
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