摘 要：改革开放以后，我国房地产经济得到了飞速的发展，并在21世纪进入到一个全盛时期。但近年来，我国政府为了稳定社会发展，对房地产经济进行了一系列的宏观调整政策引导，房地产企业之间的竞争也愈发激烈。当前，我国房地产经济波动问题一直没有得到较好的解决，为此，对房地产经济波动的影响因素分析是非常有必要的。通过房地产经济波动影
响因素的分析，有利于对相关问题的对症解决，从而更好地促进我国房地产经济的平稳发展。
关键词 房地产经济 影响因素 波动
一、影响房地产经济波动的因素分析
（一）外部影响因素分析
通过对當前房地产行业的发展情况进行分析之后，可以看出对群殴影响较大的因素主要是金融市场、土地等。第一，房地产行业属于是资金密集型产业，需要大量的资金维持企业的正常运转，资金是其存在与发展的必要基础。需要不断地有市场资源对其进行注入，才能使得房地产行业有足够的资金进行运转，因此，二者之间具有十分紧密的关系。第二，房地产项目的建设与实施需要大量的土地资源，因此，土地在房地产经济之中是以一种商品的形式而存在，并且在消费者与房地产商进行交易时也经常涉及到土地使用权。土地资源是房地产经济发展的必不可少的一部分。第三，在市场经济告诉发展的时代，我国也已经出台了相关的政策对市场进行了有效的宏观调控，因此，国家的相关政策也对房地产经济的波动具有一定程度上的影响。
（二）内部影响因素分析
在对市场价格进行制定的过程之中，具有紧密联系的是供求之间的关系，并且在房地产行业之中，供求之间的矛盾一直较为普遍地存在，这也是对房地产经济波动具有较为直接影响的因素之一。随着房地产行业的发展规模不断地扩大，这不仅与投资商的投入力度具有较大的关系，也收到消费市场的需求的影响。当供求之间的关系发生变化时，市场价格也会发生一定的变化。由于供求关系总是处于不断的变化之中，所以受此影响，房地产经济也并不能长期保持稳定。与此同时，房地产的价格也经常在变动之中，这也是导致房地产经济产生波动的重要原因之一。在利益的驱使之下，注入到房地产行业之中的社会资本不断地增加，在促进市场规模不断扩大的同时，也使得交易量不断地下降，使得房地产行业呈现衰退的景象。
二、房地产经济的发展对策
1.强化政府宏观调控力度
为了进一步确保国内房地产经济能够稳定发展，政府部门应当对国内房地产经济的发展予以指导，将自身在房地产行业方面的宏观调控作用充分发挥出来。具体而言，主要可以从以下几个方面进行：一是科学分析房地产市场的房价波动情况，使所制定的宏观调控政策拥有更强的社会适应性，以便能够将宏观调控政策的调控作用有效发挥出来。二是积极出台一些货币政策或房屋限购政策，抑制房价的不正常上涨，防止出现房地产经济泡沫。三是完善经济适用房、廉租房等供给政策，通过健全完善的优惠条件、福利政策来使得相关符合条件的居民权益能够得到实实在在的保障。对房地产办理制度与交易手续予以进一步简化和强化，促进房地产的快速流动，以便能夠借此实现对各类人群住房需求的更好满足，将住房空置率最大程度缩减，实现对房地产资源的有效配置。四是将中低收入群体面临的住房困难问题作为主要任务，通过对现有城镇住房保障体系的健全完善，来促进该任务的完成。五是将新市民面临的住房问题作为基本出发点，通过对租赁住房存在短板的补齐，助力对该问题的解决。比如深圳市就明确提出，为了更好地满足不同人群的不同居住要求和需求，将会构建一套全覆盖、差异化、多层次的住房供应与保障体系，推出市场商品住房、公共租赁住房、人才安居型商品房三大类住房。
同时，还将探索先租后售甚至以租抵购这样一种新的制度，实现租购并举。
2.有效落实土地供应政策
要想将房地产资源利用率有效提高起来，还应当对现有的土地供应政策予以有效的贯彻落实。完善土地相关储备制度，合理调控土地价格。在房地产项目开发和建设过程中，土地资源是最为重要的对象，是房地产开发项目得以实现顺利建设的基础。所以房地产经济的发展还可以从土地资源方面着手。土地价格由于会对房地产价格产生最为直接的影响，所以现有的土体调控机制必须予以进一步的健全与完善，让土地成本尽可能地控制在一个合理的水平，尽可能减少恶意炒房行为的发生，充分发挥土地资源的价值，既满足居民的住房需求，又能否增加国家财政收入，实现双赢。比如为了保证房价不再恶性上涨，深圳市政府规定，所有房地产商在深圳市范围之内，拿地一年之内必须进行开发，而且开工之后四年之内必须完成建设。如果完不成，深圳市政府每隔一段时间加收地价作为惩罚，如果长时间完不了工，那么政府就会把地块无偿收回，同时地块上所有附着的建筑物也都将无偿收回。
3 对供求关系进行平衡和稳定
引发房地产市场供求矛盾的主要因素是供求关系失衡。但房地产经济经常会在失衡的供需关系中不断发展，正是因为上述特征的存在，才导致了房地产经济的波动。在具体调控过程中，终极目标是为了降低或者减缓房地产经济波动，而并非是完全的消除这种波动因素。在房地产市场发展过程中，一点产生了严重的供需矛盾，则仅凭市场调节很难完全的消除这种矛盾，甚至还会产生严重地产危机，影响整个行业的健康稳定发展。鉴于上述情况，一旦房地产供求关系失衡，相关部门便需要在第一时间进行处理或者解决，从而使其处在房地产供求关系处于合理、可控的范围，促进我国房地产行业的健康稳定发展。
4 对供求关系进行平衡和稳定
引发房地产市场供求矛盾的主要因素是供求关系失衡。但房地产经济经常会在失衡的供需关系中不断发展，正是因为上述特征的存在，才导致了房地产经济的波动。在具体调控过程中，终极目标是为了降低或者减缓房地产经济波动，而并非是完全的消除这种波动因素。在房地产市场发展过程中，一点产生了严重的供需矛盾，则仅凭市场调节很难完全的消除这种矛盾，甚至还会产生严重地产危机，影响整个行业的健康稳定发展。鉴于上述情况，一旦房地产供求关系失衡，相关部门便需要在第一时间进行处理或者解决，从而使其处在房地产供求关系处于合理、可控的范围，促进我国房地产行业的健康稳定发展。
结语
房地产经济由于与人们的生活息息相关，所以其发展好坏将直接关乎到人们的生活水准与生活质量。就某种方面而言，房地产行业的重要性在某种程度上关乎于房地产对于人们生活所作的贡献上。因此研究分析了房地产经济的影响因素，并提出了相应的对策，希望能够借此对我国房地产经济发展的有效控制提供起到一定助益，从而更好地保障人们应有的生活水准与生活质量，促进我国国民经济的健康有序发展。
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作者简介：于昕，1980年3月出生，男，汉族，山东省烟台龙口市，本科学历，经济师，从事房地产开发