（诸暨市房地产物业管理有限公司，浙江省 诸暨市 311801）
摘要：房地产行业的快速发展是社会和经济发展共同作用的结果，也是随着人民生活水平的提高，对居住条件提出了越来越高的要求。在整个国民经济体系当中，房地产行业占据重要的位置，可以说为国民经济的发展做出了突出的贡献。另外，金融行业的持续发展同样离不开房地产行业的配合与支持，这也是房地产金融的地位日益提高和作用日渐深远的主要原因。实践证明，传统的发展模式和较为单一的产品结构都给房地产金融的创新带来了严重的阻碍，因此，必须在创新房地产金融的过程中找准出发点和落脚点，利用各项策略和措施有序推进房地产金融的创新与改革，将风险防范工作落实到房地产金融创新的始终。
关键词：房地产；金融创新；解决对策
如今，我国房地产金融已经进入高速发展的快车道，并在国民经济发展中做出了突出贡献。经过一段时间的运行和建设，我国房地产金融体系和机制渐趋完善，但是不可始终维持固有的发展模式或发展理念，仍旧是要遵循与时俱进的理念进行创新。然而，房地产金融在创新过程中始终面临监管体系不够完善，融资结构较为单一的问题，这也是房地产金融行业发展与建设过程中的难点，致使房地产金融无法在社会与经济发展中发挥自身的最大效用。相关人员应加深对房地产金融行业的了解，明确其在创新过程中面临的难题，基于实际维护房地产金融创新的稳定性，确保房地产金融的创新工作稳步发展，使其以更快的速度与国际先进水平对接。
一、房地产金融创新的内涵
一般而言，我们可以从房地产金融和金融创新两个角度入手，对房地产金融创新进行透彻的分析。从某种角度而言，房地产金融可以说是货币信贷运行制度，主要用于住宅购买、改善以及租赁等方面。有学者对房地产消费进行明确的划分，得出私有住房租赁和政府、自有住房等形式，这是按照资金的投入目标对其划分得出的结果，也证明了房地产金融的性质。房地产金融涵盖相当多的内容领域十分宽泛，包括房产金融和地产金融两方面的内容。总体来看，房地产金融是金融活动的总称，包括房屋建筑、开发、消费，还有土地建造等内容。目前，学术界并未就金融创新的内涵得出明确的概念，但是可以从金融工具、商业银行、金融体系和金融市场等方面对其进行探究。创新房地产金融的过程中，房地产金融体系和金融市场也会出现一定的变化，突出表现为出现全新的金融工具与产品。其中包括房地产资产证券化产品，还有房地产信托投资基金。另外，房地产金融创新过程中，金融体系与金融市场的产品流程也会出现变革。总而言之，房地产金融创新的内涵十分丰富，需要从多个角度进行，并从多个方面进行理解。
二、房地产金融创新面对的问题
（一）缺乏完善的信贷体系
虽然，金融市场已经进入全新的发展阶段，金融机构就金融产品进行了创新与改革，但是资金、债券等金融产品仍旧处于相对落后的状态之下。所以，在整个房地产金融市场当中，房地产商业银行需要承担超过90%的贷款与风险[1]。本身，商业银行在发展过程中就需要面临一定的资金风险和经营风险，加之资金流动性不足的影响，房地产金融体系的发展和维护一定会受到影响。房地产金融在创新过程中会面临诸多问题，融资产品的门槛越来越高，风险也越来越大。因缺乏信贷体系，房地产金融在创新过程中就缺乏避险工具，所以说才会在融资过程中出现方式过于单一的问题，增加了房地产金融创新的风险，也给整个房地产金融行业的发展带来了负面影响。
（二）产品设计不合理
就目前来看，我国房地产金融产品在创新过程中存在产品层次过低的问题，整个体系无法朝向多元化的方向发展，秩序较差。这是因为房地产金融在创新过程中面对产品种类不足的问题，大多数机构的产品和理念大同小异，同质化问题十分严重，无法充分发挥出房地产类股票或者债券的作用和价值[2]。另外，我国在设计房地产金融创新产品是存在一定的不足和弊端，市场上很少有超过三年的信托产品，大部分都在三年以内。房地产行业具备周期性较长的特，这一特性主要表现在开发周期上。然而，现有的信托资产无法解决房地产企业在建设与发展过程中面临的资金紧张问题。
（三）缺乏制度的约束与作用
虽然，我国始终高度重视房地产金融行业的发展，但是在制度和政策方面仍然存在诸多薄弱环节，现有的法律法规并未对房地产金融行业进行明确而有力的约束，甚至在某些方面或位置上还处于一片空白的状态。很多企业会通过钻法律控制的方式获取利益，甚至给不法分子创造了违法犯罪的机会，严重损害了人民群众的合法利益[3]。
例如，零首付、假按揭的问题越来越普遍，甚至呈现出逐年上升的现象，这也说明整个房地产金融行业的发展处于一片混乱的状态当中。要想解决这一问题，必须完善法律法规，强化制度建设，提高惩处力度，全面维护房地产金融行业的发展，利用制度的作用为房地产金融创新保驾护航。
三、我国房地产金融实现创新的相关对策探析
（一）拓宽融资渠道，推动房地产金融按揭款证券化
要想创新房地产金融，不仅要明确其中存在的障碍和薄弱环节，还要对其进行细致、全面且客观的分析，找准入手点，逐步完善房地产金融创新中的不足，弥补其弊端。创新过程中应善于利用住房按揭，使其成为扩充融资渠道的重要动力，并为商业银行分散风险。基于市场导向重新设计金融产品，做好金融衍生品的交易与管理，使得金融产品的交易种类越来越丰富，在原有基础上形成类型丰富的二级交易市场。还可利用多种工具组合发展的方式对其进行创新，例如信托与银行，为房地产企业的融资提供更多的路径与可能。在维护市场发展秩序的基础上，加快其发展速度。
房地产行业与其他行业不同，其融资渠道也有一定的差异。可通过提高其市场比例的方式，加快房地产金融市场的发展速度。其次，必须进行全面的分析及改善住房公积金制度，提高住房公积金的使用效率，保证让更多符合条件的房地产购买者享受优惠的住房贷款政策，进而促进房地产企业的产品平稳销售，促进市场稳定；适度扶持房地产发展类的企业从资本市场上直接融资扩大房地产企业融资的效率，保证房地产金融市场源头产品的稳定供给[4]。
（二）建立风险预警机制
无论哪一个行业，创新过程中都会面临前所未有的风险和挑战，房地产金融在创新过程中同样要面对不可预知的风险，这也要求房地产行业树立风险防范意识，建立风险预警制度。将多层次、连续性作为原则进行预警分析，做好跟踪监测，第一时间处理房地产金融创新过程中面对的问题，彻底消除其隐患和风险。除建立相应的预警制度外，还要意识到房地产抵押担保的重要性，联合相关部门严把抵押预警关，这是控制房地产金融创新风险的有效路径。实际工作中应组建专门的小组或团队对其进行跟踪与审核，全面消除抵押担保物中的潜在风险，降低房地产金融创新风险带来的危害。如今，大数据技术已经全面应用于各行各业当中，房地产金融同样可以利用大数据建立相应的预警体系或防范系统，通过挖掘数据资源的方式，明确资金流和房地产公司的信用状况，在收集、统计、分析并应用数据的基础上建立数据库，一旦有危机发生，必须第一时间拿出应急对策或启动应急预案。这些都是消除房地产金融创新风险的有效方式，房地产企业结合自身现状选择合适的策略和方法进行风险防范即可，也可将各种方法交叉使用，最重要的是要考虑到自身的发展状态，选择合适自己的发展策略。
（三）建立房地产金融创新机构体系
我国当前居民的平均收入水平比较低，国家整体财力却十分富余，所以必须要通过政府来组建房地产担保机构，通过成立专门的住房信贷银行、住房担保公司、房地产保险公司等房地产金融机构来降低房地产企业的金融风险。其次，根据我国居民结构的调整和乡村城镇一体化的战略布局，应根据未来住房结构需求的特点进行分析，加强相关的税收和管理政策完善，促进新建住房，二手住房以及租赁住房的协同发展，保证市民的居住与潜在的发展需求相关联，对于可开发的土地供应综合平衡分析、加快保障性住房的供给政策落实、对于住房供给与需求模型的制定和分析匹配规范，促进住房制度不断完善，保证租购并举的购房制度不断落实[5]。
总而言之，上文主要就房地产金融创新面临的问题进行了分析，也证明了缺乏制度约束、监管体系不完善和融资方式单一等问题，均是影响我国房地产金融创新的直接因素，需要引起重视并利用恰当的策略和手段对其进行解决。利用政策和制度的作用，加大对房地产金融的监督与管理，严厉整治房地产金融市场的乱象，建立全方位、多层次的监督体系与管理机制，并在拓宽融资渠道、树立风险防范意识的基础上，强化房地产金融的创新与改革，使房地产金融更好的服务于实体经济，为社会和经济的发展贡献力量。这是加快房地产金融行业创新的根本，也是推动其转型的核心，影响十分深远，且具备重要的现实价值。
参考文献
[1]黄朝辉.中国房地产金融创新面临的突出问题与对策[J].纳税,2019(19):241.
[2]陆岷峰,欧阳文杰.中国房地产与房地产金融七十年运行轨迹、经验与展望——兼论房地产去金融化[J].长春金融高等专科学校学报,2019(5).
[3]王冬.我国房地产金融创新的有关问题探讨[J].时代金融,2017(36):185-186.
[4]符梦琪.关于房地产金融工具创新问题探讨[J].智富时代,2019(2):8.
[5]佐夫,刘小义.从越秀集团看房地产金融创新[J].城市开发,2019(4):16-17.