（余姚物业和房屋安全管理中心，315400）
摘要：随着我国经济的不断发展，房地产行业受政府扶持进行迅速的发展，而物业作为房地产相辅相成的行业，在当今的社会愈发引起人们的重视，而物业经济管理的相关问题是制约物业发展的重要因素之一，所以如何对物业经济进行行之有效的管理，提高服务质量的同时又解决自身发展问题，是每个物业公司需要研究的方向。
关键词：物业经济管理；制约发展；提高服务质量
物业作为一个随地产而兴起的行业，已经成为了许多房企销售宣传的主要内容之一，但由于我国物业管理起步较晚，在发展过程中存在许多问题，矛盾最集中、问题最多的就是经济管理问题[1]。由于物业行业发展较为缓慢，在物业的经济管理中出现了许多问题，因此，物业要重视此类问题，并对问题进行深入的分析讨论，总结经验，制定卓有成效的管理方法，建立人性化、制度化的物业经济管理机制，为公司更好的服务打下坚定基础。
一、物业服务中典型费用争议
（一）空关房的物业费
随着经济水平越来越高，许多人进行多房产置业，就出现了空关房如何交费的问题。房子不住要全额交费，没有享受相关服务，为何付费；对于物业而言，虽然房子不住，但是也有相应人员按约进行正常的维护清洁；若降低服务标准对全额交费业主不公平；有的地方虽明确了空关房的物业费打折，但是对折扣标准、空关房的定义各地不一，也有很大的争议。业主、物业双方各执己见，问题迟迟得不到解决。
（二）公共收益管理
业主购买商品房时，通常共用部位、共用设施设备是做为配套的。与之产生的收益也同样应该归全体业主[2]。但是在做调研时，大多数人表示不知情。在小区内，会有一些电梯间广告、楼梯广告、灯箱广告等，这些公共收益每年数额不等，少则几千元，多则上万、几十万；还有开发商所谓的顶楼赠送复式，这是开发商把全体业主的共同产权地——楼顶卖了，因此明确公摊十分重要。
（三）小区地面停车费
如今汽车已经渐渐成为平民产品，业主与开发商的地面停车位的矛盾不断增加，业主认为小区内公共部位，理应可以随意停车；物业认为公共部位在服务范围内，停车应在合法的车库（位）上，公共地面停车理应收费。根据产权归属而言，停车位应归属于全体业主，但实际开发商将其对外出租或售卖，将业主的权益变成了开发商的利益。
二、物业经济管理中存在的问题
物业管理服务一般指物业公司在小区内对业主提供有偿的服务，让小区环境更整洁，使业主有良好的生活体验，物业存在管理方面财务往来的许多问题，使物业管理的发展受到了相应的制约。
（一）经济管理水平不足
在物业管理服务中，从业人员职业素养普遍不高，这是影响经济管理水平的重要原因。因为从从业人员普遍素质不高、文化水平偏低，缺少物业经济管理的人才，而相关管理意识和服务意识的缺失，对其他员工的培训也不能很好的开展及考核，且我国的物业发展时间不长，管理机制不健全，没有专业水平的员工，对于物业服务水平不能有效提高。
（二）物业经济管理缺失法律约束
无论大到国家的管理还是小到一个小区物业的管理服务，都需要根据相应情况来制定相关的管理法规和相关政策，但政策仅是为了管理开的一个良好开端，距离完善物业的管理规定体系还有很长的一段路要走。物业的相关经济管理缺乏明确的法律法规，法律的约束在物业管理方面及其薄弱。这就造成了在许多物业公司进行招标时，有许多的暗箱操作，对于市场的公平竞争机制的形成有非常不利的影响。
（三）物业经济管理中收费难
1.标准体系未建立
当物业企业承接了某小区的物业服务，按规定向业主收取服务费，并根据约定来开展服务。
但是物业服务费标准不一，体系不全，尤其是像浙江省余姚这样县级市住宅小区前期物业费政府定价取消，由市场定价，往往造成服务标准与收费标准无法衡量；业委会成立后，重新签订合同时，物业费调整难度大，标准不明确，什么价格达到什么样的服务，业委会不能描述详细的服务要求，物业无法做出详细的说明，让业主对这种收费模式持怀疑态度，物业认为当前的服务已亏损要调价，业主认为费高服务不足，感觉物业费与服务质量的不对等并由此可能引发相关的经济纠纷，让物业服务收费艰难。
2.物业经济管理方式不透明
现阶段的物业公司常将所有物业经济管理纳入自己公司的内部管理，并没有向业主公开收支的费用去向，业主也对公共收支抱有很大的怀疑，因为经济管理中的不公开、透明，所以在收取物业费的时候也以此为由，双方各存意见，不理解，影响物业费的收取。虽有相关规定，要求物业服务企业对小区内公共收益每年进行公示，但公示内容粗、异议大、不够透明。
三、物业经济管理的解决办法
（一）提高物业经济管理水平
只有在制定实施一系列的专业化的管理政策，才能提高物业经济的管理水平，而政策的实施就需要物业从业人员的自身素质的提升，还有物业工作人员的服务意识也是影响经济管理水平的因素之一。物业的工作人员要具备相应的专业素质，才能对各种政策认真执行，让物业经济管理水平稳步上升。
1.加强员工服务意识
物业属于服务行业，因此服务水平和质量是影响物业经济管理的关键点，因此在工作中公司要加强培训员工的服务意识，多用礼貌用语，做礼貌行为，加强物业人员对服务管理的认识，认识到服务意识在物业中的重要地位，让每位工作人员都能“以人为本”的工作。
2.强化专业技能的培训
物业要不定期对从业人员进行专业培训，让每位工作人员对自身的岗位职责充分了解，根据文化层次不同，进行不同强度的培训，重视理论与实际的结合，具体事例具体分析，让物业工作人员对物业经济管理有充分的理解和包容。
（二）物业收费相关体系
1.质价相符的收费服务标准
物业服务企业在确定收费标准过程中，要充分了解小区情况，根据自身的服务水平和质量，并横向对比当前市场的收费标准，再制定本小区的物业费。要与业主进行沟通，了解真实情况，避免业主与物业发生经济纠纷，业主与物业和谐共处，才能促进小区的良好发展。
2.公共收益收支透明化
对小区内公共收益收支的透明化管理是物业对业主的充分尊重，只有将物业公共收益公开在小区内，才能让业主了解公共收益来源、数额、使用去向，才会积极配合物业工作，物业应该在每年甚至每季度都进行物业公共收益公开展示，以便让业主也实施监督。每年召开业主大会，对物业公共收益的每项支出进行核算，广泛听取业主意见，使物业的经济管理工作顺利开展[4]。同时，也可引入第三方审计，让收支更明确、更规范，避免物业服务企业、业委会暗箱操作。
四、结语
随着经济的发展，人们的生活水平的逐渐提高，物业的经济管理也有着新的机遇和挑战，提高物业从业人员的综合素质，使其能完美执行相关政策；在物业财务管理上进行专业人才的招聘，只有有过硬的专业知识，才能使物业的经济管理水平稳步提升。加强物业的经济管理，公开透明公的收支情况，让物业和业主的关系相处融洽，才能让物业服务顺利进行，物业交费更加自觉，才能使物业的经济管理有一个好的服务状态，而这也是能体现一个物业好坏的关键所在，用物业服务来提升生活水平、让房屋增值保值。也是我们所要求的物业管理进入良性循环。
参考文献
[1]徐通林.物业经济管理中存在的问题和对策分析[J].现代商贸工业,2019,40(24):106.
[2]杨贤华.浅析物业经济中的管理和解决对策[J].现代经济信息,2014(12):105-106.