中航物业管理有限公司天津分公司 天津市 300457
摘要：在改革开放的新时期，我国的经济在快速发展，社会在不断进步，在我国的物业项目管理中，机电设备的正常运行对其具有至关重要的影响作用。它不仅是经营与管理物业的重点项目内容，而且其安全运行对于居民用户来说，更是物业小区的品质保证，因此可以毫不夸张地说，物业项目机电设备的维护与管理直接影响着物业小区的安全稳定运行。通过探析物业项目机电设备维护和管理，希望可以在促进物业小区各功能正常发挥的前提下，提升其维护与管理水平。
关键词：物业项目；机电设备；维护措施；管理方法
引言
机电设备应用领域的逐渐拓展，对生产效率与质量的提升起着关键作用，只有掌握先进的设备运行管理与维护的方法、技术，才能降低设备频繁故障对企业造成的影响，有效控制生产成本。以预防为主，并结合有效的维护保养方法，是机电设备运行管理与维护的基本原则，能促进设备利用率与完好率的提高，控制生产过程中的能耗，满足企业可持续发展需求。设备使用寿命的延长，可以为企业节省资金投入，这在市场竞争逐渐加剧的当下显得尤为重要。在实际工作当中，应该综合考量技术性与经济性要素，加强设备的状态监测与先进管理、维护方法的运用。目前，机电设备的运行管理与维护存在重视程度不足、技术人员匮乏等问题，为此，应该制定针对性解决方案，逐步提升设备运行性能。
1物业项目机电设备维护与管理的重要性
伴随着物业建设水平的提高，物业企业对于机电设备的认识和重视程度也在增强。再加上人们对物业项目机电设备的依赖度和要求在不断提升，只有做好全方位的设备维护和管理工作，才能够让人们获得更加稳定舒适和安全的生活环境，并进一步推动物业企业的现代化发展。物业项目机电设备维护和管理的重要性主要体现在以下三个方面：第一，做好物业项目机电设备维护和管理工作有助于提高物业企业的声誉，帮助企业树立良好的形象，为企业的生存和发展奠定坚实的基础。目前物业企业在发展过程当中面临着激烈的市场竞争，而企业在机电设备维护管理方面的质量将会直接影响企业的竞争力以及社会地位。第二，做好物业项目机电设备的维护和管理工作有助于提高企业的资金利用水平，提高服务质量，减少资源浪费。做好设备的维护管理工作可以有效延长设备寿命以及检修周期，进而极大程度上节省维修费，避免停工损失，从而为物业企业经济效益的提升创造良好条件。第三，做好物业项目机电设备维护与管理能够从根本上提升设备的技术性和安全性，进而推动和谐安全社区的建立。设备维护和管理工作的实施能够提升设备运行的可靠性和安全性，极大程度上降低安全事故的发生率，让和谐社区建设的目标得以达成。
2物业项目机电设备维护的措施
2.1给排水设备的维护
给排水设备属于机电设备中一个主要的构成部分，此系统设备的合理维护重点是依据排水设备自身的性能和标准，给合相关技术的管理规范，来对给排水的设备实施日常性的维护，确保此设备能够正常有效的运行和具备良好的性能。给排水系统具体设备的维护包含：①固定时间的对给排水设备开展常规的检查，查看地面是不是存在渗水的问题，如此操作对于确定地下管道其安全可靠性非常的有利。②检查室内的管道或其它给排水系统的设备是不是有滴水或漏水的现象，并且还要注意对水箱的入孔盖其严密性进行检查。③对各类水泵的运行情况实施跟踪式的检查，观察仪表指示的数据，如发现存在异常的升温或是响动和仪表指示出现不正常的时候，一定要及时的检查出问题的所在，并对其尽快的维护，保证居住的人可以正常的用水、排水。
2.2电梯系统设备维护
电梯系统设备是物业项目机电设备的主体部分，但是当前电梯应用当中安全事故频发的问题十分严峻，这就使得电梯使用当中的安全成为人们普遍关注的一个问题。在电梯系统设备的维护工作当中，设备维护人员必须要投入全身心的精力，严格按照电梯设备的维护保养规范开展各项检查维护工作。第一，对电梯系统设备的开关部位进行重点检查，如限位开关、门电开关、越程开关等进行严格检查与维护保养。在这一过程当中，一旦发现安全隐患，则必须立即停止电梯使用，并要求电气设备维护人员及时排查故障和进行电梯修理。第二，及时更换陈旧老化的电梯系统设备部件，确保企业在规定范围内有效运转。第三，定期进行整机清洁和部件润滑以便延长电梯设备的使用寿命，保障电梯系统的运行安全。第四，在电梯系统设备的维护工作当中必须设置醒目的提示牌，以免酿成不可逆转的安全事故。
2.3消防设备的维护
消防设备的维护主要是为了使消防系统更加完善，达到预防火灾和处理火灾的要求。在消防设备维护上，设备维护的工作人员需重点做好下面几点工作：①定期的对消防设备的相关性能进行检测，及时察觉设备运行中的安全隐患，并同时对设备的安全性实施全方位的评估，以方便可以及时的发现设备维护中的不足之处。设备维护的工作人员需树立正确的责任意识，按消防设备的检测标准严格的排查安全隐患。②检查火灾的自动警报设备，看其是不是可以正常的运行并且安全性能良好，如此在有火灾发生时，便可以通过警报系统来得到消息，并给予及时的处理。③检查室外的消防设备是不是齐全，创建好的消防条件。④对室内的消防设备进行检查，看其是不是配备齐全，并重点对应急照明及疏散路径、逃生通道进行检查，如此操作主要是方便在发生火灾事故的时候可以把损失降到最低。
2.4供配电系统设备维护
电力是人们正常生活不可缺少的能源支持，那么物业项目的机电设备维护就需要将侧重点放在供配电系统设备的维护保养方面，满足人们对于电力资源的需求。供配电系统设备的维护主要包括以下几项内容：第一，做好高压部分的年度检测工作。由于高压部分的检测有着较大的难度，而且对于维护质量的要求较高，那么物业企业可委托专业公司或者是供电主管部门来完成这部分设备的维护工作。第二，及时检查和跟进各项公共配电设备的运行情况。要检查和保养变压器、开关柜等，坚持以月为单位进行定期检查，保障各项元器件的完整性。而针对于内部的除尘工作，则需要进行每年一次的全部清扫。第三，对设备房配电和电气设备进行定期维护，查看各项设备原件是否齐全和牢固，尤其是要查看操作部分是否灵活，同样以月为单位进行机房的清扫。
3物业项目机电设备管理的方法
3.1机电设备的日常维护
设备操作员一般会承担设备日常维护的责任，而随着机电设备的日益复杂，很多企业会聘请维护人员，以此保证设备维护的专业性。首先，应该重视设备的检查。在生产活动当中，针对设备的运行状态中异味、振动、异常声响、运行参数、润滑、温度等，设备操作员应该严格检查并做好记录。设备检查工作虽然较为简单，但应加强重视，防止后期因工作疏忽导致设备出现严重故障。其次，应该对设备进行润滑与清洁。润滑油脂的液面、压力、温度和变质情况等，是机电设备润滑状况检查的主要内容。机电设备润滑油脂的补充和更换工作应该定期进行。设备清洁主要包括了设备环境的清洁和设备自身的清洁，防止油污、灰尘和杂质等设备运行状况造成的影响。最后，应该重视设备的紧固。在机电设备的长时间运行中，很有可能会由于设备振动导致零部件的松动问题，存在安全隐患。为此，应该仔细检查非转动部件的紧固螺栓，及时紧固其中的松动部件。
3.2完善管理方式
在具体落实机电设备维修管理工作时，必须要针对机电设备在运行过程中产生问题的原因、故障位置、影响因素等进行科学、合理的分析，并针对科学分析结论进行完整记录。这样才能为机电设备维修管理工作的高效开展打下坚实基础。针对机电设备的维修管理设计要充分结合生产实际，并将设备使用以及维护等各个环节进行有效综合，这样才能够实现机电设备维修管理工作的系统化、全面化。针对机电设备在运行过程中出现的各种类型问题以及故障形式要进行详细记载，并针对机电设备某一个运行时段故障问题进行详细统计，结合设备实际运行状况来制定出更加科学化的检修维护工作制度，并针对当前机电设备维修方式进行不断创新。
3.3优化组织机构
组织机构是落实创新和保障该项工作稳定开展的重要基础，传统设备维护的组织机构，主要是根据机电系统、维护区域以及维护项目建立实施组，负责对相关设备进行预防性维护、日常检查以及故障诊断。但随着科学技术的不断发展，机电设备也越来越复杂，涉及到网络、电力、机械及计算机等多个领域。在这种情况下，设备发生故障时，经常采取更换设备的处理方式，不仅不能真正了解故障发生的原因，还增加了企业的运行成本。因此，应建立专门的组织结构，包括检测维修中心、维护实施组、专业组以及质检组等，通过联合会诊查明发生故障的原因，并彻底解决问题。
3.4提高管理队伍素质
高层管理决策人员都应培养起创新性思维观念，思想要紧随时代浪潮发展，不能被现代化所抛弃。从而才能整体掌控，勇于创新，使用全新的视角和思维去研究、判断隧道企业机电管理中上存在的旧问题以及将来会发生的新问题。机电设备操作人员还必须在平时的工作、生活中加强学习，对关于机电理论和实践操作的相关知识有一个学习和更新的过程，主动参与到有关的培训和活动中来，通过不断的学习和培训，加强自身的安全管理观念，全面提高实际操作能力，并将其灵活的运用到实际工作中，能够有效地避免机电设备安全事故的出现。
3.5完善物业项目机电设备基础资料
完善物业项目机电设备基础资料的目的在于为设备的管理工作提供重要依据，那么这些机电设备的资料必须准确并且齐全。在收集和应用资料的过程中，可以突破过去以人力为主的管理模式，运用现代化的技术建立基础资料数据库，以便更加有效地运用好这些基础资料。完善机电设备基础资料必须涉及以下几个方面：设备原始档案资料、设备卡片和台账、设备技术登记簿等。这些基础资料能够为设备的维护管理工作提供重要的信息支持，为设备维护管理提供依据。基础资料的管理人员必须提升责任意识以及专业素养，主动运用计算机进行基础资料的管理和应用，从而保障管理效率。
3.6合理设计机电设备维修、更新周期
针对机电设备制定出合理的维修与管理周期，能够进一步提升机电设备的运行效率，将机电设备发生故障的几率控制在最小程度。机电设备在运行过程中，企业必须要对不同生产环节的机电设备运行状况进行严格追踪，及时发现运行故障问题。针对机电设备的维修、更新要制定出更加合理、更加科学化的维修更新周期，严格落实机电设备维修、更新责任制度，这样才能最大程度实现机电设备维护与管理质量的有效控制，充分保障机电设备实现高效运转。
3.7树立物业项目机电设备管理的正确观念
如果想提升物业机电设备管理质量与效率，首先，需在管理的思想上对其进行改进与创新，通过现代化的管理思想来促进设备管理的先进化、科学化。①树立设备的综合管理理念，端正态度认清物业机电设备对于物业公司运行发展的重要作用，把设备管理列入到公司管理中来。②管理中要重视以人为本的理念，把维护业主及租户的人身财产安全和生活质量当作主要的管理目标，通过对设备管理体系的不断完善来良好的达到人们的生活需要，真正的提升物业的服务质量和成效。③以科学的发展观来规范物业项目机电设备的管理，坚持不断发展的管理理念，转变对设备管理的孤立认识，促进设备管理与企业的现代化管理的统一发展。
3.8对机电设备进行信息化管理
随着时代的不断发展，信息化的生产和管理方式也越来越方便快捷，因此在机电设备的安全管理方面，信息化的管理方式也成为主流。借助信息管理这一模式，将有效地促进电力系统的稳定运行，提高其工作效率。为了实现信息管理系统的大范围应用，在对机电设备信息数据管理过程中应首先在施工阶段、初步安装阶段和维护阶段完成机电设备数据信息库的建成，并在之后的各个阶段都进行数据上传来不断完善机电设备数据信息库并将其存储在电子存档中，以便相关的安全管理与维护人员能够对其进行实时查看，进而对机电设备生产或使用过程中遇到的问题进行及时解决。
3.9协调管理
机电设备安装项目在管理过程中非常复杂，不但要与土建的主体结构施工作业相互配合，还要与其他的施工内容相互辅助，同时充分保障机电设备安装的施工进度。因此，承接施工单位要建立起一个以项目经理为主体的负责单位，将专业的管理技术人员组建成项目进度管控体系，把安全管理贯穿于现场施工全过程，来对工程的进度进行目标控制与分解工作，从而建立起各个分项阶段的目标计划表，针对项目的施工进度计划表来实施科学的管控，确保工程能够按照预期计划完成最终目标。
3.10结合机电设备市场发展形势
企业在应用机电设备的过程中，为了能够实现机电设备运行效率的最大化，并在企业生产实践中充分发挥出机电设备的作用，就必须要结合市场发展实际需求，不断加强企业机电设备专业技术人员可以培养，这样才能进一步实现企业机电设备维修管理水平的有效提升。
3.11安全管理
想要将机电设备的安装项目管理工作执行好，就要将相关机电设备安装项目的日常安全强化工作充分落实到位，并将各项安全管理工作做好：第一，科学落实责任制度，建立起全面的安全组织管理体系，上至经理，下到员工，都必须签署明确的安全职责书；第二，规划好机电设备安装项目的安全管理，从各个方面着手落实计划，确保机电设备安装项目管理工作顺利进行，实现安全施工。
结语
综上所述，在现代物业项目机电设备的维护与管理中，不仅要不断地进行经验总结，更需要对维护保养工作予以高度的重视，确保物业项目机电设备能够一直保持良好的运行状态，并且能够充分发挥其正常使用功能。机电设备管理水平的提升既是物业项目管理的基础保障，更能延长物业的使用寿命，由此显著提升其经济效益与社会效益。为此，在进一步为业主、用户提供完善的配套服务前提下，使物业小区品质得到有效保证，确保其物业价值有增无减。
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