无锡市碧桂园房地产开发有限公司 江苏无锡 214000
摘要：据中原地产研究中心统计，截至2019年5月全国房地产累计调控205次，同比增长30%，多地政策再次出现收紧趋势。在房地产业黄金增速期相对放缓的背景下，房地产价格与销量难以实现大幅上涨、利润值被不断压缩，因而实行项目成本管理成为提高房地产企业核心竞争力、保障企业健康发展的必由之路。
关键词：房地产项目；项目工程管理；全过程成本管理
引言
对于房地产项目建设来说，相关部门必须对其成本进行精细化的管理，才能使其更好的建设起来。这就要求管理人员必须深入研究房地产项目的精细化管理及造价控制，才能不断提高其管理的水平，从而使得房地产成本管理的整体效果得到进一步优化。
1房地产开发经营中建筑工程项目管理的内容
1.1管理合同
合同主要是施工合同，这一类别的合同是在房地产施工时起主要的指导作用，一切行动皆按照施工合同来完成。而且，施工合同也是整个工程竣工后的工程验收参照物。所以，相关的合同管理不仅要科学合理，还要严格按照实际情况制定，使其具备后期指导工程建设的资格。
1.2管理现场施工
现场施工管理，意指针对现场诸多事宜进行管理，包括工作人员、工作环境、施工材料以及工程设备等事项，不可疏忽。各项内容以及各个工程环节都需要符合或者按照相关要求进行规范：①为了确保施工能够在预期之内完工；②保证施工现场的安全。
1.3信息管理
信息，是任何一项工程取得有效成果的必要因素之一，尤其是在信息时代，拥有信息就意味着拥有资源、拥有机会、拥有收益。在房地产开发经营的建筑工程领域内依旧离不开信息做支撑，无论是施工前的计划制定还是施工过程中的各细节的调整等都需要信息，包括企业内部各个项目组之间的信息管理以及企业外部的相关市场行情、房价以及工程所需材料的价格的变动范围都需要足够的熟知。
2房地产企业资金管理的特点
房地产企业项目主要分为四个阶段：一是项目前期的可行性调研、取得土地阶段；二是项目开发前期阶段；三是项目开发施工建设期；最后是项目销售或出租期。其中，取得土地及前期的主要资金流为土地评估费用、土地竞买保证金、土地款的缴纳、拆迁补偿费等。该阶段时间短，但资金流出量大，资金主要来源为自有资金。项目开发前期的资金流主要包括取得土地开发权之后、项目开发前期的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、“三通一平”等费用以及向各个政府部门缴纳的费用。该阶段的资金量虽然不大，但需要做好整个项目的资金筹划工作。该阶段的资金来源也主要为自有资金。开发建设期的资金流主要为项目开发过程中发生的主体建筑工程费、主体安装工程费、基础设施费、园林环境工程费、配套设施费、以及开发间接费等。此阶段资金来源主要由自有资金与融资贷款资金组成。项目销售或出租期为资金的回收期，费用主要来自项目推广费，项目代理中介费等。以上环节中，前三个环节为资金流出期，资金主要来源为自筹资金、银行贷款，销售回笼资金等。土地款及建设成本支出为该阶段主要的资金流出部分，其中，建设成本的流出贯穿整个工程建设期。而房地产企业所生产的商品房是一项特殊的商品，从商品房的建设到出售最少需要两年的时间，在整个建设期间，资金流只有流出没有流入，而国家的宏观调控政策也会影响企业的资金回款率。
3目前工程项目管理中遇到的一些障碍
3.1责任分配模糊不具体
为各方面获得盈利，许多主体抓住社会经济发展的大势在市场上崛起，出没在各领域内，同时顾客的需求也逐渐呈现大众化、分众化的趋势，由此我国的建筑工程建设投资和企业的运营不得不具备多元化特点。但是，施工企业的相关工作管理人员的知识素养以及管理水平依旧落后于实际要求，在管理工程中处理问题尤其是一些突发问题上就会显得较为吃力。
更为重要的是，相关项目责任负责人的任务分工也并没有得到相应的改进升级而变得具体明确起来，相反是模糊的，这就容易出现工作人员内部互相推诿职责的情况。
3.2资金预算管理机制存在缺陷
构建资金预算机制是近些年多数房地产开发企业所普遍重视的资金管理工作，不过实际上资金预算机制却往往不够完善。其主要表现为：预算过程中，各单位为了保证资金的弹性，进而所上报的资金数据以及规划出现所报不实的情况，并且负责资金审批的单位也受到资金来源的约束，并且未能贯彻所有业务部门进行调查，多数情况下过于主观，进而影响到了合理的资金支出。同时，针对资金的使用也常常与绩效脱节，缺少相关的赏罚机制，导致规划出的资金预算往往无法发挥真正的作用，未能针对资金运作进行监管和引导，资金预算工作常常疏于形式，资金的运用缺少管束，这对于房地产开发企业来说十分不利。
4房地产项目全过程成本管理的具体方法与实施策略
4.1人员管理计划要制定合理
针对人员管理计划的拟定首先要考虑人员的安全意识，其次是技术管理因素，不仅要突破众多施工人员缺乏安全意识的瓶颈，还要提升工程人员的技术水平。为此，施工单位的各条例规范当中包含各方面的安全因素，时刻提醒工人安全第一，既包括人身安全也包括工程质量安全。其次，提高工人的技术水平则要求理论与实际相结合地对工人进行教育与培训，技术的提高是个长期累积的过程，在这个过程中既要积累个人的实战经验，也要积累相关的理论素养，在实际施工中用科学的理论指导实践，以便建筑工程建设的质量能够得到一定的保障。
4.2设计并落实规范性资金保管制度
构建完善的资金保管制度，配置具有较高专业水平的工作人员，资金管理在房地产开发企业财务管理中有着重要地位，所以需要通过专业水平较高的人员来担任。部门资金不可以利用个人的名义存放至银行，当天的现金提取需要当天之内向银行存入。每日必须要做好现金收支账目工作，票据及印鉴不可由同一人保管，针对资金收支账目进行抽查，明确各部门及人员职责，若出现账目与实际不符的现象，则需要彻查到底。
4.3构建完善的评价指标体系
在解决上述问题过后，房地产开发企业必须结合自身特点，构建适配自身的完善评价指标体系，深入分析我国经济社会和外部环境条件的变化因素，通过借鉴其他优秀企业的发展经验和理论知识，加以完善和改进，不断推进自身的稳健发展，在学习中不断完善评价指标体系，统一规范房地产投资项目的可行性。
4.4充分掌握市场环境的动态变化
作为一项风险几率较高的投资项目，房地产项目的投资更应当引起重视。往往会因为投资人对风险的认识不到位或是风险意识薄弱，而最终导致无法挽回的损失。因此，投资者自身和可行性研究报告都应当采取科学有效的办法来对风险进行合理管控，最大程度提高投资的经济效益。同时，时刻密切关注外部市场环境的动态变化，掌握市场的发展趋势和行业变化，同样也是有效降低潜在风险的必要手段。除此之外，针对部分无法通过防范和预测来进行应对的风险，企业应当事先做好充分的准备工作和应急措施方案，保证在风险来临时能够将风险带来的损失控制到合理范围内。
结束语
基于全过程控制理论实行项目成本管理，是提升房地产项目开发、运营、融资能力的重要手段。房地产企业应牢固树立项目成本管理意识，明确成本核算科目，加强工程招标采购管理，提高合同执行管理力度，建立完善的动态成本管理与考核机制，借此有效提高项目成本管理水平，进一步提升工程投资效益。
参考文献：
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