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摘要：农村房地一体化项目是指对宅基地、集体建设用地使用权及地上的建筑物、构筑物的所有权进行权属调查、测绘的基础上进行确权登记并颁发不动产权证书的工作。农村土地确权登记是维护农民土地权益、促进农村改革发展，实现乡村振兴的基础。本文对农村房地一体确权登记的探索和思考进行分析，以供参考。
关键词：房地一体；确权登记；思考
引言
近年来，农村房地一体权籍调查确权登记工作在各地陆续开展。农村房地一体权籍调查包括农村地籍与房屋调查，是对农村范围内所有宗地的权属、位置、房屋及其上建筑物、构筑物面积等相关信息的调查，是明晰农村不动产产权、保护农民合法权益、促进农村社会和谐稳定的重大措施。
1农村房地一体化项目的主要内容
调查中，以宗地为调查基本单元，调查每宗土地的位置、范围、面积、用途等土地利用现状，并填写每一宗地调查表。在权属调查的基础上开展地籍测量，主要涉及房产要素测量、房屋面积量算以及房产图的制作；并在此基础上，按照地籍信息化的要求，利用相关地理信息系统软件录入宗地及房屋属性、建立不动产数据库、编绘地籍图、测算房产面积，绘制房产图、输出各类汇总数据，最终进行权属登记并颁发不动产产权证书。
2主要做法
搭建平台，达到数据互通共享，整合多部门档案，送信息至基层，在实施不动产统一登记以前，农户想查询房屋登记的相关信息要到各部门之间跑，为了查询登记信息，而大多数老百姓都不太熟悉查询有关要求，不止一次的来回跑，非常麻烦。为满足便民利民和日常不动产登记的需要，不动产登记中心应积极与住建局沟通对接，将原房屋登记档案统一移交到不动产登记中心管理，将电子数据全部移交。在数据统一整合的基础上，破除自我封闭、因循守旧的传统观念，在各乡镇设立专网，指定专人负责查询工作，将档案查询权限下放至基层，同时纳入乡镇“四个平台”统一管理，既方便基层老百姓，又为农村不动产登记提供更多便利的服务。
3经验意义及原则
3.1为推动农房财产权抵押改革提供产权依据
党的十八届三中全会关于全面深化改革若干重大问题的决定指出，改革完善宅基地制度，慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让。农村产权制度改革的试点县市，已将农房抵押登记已列入本地区重点工作计划。农村房地一体登记工作的有效推进，为维护农民合法房屋财产权利，深化农村金融改革，破解农民贷款难等问题提供强有力的保障。
3.2实现农村房地一体不动产权籍调查全覆盖
本次农村房地一体不动产权籍调查，以尚未完成登记发证的宅基地和集体建设用地为重点。对于只完成登记发证的宅基地和集体建设用地，各地可根据实际情况自行开展补充房屋调查。对于宅基地和集体建设用地及地上房屋等建（构）筑物均未开展过权籍调查的，应开展房地一体的权籍调查；对于已完成地籍调查尚未登记发证但符合发证条件的宅基地和集体建设用地，对原有地籍调查成果进行核实，并对地上房屋等建（构）筑物进行补充调查，形成房地一体的不动产权籍调查成果；对于宅基地和集体建设用地尚未开展地籍调查，其地上房屋等建（构）筑物已经登记发证的，应对宅基地和集体建设用地补充权籍调查，并做好地上房屋等建（构）筑物落宗。调查完成后，各地按照《不动产登记数据库标准（试行）》要求，建立不动产权籍调查数据库。
3.3加强调研，破解难题
农村房地一体不动产确权登记工作时间紧、任务重、情况复杂。在具体工作中，对于发现、暴露的集体经济组织成员身份、面积标准、房屋调查标准等认定中存在的疑难问题，要加强调查研究，在处理疑难问题时，要依法依规，也要尊重村规民约，各县（市、区）范围内应保持政策相对一致。
4确权登记
坚持质量导向，确保登记成果经得起历史检验，由于农村宅基地“房地一体”确权登记发证工作关乎广大农民群众的切身利益，在大规模的统一确权登记发证工作中，一旦出了问题，涉及面广、影响大，纠正难度相对较大。因此，为全方位保障农民群众权益，在抢抓进度的同时，要抓好成果质量，确保工作进度与质量的统一。笔者认为，有条件的地区，可实行监理监管制度，协助登记机构严把质量关；涉及继承、受遗赠类复杂登记事宜，登记机构可主动与司法部门联系，为村民争取低价公证，引导村民进行公证，最大化保障村民的权利、利益不受侵害，同时降低登记风险；针对旧证无法收回的，可尝试向权利人发放不动产权证书的同时，与权利人签订旧证失效的承诺告知书等，并存档；最重要的是登记机构要发挥主导作用，与作业单位紧密配合，入户调查，深度参与工作，有效提高工作质量和效率。
5农村房地一体项目确权发证中存在的问题
一户多宅，2019年8月26日，十三届全国人大常委会第十二次会议审议通过《中华人民共和国土地管理法》修正案（2020年1月1日起施行）第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”在现实中，部分农户通过宅基地买卖、继承、分户以及户口迁入等取得了多处宅基地的使用权，造成了一户多宅的现象。
6农村房地一体项目问题及解决对策思考
6.1农村分户问题
实践中发现，在农村宅基地和房屋确权登记中，政策规定应按照“一户一宅”的原则确权登记到“户”，因此，各地普遍要求申请人提交户口簿来认定“户”，而各地公安户籍部门针对农村分“户”的，要求申请人持不动产权属证书方可进行分“户”，因此而陷入“死循环”。为破解这个“死循环”，笔者认为，各地在确权登记过程中，应合理区分确权登记的“户”和户籍的“户”，将户籍作为主要参考因子，综合考虑是否分家析产以及生活来源等因素来确定确权登记中的“户”。对于已经婚娶（嫁）的子女，在未取得新的宅基地，与父母同住但单独生活的，在父母申请办理取证后，可持分家析产的协议申请宅基地使用权和房屋所有权的分割转移登记，但必须建立在符合独立使用功能的前提下，否则只能按“一宅多户”分别办理、分别持证。
6.2对于超占面积问题，在确权发证中各地的做法
1）宅田挂钩：超了多少面积的宅基地，就减少其多少面积的耕地。2）有偿使用：对超面积的宅基地实行缴费。具体缴费标准：以宅基地改革的唯一贫困县试点的安徽省金寨县为例可以改为（以宅基地改革的某贫困试点县为例），超规定面积部分，超过20m2以下部分，不收取有偿使用费。超出20～70m2部分，按每年3元/m2收费；超出规定面积每增加50m2，收费标准提高3元/m2。
结束语
在开展农村“房地一体”确权登记发证工作过程中，暴露出一些政策和技术方面的问题。为解决这些问题，根据实际情况研究出台明确而具体的宅基地确权登记标准非常重要，一方面能为农村宅基地“房地一体”登记提供依据，有效解决农村不动产登记方面的困扰，同时，可进一步落实农村土地的用益物权，赋予农民更多财产权利，有效盘活农村资源、资金、资产，为稳步推进农村土地制度改革提供经验参考。
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