中交第四航务工程勘察设计院有限公司 510220
摘要：近几年我国经济快速发展且政府也在的拉动内需，总消费量明显的提升，社会逐渐步入消费时代。我国的商业模式也由单一购物模式向多元化的“体验型消费”模式转变。商业空间的发展过程中，单一销售的商业空间已不满足需求，消费观念转变之后商业综合体的出现是一个必然。本文将对影响商业综合体业态选择的因素以及业态的策划设计要点进行说明。
关键词：商业综合体；业态；策划；选择
引言：对于如今的商业综合体业态的建筑策划与选择，初期阶段建筑的参与相对较少，常在结束策划后根据任务书展开设计，无法发挥自身主观能动作用。因此要将商业业态的建筑策划与设计工作有效结合，选择正确的业态并对其布局安排合理，才能使建筑更合理的为商业经营活动提供服务。
1、商业综合体及其商业业态
1.1商业综合体
商业综合体主要是对于商业活动相关的一切公共设施。广义层面上，在商业范围内包含着购物、餐饮、娱乐、办公、居住等功能。而“综合”也说明此概念中不仅是将所有的功能简单叠加，而是把一群建筑群体进行有机组合，这些建筑之间具有一定制约关系。商业综合体的中心就是商业购物，并以此为中心，使整体的商业氛围能够被带动，从而形成复合立体式的多元化建筑，并在公共生活领域中不断提供场所及服务。
1.2商业业态
商业业态是指对于特定消费者提出的特定需求，根据战略目标对商品的经营结构、店铺的规模、位置、形态及价格政策等方面的经营手段进行有选择性的应用，从而提供销售及服务的类型化服务形态。商业业态属于商业模式中的一种，简单来说是指销售的对象、内容及方式。
2、商业综合体商业业态的类别
商业综合体的商业业态从经营方式上看主要有餐饮、休闲娱乐及零售三大类，它们相互促进形成有序的商业体系。商业综合体基本都有店铺的零售业态，比如我们经常见到的专卖店、超市和酒店等。
服务功能上区分：商业综合体的核心租户是主力店和次主力店。它们所占的店铺面积较大功能性强，吸引顾客和销售的能力足，对品牌引领和租金共享力量大。主力店一般以独立经营模式进行，是商业综合体的主要力量也是购物中心的主要业态，如大型专卖店、百货、影城、KTV等。主力店不仅能租赁很大的经营面积，还能有效吸引人流量，提升商业综合体整体气氛，促进其他店铺销售和经营，提高商业综合体的商业价值。因此主力店是商业综合体设计的重点。
次主力店的店铺面积相比主力店较小，主要在吸引客流、提高营业额、品牌宣传及交付租金等方面对商业综合体起到积极作用。次主力店偏向于单一维度的销售，如品牌快餐、邮政、银行等。
此外，其它小商铺通常被称为租赁商铺，它们知名度不高、影响力有限，但能获得一定的收益，成为商业综合体的主要租金来源。因此商业综合体在设计上必须充分考虑租赁店铺的机构安排和客流路线，保证其营业额和销售率，从而吸引更多的优质商户入驻，提高商业综合体的盈利水平。
3、影响业态选择的因素
3.1经济因素
城市经济发展具有不平衡性，每个城市的经济发展水平和现状也各不相同，商业型城市综合体的业态选择需考虑当地经济发展水平、产业结构、地区消费能力等因素。过度引进综合体项目或项目中的业态比例失衡，轻则造成综合体项目运营发展失败，重则影响该片区的经济稳定增长。
3.2市场因素
市场的导向力也不可小觑，改革开放以来的市场经济体制使国民经济飞速发展，市场往往成为经济发展导向的有力决策者。市场的引领在一定程度上与社会和人们的需要相一致，它们共同影响着综合体的业态选择。当综合体的业态选择顺应市场导向满足社会需求时，自然会对其运营和增利产生积极的促进作用；反之则会与市场和社会供求脱节，最终导致项目因经营不善而破产。
3.3政策因素
每个城市有各自鲜明的特征，需要针对城市不同的历史文化背景和环境制定各具特色的经济发展政策。我国的城市很多，所以要尽可能的发挥本地优势，打造地方特色，避免盲目跟风及重复发展。商业综合体的业态选择要尊重城市的发展改策，深入发掘城市潜力，力求打造独具特色的商业综合体。
4、商业综合体商业业态的设计策划
4.1商业业态的划分和布置
综合体中的商业部分是整个项目的重心。商业综合体中的业态庞杂，找准市场定位并定出各种业态的比例和分布方式需高度的前瞻性。商业业态布置的一般原则是：面积需求小、租金水平高的业态布置在低层；面积需求大、租金水平低的业态布置在高层；购物随机性高、选择时间短的业态布置在低层；购物目的性高、选择时间长的业态布置在中高层；消费频率高的简餐、食品类布置在地下室；正餐、休闲娱乐类布置在中高层相对独立区域；目标客流相近的业态可布置在一起。不同业态在按区域划分的同时也可一定程度混合，如餐饮有调节人流作用，特色风味小食、甜品等可分散布置，步行街端部、屋顶平台或下沉广场等开放空间周围也适合布置餐饮业态。
4.2不同店铺形式相结合
由于商业综合体相对复杂庞大，需对不同顾客的不同需求进行满足，这让商业综合体要具有业态多样化的特点。在商业综合体当中，各种业态间的联系十分紧密，形成了一定的客流共享状态，主力店以及小商铺如独立于外都无法将自身的商业作用充分发挥，只有将相互结合才能充分发挥商业聚集效应。
4.3合理组织交通流线
在商业综合体的运行过程中，人流、车流及物流的运动都相对较高，这就导致商业与交通，人与车之间存在复杂的关系，要合理地处理外部交通与商业中心之间的关系，组织好外部交通流线。
对于内部人流动线来说主要分为两个方面----平面商业动线以及垂直商业动线。平面商业动线的良好设计能最大程度上提高商业中心的店铺浏览量，营造出更好的消费环境；垂直商业动线主要包括扶手电梯、垂直电梯及楼梯三种。
4.4空间节点组合
空间节点组合主要包括入口组织及中庭空间两方面。入口组织包括门厅、大堂及标志三种。中庭空间的设计能够为消费者创造出更舒适的购物环境，使商铺的价值能有效的提升，并在视觉上将空间距离缩短，使消费者冲动消费。因此在策划上可着重把握这点，提高综合体的经济效益。
5、案例
天河城广场（TEEMALL）于1996年8月18日正式开业，是中国大陆最早的SHOPPING MALL，被誉为“中国第一商城”，在广州开创了一种全新的消费概念。其规模包括7层的大型购物中心、55层的高层写字楼和39层的五星级酒店，总建筑面积36万平方米。
项目场地为正方型，但建成后南北向长东西向短，呈长方形。这是考虑到建筑北面的天河路最热闹，人流也最多，因此建筑北出入口前有广阔空间，主入口细部设计非常精致。
天河城广场的内部空间具有流动与渗透性。中庭与每层空间的分界以不规则柱子为界定，平面呈拼花图案，立面高低错落，并通过隐框玻璃幕墙蜂窝铝板等装饰手段使立面的形状、色彩、层次多姿多彩，除首层有楼板外中庭空间贯通至顶层，顶层采用天窗采光，保持了视线的通畅，使室内外空间互相渗透。天河城广场一开始就选择知名的日本零售超市吉之岛与天河城百货作为主力店（后来陆续加入飞扬电影城、天梦宫游戏机中心以及数家大型餐饮店），再结合与小型商店、公共空间、交通空间等的合理布置，使之在空间与经济上取得双赢。
结束语：
城市经济的稳步发展使商业综合体可成为未来发展的主流商业模式，但其业态选择的相似性磨平了商业综合体应具有的独特个性，业态相似雷同，缺乏活力。业态的选择决定综合体项目的成败，因此需要结合发展现状、人们需求及各业态间的链式关系合理选择并布局各业态，才能得到综合体自身发展与提升城市发展的双赢结果。
参考文献：
[1]李振华.城市商业综合体业态设计的新趋势[J].广东建材，2010.
[2]韩露瑶.浅谈商业综合体业态组织模式[J].山东工业技术，2014.
[3]刘立恒.关于商业综合体建筑设计的研究[J].建材与装饰，2018.