山东省菏泽市东明县房地产服务中心 山东菏泽 274500
摘要：近几年，随着我国房地产业日新月异的发展，在其开发设计的要求也越来越高。因此，房地产开发设计需要在测绘基础上才能开展，即测绘可以给设计人员提供基础数据支撑，使设计人员可以依照实际情况来进行设计，在这一条件下如果测绘工作出现问题，就会误导设计人员使设计质量表现不佳。就现代房地产开发设计中的测绘技术来看，大多数企业采用的技术都比较传统，此类技术普遍存在精度不足、应用繁琐的问题，而为了避免这一问题，本文将对房地产开发设计中测绘新技术的应用进行分析。
关键词：房地产；开发设计；测绘新技术；应用
引言
随着我国房地产市场的日益飞速发展，房地产管理的现代化愈显其重要。房地产测绘是常规的测绘技术与房地产管理业务相结合的专业测绘。而房地产测量所获得与永久性标志相联系的房地产权属界址、房地产面积等都具有法律效力，从而载入房地产权属证书，所以房地产测量所得的基础图是发放房地产权属证书、保障房地产所有者的合法权益、加强社会主义法律管理的重要依据。这样从事房地产测量及信息管理的各级人员了解现代化房地产测绘的一些特点和新的测绘知识，熟练掌握其测绘手段及其技术应用是十分必要的。
1房地产测绘的基本内容
房屋在建造之前首先就是对于整个工程的规划，合理的规划方案才能更好的将房地产开发的让每一个住户都觉得满意、舒服。而科学合理的规划方案是要建立在精准的数据之上的，测绘技术就是那个能够提供精准数据的方法。（1）当前房产测绘的概况现在很多的房地产项目团队中并没有一个良好的测绘技术团队。更有甚者直接将以前的一些图纸直接使用，将项目进行规划设计。而最终导致了施工过程中现场工地的数据与规划不符合，不得已只能将整个规划设计再进行修改，影响了施工进度甚至是工程最终的完成度。测绘技术团队的规范化和专业化已是刻不容缓。（2）房产测绘的相关内容测绘技术不是进入工地，画画图纸，测量一下将数据记录就完成了，那是不精确的。其分为房产规划设计的测绘、建设用地勘测定界的测绘、房产施工的测绘、房产建筑物面积界定的测绘房产工程竣工及房产的测绘、其他测绘。不同的阶段会有不同的方式特点执行测绘任务，也在整个的工程中完成各自不同的效用和职能。
2房地产开发设计测绘的特点
2.1房地产开发设计测绘采用比例尺大
房地产测绘一般在城市和城镇内进行，图上表示的内容较多，有关权属界限等房地产要素，都必须清晰准确地注记，因此房地产分幅图的比例尺都比较大。作为我国最大比例尺系列的图纸一般都是1：500，或1：1000，分丘图和分层分户平面图的比例尺更大，1：50有时也有，表示的内容更细。
2.2修测、补测、变更测绘及时
城市基本地形图的复测周期一般5~10年，而房地产测绘的复测周期不能按几年来测算，城市的扩大要求及时对房屋、土地进行补测，对房屋和用地特别是权属发生变化时也应及时修测，对房屋和用地的非权属变化也要及时变更，以保持房地产测绘成果的现势性、现状性，及保持图、卡、表册与实地情况一致。所以房地产测绘成果要及时修补测，变更测绘。
2.3成果产品及效力上的差别
地形测绘的主要产品是不同比例尺的分幅地形图，而房地产测绘的产品不仅有房地产图，还有产权产籍方面的调查表、界址点成果表和面积测算表，房产图不仅有分幅图，还有分丘图和分户图，因此，房地产测绘完成的成果产品，无论从数量上或规定上都比地形图多。房地产测绘成果一经房地产主管机关确认后，即具有法律效力，是产权纠纷处理的依据，而地形图测绘成果则无此作用。
3房地产开发设计中的应用
3.1无人机遥感测绘的应用
无人机遥感测绘一般适用于中小型房地产开发当中，因为无人机飞行高度有限，不能提供太大的测绘视角，所以面对大型房地产开发项目，容易导致工作局限性。在实际应用当中，首先需要根据设计思路确认测绘目标，例如某些房地产开发设计思路中，项目整体体积庞大，需要深基坑工艺作为支撑，因此在测绘当中就要以深基坑工艺要求来确认测绘目标，即地下水深度是否与基坑底部保持合理间距等，其次确认完成之后则可以采用无人机进行现场测绘，现场测绘可以预先布好测绘点，依照测点开展工作，同时测绘时要注意气候影响，尽可能避开恶劣天气来进行测绘，即无人机在飞行过程当中容易被大风、大雨天气影响，使得飞行稳定性、拍摄镜头受到负面影响，不能很好的完成工作，最终通过遥感信号可以得到拍摄图像，但值得注意的是，在不受影响的条件下应当针对每个测绘点进行多次拍摄，此举可以提高测绘容错率。通过测绘得来的图像数据，在房地产开发设计当中，可以给予设计人员判断标准，即设计人员可以根据实际情况判断初步设计思路是否正确，如果不正确也可以依照图像来进行调整。
3.2RTK技术在房地开发设计测量中的应用
RTK技术一出现，其在测量中的应用立刻受到人们的重视和青睐。利用RTK技术进行定位时，基准站接收机实时地把观测数据及已知数据实时传输给流动站GPS接收机，流动站快速求解整周模糊度，可以实时地求解出厘米级的流动站动态位置。房地产测量中应用RTK技术实时测定权属界址点及一些地物点的位置并能达到要求的厘米级精度。将GPS获得的数据处理后直接录入GPS系统，可及时地精确地获得房地产图。
3.3数字化成图技术的应用
对于数字化成图技术是通过测绘楼层表的生成及权属信息的录入从而建立一种从幢到户的对应信息。它是以幢为单位的，通过楼幢号和基础测绘中的幢建立其一种关联的关系，并进行相应的数据转换，利用计算机辅助实现房地产图的制作，并应用AUTOCAD就制成的房地产图进行相应的修改和美化。该技术应用的过程是将数据预处理所产生的房地产图形交换文件调入生成图形时便能够将测量的相关地物依据其位置等信息准确的显示在屏幕上，从而能够更直观的观测到测绘的效果。该技术还有操作简单易行的特点，加之图形处理软件具有强大的功能和自我保护的能力，使得系统操作和技术的应用具备更为广阔的空间。
3.4房地产测量信息系统（GIS）的应用
管理的现代化、决策的科学化要求对房地产测量信息的处理方法由用手工操作到计算机处理等现代化技术，其作用也由一般统计发展为辅助决策，进而形成房地产测量信息系。但建立房地产测量信息处理系统是一项非常复杂的系统工程，它要求有比较高的技术素质和管理水平。作为世界GIS的拓荒者，某国环境系统研究所（ER-SI）在GIS领域已有近三十年的历史，其代表产品ARC/INFO是当今世界上最完整的GIS系统，它所包含的几千个GIS分析工具已经被各个领域的项目所采用，给测量数据计算、绘图带来了技术革命。房地产测量信息系统（GIS）正逐步应用到现代化房地产测绘中，改变着传统的测绘技术和理念。
结语
测绘新技术与整个房地产开发设计项目不论是规划还是管理实施都密不可分，工程项目的建设本来就是要建立在实时准确的数据之上的。而只有结合了实地的精确数据，整个房产项目的设计规划、管理实施才能有更好的保障，而多次、精确的数据量也将更加有利于提升对项目完美完成的可能。良好的测绘新技术完全主导着整个工程的规划实施进展。
参考文献：
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