富源县房地产管理局 云南曲靖 655500
摘要：市场经济结构性改革进程的不断推进，人们购房需求的多元化表现，为房地产行业规模化、规范化发展奠定了基础，房产市场的竞争形势日趋激烈。在此基础上，房地产管理单位为了保证房地产市场的发展秩序，推进行业的稳定、有序发展，应立足于新时期房产交易市场的整体发展形势，加强房产信息化服务体系的建设投入，完善配套的监察机制、创新房产市场监管理念，统筹全局，从根本上为房产行业的现代化、规范化发展提供保障。
关键词：创新意识；规范管理；信息化建设
房地产市场交易行为是指房产交易双方依照合同规范，对房地产的使用权、租赁权、所有权等权利进行转让的活动过程，交易的双方承担相应的权利与义务。当前阶段，房地产行业的蓬勃发展使得市场发展环境更复杂，交易行为更灵活、交易风险增强，提升了房地产市场规范管理的难度。为保证房地产单位的健康、平稳发展，房地产管理单位应全面分析新时期市场管理的影响因素，贯彻监察、管理制度，落实风险防控目标。
一、当前阶段房地产行业市场管理存在的主要问题
1、购房主体的消费需求存在差异性
房地产交易行为需要保证双方的平等地位，在遵守法律规范的基础上，对具体的交易内容进行确定，签署相应的交易合同。现阶段，我国房地产消费主体主要分为两个类型，即投资与居住用房。其中，居住用房购买房产的主要用途在于自用，这一类消费者对住房的要求表现参考性价比，但有时会由于对房地产市场信息变动不了解而出现冲动消费的情况，获取交易信息的途径较为狭窄。另一种消费主体的购房行为主要用于投资方面，拥有一定数量的购房本金，他们买房主要是用于投资保值的，有时会由于对房价市场的错误判断，或急于求成而将大量资金进行集中投资，造成非理智消费。两种主体购房行为的差异性，具体的交易需求也有所不同，导致房产交易市场供应结构、房产功能价值也存在差距，提升了市场规范管理的难度。
2、房地产市场竞争风险的复杂化表现
房产市场发展形势的复杂化特征，使得房产交易过程的不确定影响因素表现更多样，涉及的管理规范、合同内容等较为繁琐，一方面，提升了房产市场的监察、管理难度；另一方面，房产企业、中介面临的市场风险、法律风险等存在隐蔽性、偶然性的特点，无法被准确识别。由于房产投资需要的成本较高、收益周期长、发展速度较快，部分投资者为了获取更高的效益，有时会通过违法、违规的竞争手段吸引消费者，扰乱了市场的秩序。如，部分投资商为了回拢资金，采用预售的方式加快资金链的流转，但是一旦因为市场震荡或者其他外因导致开发商继续进行项目会出现亏损时，开发商就会选择携带预售房款撤离，购房者的合法权益无法得到保障。
3、交易服务平台信息化建设相对滞后
现阶段，部分城市已经陆续上线新网签系统，对商品房认购、备案与资金流入进行全过程监管，开放了对应的信息服务平台，实现了房地产信息的透明化管理。但在信息系统的建设方面，一些地区由于经济条件、管理理念、人力资源等方面的限制，建设投入有所不足，无法实时掌握房地产市场的交易变动信息，市场监控机制覆盖不全面，存在信息孤岛的问题。信息平台的房产信息登记、变动情况录入不全面，导致市场监管对风险问题处理不及时。如，在房地产市场发展处于繁荣阶段时，部分中介机构存在收受茶水费、交通费等应收款项以外钱款的行为；在房市处于下行期时，房产中介存在虚假宣传等行为，房管单位多是通过购房者的投诉和举报发现问题，采取措施化解矛盾、解决问题，服务平台的信息化建设进程相对滞后，没有对房地产市场的潜在风险进行有效识别与全面管控，市场管理形式不规范。
二、全面提升房产管理单位工作质效的有效路径
1、加强商品房交易行为的资金管理，
房地产的交易活动涉及的资金量较大，因此需要一定的保证金，还需要就交易行为的权利与义务进行规定，签订转让、租赁等契约，保证合同的有效执行。在这一过程中，房产管理单位应加强资金流量的监管，对交易行为进行具体的规范。如，应依照商品房的预售机制，对新建房的销售行为进行管理，严格把控房产预售行为，细化房产管理规范，注重事前、事中、事后全过程监管。为此，在管理过程中，意识应积极推动新条例、合同文本的实行；二是应规范网上交易合同的签约流程；三是应完善交易信息披露制度，销售现场要明示预售许可、可售房源及价格等信息。在存量房交易管理方面，各地要搭建存量房交易服务平台，面向群众提供房产信息查询、核验等服务。研究制定存量房买卖合同示范文本，有条件的城市应在推进存量房合同网签备案制度的同时，要加强存量房交易资金监管，对中介机构交易过程的资金流向进行监管。
2、创新房产市场监督管理意识，规范房产信息管理工作
在房地产工作团队中树立起创新管理意识，规范房产信息的登记、交易记录、变动等一系列的处理流程，不仅可以有效提升房产交易管理的整体质效，同时，也可以面向交易双方提供更便捷的服务。具体来讲，在宣传、学习创新管理理念的过程中，一方面，应拓展管理工作者的吸收新知识的途径，完善教育培训机制，通过短期专业培训、研讨会、外派交流等方式，全面提升管理队伍的专业化水平。此外，还应鼓励管理工作者积极参与学习活动，将工作团队的学习表现与绩效考核挂钩，调动工作人员的学习主动性；另一方面，建立健全内部监管制度，规范房产信息的管理工作，保证房产市场监管目标的有效落实，在实际工作中，加强管理人员思想理念、职业素养的引导，让工作人员树立起端正的思想认识，推动房产行业现代市场规范的建立健全。
3、加大房产管理服务平台的信息化建设投入
信息化技术在房产管理领域的深入应用，使得当前阶段房产管理单位信息化水平成为影响市场管理质效的关键所在。新时期，房产单位应加大房产管理服务平台的信息化建设投入，推进技术改革的进程。首先，应以地方房产登记信息表、楼盘表为依据，加快推进房产测绘、预售许可、买卖合同网签、交易资金监管、产权档案管理等系统的关联与共享，结合不同区域信息化平台建设与使用的实际情况，建立起对应的数据库，加快纸质信息数字化转变的进程；其次，依照现行的法律规范与管理文件，加强联建工作管理，推进不同区域住房信息化平台的联网建设，打破信息孤岛现象，借助网络平台发挥信息共享、交互优势，对房产市场相关信息进行深度整合；第三，已经联网的城市，要按照相关信息平台建设要求，确保城市节点的系统运行维护资金到位，保障系统正常运行。为有效提升管理单位的综合服务水平，应依照便民、利民原则，设置功能更全面、服务更便捷的信息平台，加强与群众的沟通，重视民众的意见，在合理优化工作流程的基础上，做好群众服务工作，提升房产管理单位的服务水平。
结语：房地产作为国民经济的支柱型产业，由于现阶段居民消费需求的变化、交易行为的多元化转变、市场风险的复杂化趋势等因素影响，使得市场秩序的管理难度更高。为保证房地产产业整体发展的稳定、有序，管理单位应针对影响房地产市场发展的风险问题，调整监管机制，加强信息化技术的应用推广，在分析市场发展规律的基础上，科学推进管理制度的改革，全面贯彻新时期房地产行业管理的目标，满足群众差异化的住房需求。
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