摘要：本文简述了房地产投资与长三角区域经济发展的关系所涉及的理论。同时在建立了房地产投资与长三角区域经济发展的关系模型后，分析了房地产投资与长三角区域经济发展之间的实际关系，以供参考。
关键词：房地产投资；长三角区域；经济发展关系
1998年国家对城镇住房制度进行了改革，自此，我国的房地产业也开始了市场化的转变。我国的房地产业在接受大量投资的同时进行了极为迅速的扩张，为城市经济、国家经济的发展提供了极大助力。但是，房地产投资对于地区经济的发展有何种程度的影响？各地区房地产业发展与该地区经济发展水平是否存在关联？房地产投资可否为各个地区的经济发展带来积极的正面影响？在这些问题上，行业内人士各执己见。长三角区域作为国内经济环境较为成熟、区域发展水平较高的地区，开展以房地产投资与长三角区域经济发展之间的关系为课题的研究就显得尤为重要。
一、房地产投资与地区经济发展关系的理论分析
马克思曾在其著作《资本论》中，对投资进行了如下的定义：所谓投资，就是将货币转变为资本，就是资本化剩余价值。因此，所谓房地产投资，也可以被认为是将货币投入房地产业，用于房地产业的运营与开发，最终形成房地产资本。
而所谓经济发展则有多种解释。在一种解释中，经济发展等于国民总产出的增长。而在另一种解释中，经济得以发展指的是国家人口平均产出的增长。不过，当前更多学者、专家接受第一种言论。因此，在实际情况中，可用国民总产出的增加来解释经济发展进程。
而将房地产投资与地区经济发展进行关联，则主要与两个理论相关，即需求效应、供给效应。
（一）需求效应
需求效应是指如果房地产投资有所增加，就可以带动房地产行业的发展与进步。而房地产行业一旦得到发展与进步，也就能够带动其下游的产业，增大下游产业的劳务和产品的市场需求。而一旦下游产业的产品、劳务需求增大，那么该区域内的下游产业也将会实现一定程度的发展。
需求效应事实上可以被放在更大的环境中探讨，而不仅仅拘于房地产投资。对于社会发展来说，如果在社会的有效需求不足时增加投资量，那么随着投资的增加，国民的收入也将实现上升。群众收入的上升也会使得群众做出更多的消费行为，这种消费也就形成了再投资。良性循环不断延续，最终增加的国民可支配收入将会远高于原投资额。这也符合凯恩斯所言的“乘数效应”。
（二）供给效应
将房地产投资进行细分不难发现，如果依据其投资目的进行划分，那么房地产投资主要可以被分为两类，即非生产经营性投资与生产经营性投资。非生产经营性投资基本上投资的是住宅用房地产。同时，接受非生产经营性投资的房地产也就不会被划入生产资料的范畴。由此也可知，非生产经营性的投资的供给效应影响较低。而生产经营性的投资，则大多用于商业服务或是工业用途的房地产。接受生产经营性房地产投资的房地产基本上是企业进行生产活动与开展日常经营活动的主要场所，是企业生产资料中极为重要的一部分。因此，此类房地产也明显表现出供给效应，即房地产投资在企业生产、经营的过程中变为资本存量，为企业的运营工作与经济活动的开展提供动力。
（三）供给效应、需求效应对地区经济发展的影响
房地产投资中存在供给效应，意指房地产投资对地区经济发展状况的影响是长期存在的，而且具有一定滞后性。房地产投资转变为资本之后，就成为了企业稳定、且十分关键的生产资料，为企业乃至一个区域的经济发展提供巨大动力。但是房地产投资转变为资本、转变为重要的生产要素并非一个简单、快速的过程。房地产投资要想转变为资本，就需要经过建筑项目的建设、设备的安装、企业开展相应的生产、经营活动。而这些工作的完成，明显需要一定的时间。所以说，房地产对区域经济发展的影响较为滞后，并非实时作用。
房地产投资中存在的所谓需求效应，则是指的是房地产投资对地区经济发展造成的影响将会是暂时的，而且是直接影响区域的经济发展状况。当某个地区的房地产业接受了房地产投资后，相应的房地产项目也将投入施工，而施工项目的建设毫无疑问扩大了建筑行业的需求。建筑行业需求的扩大也就使得其下游的建筑材料行业的需求扩大。必须指出的是，当前行业内产业链具有极快的传播速度。因此，可以想见房地产投资带动区域经济发展的效果将很快表现出来。但是，对房地产业进行投资只是一个短期行为。所以说房地产投资中存在的需求效应只在短时间内表现明显，一旦时间过长，那么这种效果就不显著了。
二、建立房地产投资与长三角区域经济发展的关系模型
（一）房地产投资与长三角区域经济发展的关系模型的建立
在建立房地产投资与长三角区域经济发展关系的模型的过程中，可以应用索罗提出的经济增长模型。而索罗给出的经济增长模型的核心内容，就是经济增长为技术水平、资本投入量等因素影响。在考虑资本投入量的过程中，需要注意的是，资本投入应当被分为存量资本投入量，以及新增的资本投入量。而且，由于资本的用途不一，因此也可以据此将资本投入分为其他资本投入以及房地产资本投入。综合以上这些，即可得出资本投入量的主要内容，即其他社会资本存量、当期房地产新增加的资本、上期房地产的资本存量。
而由于房地产投资引起的需求效应，也就是当期新增投资对长三角区域GDP造成的影响。可得，供给效应是上期房地产资本存量对长三角区域GDP的影响。在核算资本存量的过程中可以使用永续盘存法。
（二）长三角区域经济发展数据处理
本文探讨的长三角区域参考的是《长江三角洲地区区域规划》的划分。又因为长三角区域内各个城市的数据获取难度不一，因此在实际分析过程中将长三角区域进行分类，以此来保证研究的可操作性。将长三角区域的分类后可得到三类城市。分类的结果也基本符合大众认知中的一线、二线城市。第一类城市为上海。第二类则是南京、宁波等同类发展水平的城市。第三类城市是诸如绍兴、镇江一派的城市。
在数据处理的过程中，应用线性回归的分析方法分析长三角区域内的一线城市，应用面板数据模型分析其他城市。而所谓面板数据模型则是组合空间与时间这两个维度的数据建立的模型。运用该种方法既能够观察到时间维度的变化规律，也能够观察到空间维度的数据特征。
三、房地产投资与长三角区域经济发展的关系
（一）长三角区域内三类城市经济发展的异同对比
对比房地产投资对长三角区域内不同类别城市经济发展的关系，可以发现。即使同属于长三角区域，不同类别的城市的经济发展情况可能存在一定差距，房地产业的发展水平也与此同类。因此，各城市受到房地产投资的影响也各不相同。同时，房地产投资与长三角区域内各类城市的经济发展的关系也并非一般意义上的简单线性关系。由此，也可以说房地产投资与长三角区域的经济发展之间并不存在一般性的关系。但是，必须指出的是，长三角区域内各个城市的经济发展情况都与资本存量中的其他社会存量资本相关。而这也就意味着长三角区域经济发展与房地产投资扣除房地产后的其他存量资本存在关联。这些其他存量资本则包括了基本设施、固定设备等等。从研究中可以发现，其他社会存量资本对长三角区域经济发展起着极为关键的稳定的作用。
（二）长三角区域内三类城市中房地产投资对经济发展的贡献不一
在长三角地区中，一线城市的经济发展状况与房地产新增投资之间不存在明显关系，但是却和房地产资本存量之间有着较为明显的关系。而这也就意味着，对于长三角区域内的一线城市来说，房地产投资的供给效应更加显著，而相反其需求效应并不明显。对于长三角区域内的二、三线城市来说，情况却恰恰相反。在这些城市中，房地产投资的供给效应不明显，而是需求效应更明显。在二、三线城市中，城市的经济发展情况与房地产资本存量关系不大，反而是和房地产新增资本关系较大。
比对长三角地区内二线城市与三线城市，不难发现，对于三线城市来说，房地产新增投资对城市经济发展有着更为显著的作用，其对城市经济增长的贡献更高。这也从另一个角度说明， 与长三角区域内的二线城市相比，长三角区域内的三线城市的房地产投资的需求效应更加显著。
（三）长三角区域内三类城市中房地产投资对经济发展的作用特点不同
对于长三角区域内的一线城市来说，房地产投资对经济发展的作用更具滞后性。投资对经济增长的贡献不能在一时体现出来，而是在长期的发展进程中有所体现。对长三角区域内的二、三线城市来说，房地产投资对城市经济发展的影响则更加直接，在短期内就有所体现。对于二、三线城市来说，其对城市经济增长的贡献也只能在一段时间内表现突出，可以说是具备脉冲的特点。由以上这些也可以看出，即使同属于长三角区域，房地产投资对不同类型城市的作用特点也有所不同。
四、结语
一言蔽之，房地产投资对长三角区域经济能够造成影响，但是这种影响因城市类型的不同而有所差异。对于长三角区域内的一线城市来说，房地产投资的供给效应更明显，对城市经济发展的作用滞后但是影响时间较长且比较稳定。对长三角区域内的二、三线城市来说，房地产投资的需求效应更为明显，而且其对城市经济发展的作用在短时间内有明显体现，但是无法帮助城市经济发展维持长期的稳定发展态势。因此，相关部门在调节长三角区域房地产投资目标时，应当依据长三角区域内城市类型的不同来制定投资决策，不能够一刀切。以此，相关部门才能够制定更加合理合适的区域经济发展战略。
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作者简介：秦峰（1979-09-04），男，汉族，籍贯：江苏省徐州市，当前职务：副总经理，当前职称：中级工程师，学历：本科，研究方向：房地产开发及投资类