柳州市荣和房地产开发有限公司 广西柳州 545001
摘要：在房地产工程中开展全过程的造价控制及管理工作能大幅度降低造价失控情况发生的概率。如果房地产工程出现工程造价失控问题，会直接导致整个工程项目的资金流转缓慢、施工进度受影响以及工程项目的管理及经济工作失去可以依靠的基础。为此，加强对房地产工程的全过程造价控制与管理工作，建立一个全面的、健全的造价管理体系，研究造价管理工作的管理与控制要点可以促使我国房地产工程向经济化、系统化的方向发展。
关键词：房地产；成本管理；造价控制
引言
在市场经济背景下不断发展起来的建筑行业，在激烈的竞争下，开始寻找在竞争中如何立于不败之地的方法。影响房地产行业发展现状的因素有很多，外部的因素主要是环境的变化，像银行利率的调整，以及土地价格的持续变动。内部的因素主要是房地产本身，像建造房子的成本增加或者是房子质量问题等。对房地产业来说，降低生产成本是提高本身竞争力一个很重要的渠道。如何降低生产成本呢？这就需要做好对房地产全过程造价的控制和管理了。
1房地产开发项目各阶段成本控制管理存在的问题
1.1对房地产投资决策阶段的重要性没有足够的认识
在进行房地产项目投资建设的过程中，由于其需要大量的资金以及人力、物力，因此一旦开工建设，就不能停止，否则会造成巨大的损失。在房地产开发项目的整个过程中，投资决策环节至关重要，其建设的好坏直接关系着整个房地产项目建设。然而，就目前来看，该环节在整个房地产企业运营中还存在一定的不足。
1.2工程设计阶段对工程成本控制不严格
随着我国的不断发展，目前，房地产开发建设的竞争市场也越来越激烈，使得建筑材料的价格不断攀升，而且建筑工人的用工成本也不断提升，这将会进一步使得工程项目的成本大幅上涨，给整个建筑项目带来了一定的困难。另外，在进行具体设计的过程中，由于房地产开发商忽视了对造价的管理和控制，而且也没有对实施的方案进行限额，反而过多的关注设计的质量，所以往往会忽略对成本的控制以及概算编制能力，进而导致设计概算偏离实际，工程成本不断增加。
1.3建设项目发包阶段选择不当
当工程设计完成后，对于项目建设单位的选择尤为关键，不仅要秉持着公平公正公开的原则，还要采用公告或邀请书等招标形式，来选择一家可信度高、声誉好、实力强、价格合适的单位。然而，就目前来看，很多开发商在选择中标单位时，往往会优先考虑报价最低的单位，而这些单位在进行建造的过程中，由于其收益低于建造成本，则会尽可能减少成本的支出，进而使得施工质量大幅降低，从而难以控制施工的成本。另外，在进行施工合同签订前，还应当对合同的条款进行反复的研究和探讨，尽可能降低由于合同的漏洞导致成本的增加。
2房地产开发项目精细化管理与造价控制的要点
2.1投资决策阶段
（1）认真做好市场调查研究工作。应当充分了解国内大环境的需求情况，并对其未来的发展进行预测；还要对产品的销售情况、价格情况进行预测、分析，以确定商品进入市场的发展趋势；要想实现规模效益，就必须结合市场、信息和外部环境等因素，对产品发展的方向进行具体的技术经济论证比较。（2）合理确定建设标准。在建设标准水平的过程中，只有从现阶段的经济发展情况出发，并对各个地区的规模、等级、功能以及消费群体进行具体的划分，并分析研究建筑标准、质量问题、建筑材料的相关性能价格等。
2.2设计阶段
设计阶段从设计源头控制造价，实施限额设计是设计阶段造价管理的重要方法，在设计阶段考虑技术与经济的合理统一，进行多方案比选，既不能忽略技术、安全上的合理规范和要求，也不能保守设计，浪费成本；从建筑、结构、装修、园林等方面逐步推行标准化设计，提高工作效率。设计方案的比选是项目设计阶段造价管理的必要程序，项目中多采用多指标法进行比选，即从经济指标、工期、技术质量、安全文明、材料机械、人员等结合各项目特点进行分析和评价。例如：保证安全情况下减少建筑基础及主体结构的含钢量，直接降低材料成本，进而减少地基处理费用；降低地下车库的层高及地库顶的覆土厚度，降低土方开挖和回填成本，也缩短了项目工期。施工图是指导现场施工的重要文件，施工图审查有针对性的核查工程实际成本，审查内容包括工程量、人工材料以及定额使用的审查。施工图审查方法较多，若对审查时间有要求，可选择标准预算法、分组计算法、筛选法等审查速度较快的方法，但有一定的局限性；若对审查精度要求高，可选择全面审查法、重点抽查法等。
2.3项目招投标阶段的造价控制
在项目招投标阶段，房地产企业要做好招投标方案，选择符合房地产企业各项要求的施工单位，以此来保证工程项目的顺利推进。具体主要体现在以下内容：（1）制定经济合理的招标方案，房地产建设项目具有自身的特点，房地产企业需要对合同类型、工程分标等内容作出深入研究，根据实际需要，有针对性地制定出科学合理的方案。此外，做好招标文件编制管理，招标文件作为投标报价的根本依据，其90%以上的内容将构成合同。在招标文件的编制过程中，不但要保证其内容合法，而且还要确保内容具有统一性、完整性。与此同时，要保证工程量清单的编制质量，避免出现投标人不平衡报价等问题。（2）编制招标工程标底。基于当前建筑市场来讲，往往会出现竞争不规范以及鱼目混杂等问题。尤其在当前这种环境下，房地产企业要想规避风险，就需要编制合理的招标工程控制价或标底。
2.4施工阶段
（1）对于成本管理人员来说，其应当充分结合施工方式以及工艺，在进行工程成本开发控制时要尽可能做到“三多”，也就是“多看、多问、多想”。首先，对于工程的施工组织流程、施工工艺技术、现场的具体情况应当“多看”。其次，如果在预算中遇到不常见的较边缘的工程问题时，不要根据自己固有的经验盲目的下结论，要向更为专业的人员进行咨询，寻求更优的解决方案。最后，定额虽然是目前核定造价最为有效的方式之一，但其也不能完全囊括整个市场。（2）严格控制材料用量，合理确定材料价格。对于工程材料费来说，其占据工程总成本的一半以上，所以其高低直接关系着整个工程的总成本。为此，要想控制材料的成本，就应当建设好企业自身的价格信息体系，确保信息渠道有效地流通，高效地了解不同时间、不同地区、不同规格的材料、半成品的价格，保障相关人员可以及时地进行沟通和监管，进而实现资源共享。
2.5竣工验收阶段的造价控制
房地产工程的后期竣工验收阶段是整个工程造价管理的最后一个阶段，造价管理人员也应给予足够的重视。在该阶段开展的主要工作就是对工程项目进行竣工验收。如果整个工程的验收工作能顺利进行，则后续工程就能按照预设计划开展，否则就会导致工程进度受到影响，工程成本再一次提升。
结束语
总而言之，随着对于房地产项目全过程成本精细化管理与造价控制的深入研究，要想使得该项目顺利完成，就必须做好对其各个环节的控制，这就要求相关人员应当基于项目的客观事实，制定出符合自身要求的精细化管理以及造价控制措施。
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