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论物业管理企业如何做好安全管理舒羽

发表时间：2020/5/15 来源：《基层建设》2020年第3期作者：舒羽

[导读] 摘要：由于物业管理服务进入人民的日常生活，至今也就三十余年的发展历程，总体上我国的物业管理水平还不高，在消防安全管理方面的经验还不丰富，体系也不够完善，需要解决的问题很多。

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        摘要：由于物业管理服务进入人民的日常生活，至今也就三十余年的发展历程，总体上我国的物业管理水平还不高，在消防安全管理方面的经验还不丰富，体系也不够完善，需要解决的问题很多。
        关键词：物业管理；安全管理
        引言
        本文围绕住宅存在的一些安全隐患做论述分析了物业管理企业做好安全管理的相关措施，希望通过本文的分析研究，给行业内人士以借鉴和启发。
        1当前物业消防安全管理的现状
        首先是消防安全管理所需经费无出处，由于维修基金的实施和管理在近一、二十年才得到真正落实和加强，过去有些开发商提供的物业管理维修资金没有法定主管部门监督提留，致使其费用只能全部由业主和使用人来承担，这样就势必会出现业主和使用人不愿意买单情形发生；维修资金不落实，消防设施设备就得不到有效维护保养，必须增设的消防设施也就无法购置。其次是消防安全管理主体责任不明，由于目前城市建筑的开发商在设计、装（维）修阶段基本没让物业企业介入，形成建、管脱节，造成该产权在物业使用过程中才发现个别消防设施功能不完善、管理不便利、操作不实用等问题，留下先天不足。当前，很多城市都还存在着同一建筑多种业态和多个产权单位因各种原因，不是或不愿共同聘请同一家物业企业现象；这些必然造成物业与物业、物业与业主矛盾众多。由于物业消防安全管理涉及许多行业，而物业企业与区域内业主或物业使用人又常常因应当履行的工作范围和职责界定不明，致使消防安全管理中产生大量矛盾纠纷无法得到根本性解决。
        2物业管理企业做好安全管理的措施
        2.1落实消防设施的维修保养
        物业管理企业做好安全管理的措施之一是落实消防设施的维修保养。《消防法》第十六条规定，负有消防安全管理职责的机关企事业单位，必须按照国家和行业标准对建构筑物配置与之相适应的消防设施设备和灭火救援器材，设置消防安全指示标志，并按法规要求委托具有消防维保资质的单位定期组织对建构筑物现场消防设施设备进行检验、维修，确保其完好、有效；对消防重点单位和人员密集场所，还应落实每日巡查制度。所有建筑消防设施设备，每年都应当聘请第三方消防检测机构进行至少一次全面质量检测，出具检测报告，确保其处于正常工作状态。物业企业（或督促业主单位）依据建筑消防设施检查维修保养相关规定有权监督消防维修保养单位认真履职；同时，对有保质期限要求的灭火器材，应当进行定期维护保养和到期更换处置工作，确保所有消防设备运行正常。
        2.2物业做好安全保卫功能
        物业管理企业做好安全管理的措施之二是物业做好安全保卫功能。日常管理中必须加强对住宅区的安全保卫，以保护好住宅区中的材料以及人员的生命安全为住宅区中的物业管理的首要责任。在具有配套的安全保卫功能设施后，物业应建立专职队伍并且要求参与巡查的人员必须统一着装，文明执勤。采取定时结合不定时等多种方式在住宅区中进行巡逻，发现有危害人身安全的地方，应该立刻设置明显标志进行警示，及时消除住宅区中的安全隐患。除此之外，物业应该在出入口处对来访的人员进行登记以及相关的检查，以防无关人员在住宅区中闲逛，避免出现住宅区中的财产或者资料丢失以及人员肢体冲突等情况，从而造成严重的后果。如果物业人员在巡逻过程中发生突发事件，应该启动应急方案并立刻寻求支援。

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        2.3住宅区的物业应该加强对设备设施进行维护和节能措施的推广
        物业管理企业做好安全管理的措施之三是住宅区的物业应该加强对设备设施进行维护和节能措施的推广。住宅区中配套设施的管理不仅包括房屋管理和维修养护，同时也包括共用设备的管理。住宅区中的共用设备根据配套包括给排水、供电设备、消防系统、空调系统、防雷设施等。在进行房屋管理与维修养护服务时不仅要定期检查房屋外观，同时也要检查房屋的装饰有无脱落以及住宅区道路的完好情况，对存在问题的地方及时进行修复。在对共用设备进行管理时，不能等问题发生了再进行管理，而是要做到预防为主。因此定期做好日常工作，使设备处于良好状态是重中之重。除此之外，还要定期对共用设备进行全面的检查及维护保养，检测需要委托有专业资质的公司进行，并将检测结果公示，尤其是消防系统的每年一次的检测，必须确保住宅区中的消防系统设施设备齐全，随时能用，同时各方面的应急方案要定期演练，防止出现问题空有方案，束手无策的情况。产业园中企业众多，人员众多，整个住宅区运转过程中需要很多能源的支持，如水、电、燃气等，消耗巨大，物业应在日常管理中找寻和总结节能的经验和办法并持续执行，优秀的节能措施，可以在能源方面达到20%，甚至更高比例的节约，在住宅区持续稳定的发展上给予不可小觑的支持。
        2.4安保与风险管理
        物业管理企业做好安全管理的措施之四是安保与风险管理。与保洁服务类似，安保与风险管理也是一项重要而基础的物业服务。在各项安保与风险管理需求中，高净值人群对于紧急情况处置的满意度相对要求较高。对于高端物业而言，安保与风险管理不仅仅包含扎扎实实的工作，还包含对客户情感的管理。印力物业特别注重从安防技术和客户感受两个维度思考和解决社区安保问题。一方面，水榭花都从软硬件方面做到安防技防设施齐全、安全举措到位，打造“零案件”社区。例如，为打造“零案件”安全社区，更好地保障业主人身及财产安全，采购了包括电动巡逻车等在内的安防硬件设备。另一方面，水榭花都对高净值人群的“安全感”接触点进行了深入研究，并采取了一系列措施来管理和提升客户的安全感，如：第一，服务有形化展示。保安人员巡夜期间随身携带LED发光灯，并采用电动巡逻车等便捷交通工具；第二，安全信息透明。将社区安全设施和安全举措充分向住户披露；第三，物管人员精气神。要求物管人员始终保持高昂的精气神，让客户感受到社区的安全保障；第四，组织武装巡逻小分队，根据特定人员进出高峰期，组织2～3人为队的武装巡逻小分队，在小区不间断进行巡视检查，增强小区居民的安全感；第五，特约安全防范。水榭花都物业根据业主的需求，如节假日外出旅游、长时间出差家里没有人的情况下，通知物业，物业根据业主的信息组织特约式安全服务。安排保安人员对业主家每隔2个小时巡逻签到1次，确保安全。
        2.5鼓励社会消防安全服务机构创新运营模式
        物业管理企业做好安全管理的措施之五是鼓励社会消防安全服务机构创新运营模式。当前社会，由于我国住宅小区火灾事故的频繁发生，消防安全服务机构随之应运而生，通过与物业单位签订合约，为住宅小区提供一系列的消防安全服务。消防服务机构是营利性的机构，它能够通过利益吸引更多的消防专业人才加入到自己这来，从市场化的角度去思考解决消防安全问题，弥补了政府部门监管方向的缺失。但是我国的消防安全工作主要是由政府主导的，没有将消防监管工作放任到消防机构中，这使得消防市场处于沉闷的状态，行业发展十分缓慢。所以消防服务机构必须要创新运营模式，打破这种僵局，加快消防行业的转变。
        结语
        总之，物业服务领域是一个前景广阔的新兴产业，它必将随着国民经济的高速发展和人民生活质量的进一步提高，而越来越受到人民的关注和重视。其中消防安全占有重要的地位和作用，应该说无消防不物业，因此，做好消防安全管理工作更成了物业管理活动中的一项长期而艰巨的基础性工作任务。
        参考文献：
        [1]王慧萍.居民建筑消防监督工作遇到的问题及对策建议[J].消防技术与产品信息，2015（3）：65-66.
        [2]中华人民共和国消防法[M].中国法制出版社，2011.