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房地产企业土地增值税的纳税筹划探讨马瑜

发表时间：2020/5/15 来源：《基层建设》2020年第3期作者：马瑜

[导读] 摘要：随着我国经济的不断发展，给房地产企业带来了新契机的同时也使其陷入了困境。例如税收成本的不断攀升，其中土地增值税是房地产企业的主要税种之一。

        济南鲍德房地产开发有限公司济南市历下区 250000
        摘要：随着我国经济的不断发展，给房地产企业带来了新契机的同时也使其陷入了困境。例如税收成本的不断攀升，其中土地增值税是房地产企业的主要税种之一。做好土地增值税的纳税筹划逐渐成了提高企业经济效益，减少不必要的土地增值税开支，减轻纳税负担的重要途径。纳税筹划工作也渐渐被各房地产企业所重视，而如何做好土地增值税的纳税筹划也渐渐成为困扰各房地产企业的难题。本文就对房地产企业土地增值税的纳税筹划有关内容进行分析，可供参考。
        关键词：房地产企业；土地增值税；纳税筹划
        1房地产企业土地增值税纳税筹划的概述
        土地增值税是房地产企业税筹划中十分重视的税收科目，主要是指运用国有土地使用权或地上建筑物及其附着物进行个人、企业收益运营的通过转让形式所获得的收入。其主要涵盖货币、实物或者是其他收入，针对除去相应的扣除项目金额之后的增值部分进行纳税。房地产企业针对土地增值税进行筹划时，必须要严格遵循合法性以及稳健性的原则，只有在合法性、稳健性原则下，才能够保证房地产企业的涉税风险降到最低，才能够为房地产项目开发带来更大的利润空间。
        2房地产企业土地增值税的纳税筹划方法
        2.1对加计扣除项目进行增加来进行税收筹划
        影响土地增值税的因素之一是增值额与扣除项目金额的比率，也就是说增值率是以累进税率进行计算增收的，其中增值率越大，适用的税率越高，所上缴的税款就越多。要降低增值率，可以采用合理的增加扣除项目，使企业土地增值税适用较低的税率，进一步降低税负。根据我国税法规定，房地产企业从转让收入额减除的扣除项目包括五个部分：支付取得土地使用权的金额；房地产开发成本；房地产开发费用；与转让房地产有关的税金；财政部规定的其他扣除项目，主要是指对从事房地产开发的纳税人可按取得土地使用权所支付金额和开发成本之和，加计扣除20%。房地产开发企业除了利息费用外，期间费用的扣除是不按实际发生数扣除的，而是按支付土地所有权的金额和开发成本的总和的5%以内进行扣除。在纳税筹划前，纳税人可将合理的期间费用分摊到房地产的直接成本中，如果在筹划后转移，就是偷税的行为，因此这就需要纳税人进行事前的筹划。在房地产企业管理人员的工资、办公费、福利费等属于期间费用的范围，这些费用对计算土地增值税是没有意义的，如果将这些费用列入房地产开发的开发成本中，则在计算土地增值税过程中可以将其全额加计扣除。这就为房地产开发商提供了一个降低税收的契机，如企业人员如果在企业项目中兼职，不能将全部费用计入管理费用中，可以将管理人员的项目费用合理分摊到成本当中去，这就是说房地产企业可利用这种方法加大增值税扣除项目的金额。
        2.2利用税收优惠政策进行税收筹划
        纳税人出售建造普通标准住宅，根据我国《土地增值税暂行条例》规定，如果增值额没有超过扣除项目金额20%的，可免征土地增值税额。如果增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。同时税法还规定对于纳税人既建造普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用这一免税规定。房地产企业可以利用上述税收政策，在不违反税收政策的前提下合理的利用可以扣除项目，达到降低税收成本的目的。
        2.3利用土地增值税的征税范围进行筹划
        在房地产土地增值税的纳税筹划中对其的增值税范围的界定十分重要，可以通过以下三条对土地增值税增税范围进行判定：第一，土地增值税的增税对象是对土地使用权及其他地上建筑物和附着物的转让行为进行征税，但是对于房地产企业销售房屋的装修费用，税法规定可以计入开发成本将其扣除；第二，征税范围不包括未转让土地使用权、房产产权的行为；第三，土地增值税是对国有土地使用权及其地上建筑物和附着物的转让行为。房地产企业可以根据这三条标准对土地增值税进行合理的税收筹划。

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在对房地产中的代建房的行为是否征税税法同时也做出了相关规定，所谓代建房行为指的是客户委托房地产公司对房地产进行开发，房地产公司在完成开发后向客户索取代建收入的行为。因为在此过程中，虽然房地产公司取得了代建收入，土地所有权并没有发生转移，收入的性质不属于土地增值税增收范围。同时我国税法还对合作建房有一定的规定，即一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后用于转让的，征收土地增值税；对于建成后按照比例分房后自用的，暂时不征收土地增值税。房地产公司可以利用此项规定，在合作建房时将建成后的房屋作为办公房自用，这就不用缴纳土地增值税了，在日后的处置时，仅仅上缴属于自己的土地增值税。
        3防范房地产企业土地增值税的纳税筹划风险的措施
        3.1充分运用税收政策的优势
        在针对土地增值税进行纳税筹划的过程中，房地产企业要深入了解土地增值税的相关税收政策，与相关部门深入沟通。普通住宅税收优惠政策当中有关土地增值税的政策，主要规定是适用四级超率累进税率，其中存在明显的税率跳跃限制。而且普通标准住宅在增值率当中拥有低于20%的，则对该部分免于征收土地增值税。所以房地产企业在进行开发时要注重土地性质的确定，通过土地性质来确定是否能够运用税收优惠政策，或通过某种相关定价方式使得该项开发项目增值率不大于20%，从而达到房地产企业利润空间最大化。此外，对于房地产住宅商品价格的确认，通常运用提前预算，将普通住宅增值率尽可能的控制在20%以内，从而使得房地产企业能够最大化享受土地增值税的优惠政策。还要对清算时间进行相应的规划，能有效把握清算时间的平衡，有利于资金效率的提升。主要是由于我国土地增值税运用的是预缴费后清算的方式，因此，房地产企业必须要把握住征收金额与清算后应该缴纳税额的平衡点，有利于房地产企业对相关资金进行筹划调度，最大化的运用房地产企业资金。
        3.2增强依法纳税意识
        房地产企业进行土地增值税纳税筹划的目的是减轻企业的税收负担，提高企业的经济效益。企业管理者的税收意识是进行税收筹划，降低税收成本的关键，这就要求企业管理者有较强的税收意识，做好税收筹划的基础工作，降低违反税法规定的财务风险。同时也要注重对企业财务人员的法律知识的培训，树立正确的纳税意识，确保财务工作有序进行。
        3.3规范会计核算制度
        房地产企业进行土地增值税纳税筹划的前提是依法设立会计帐簿、归集会计科目、凭证等，判断税务筹划是否合法的依据必须通过税务检查，因此要对会计核算进行规范。
        4结语
        地增值税税务筹划对于房地产企业未来发展，有着十分重要的作用，而且在房地产市场竞争愈加激烈的环境下，房地产企业执行好土地增值税的纳税筹划也是提升自身竞争力的有效途径。而且可以说，土地增值税管理是房地产企业税务筹划的核心内容，现代企业愈加注重自身税务筹划管理水平，通过土地增值税筹划的提升带动企业整个税务筹划水平的提升。所以在房地产开发经营管理过程中，务必要研究透彻相关税收政策，在做好土地增值税的纳税筹划的同时还要注意法律风险，不要因小失大。最主要的还是要保持冷静，合理开发、合理经营、合理定价，不要被虚假的繁荣迷惑，才是房地产项目中最重要的制胜法宝。
        参考文献：
        [1]季桂芳.关于房地产企业土地增值税纳税筹划的探讨[J].中国集体经济，2017（14）.
        [2]朱婷婷.我国房地产企业土地增值税纳税筹划研究[J].纳税，2018，12（27）.
        [3]陈夏萍.房地产企业土地增值税纳税筹划研究[J].企业改革与管理，2019（02）.
        作者简介：
        马瑜（1980.01.06），性别：女；籍贯：山东潍坊；民族：汉族；学历：本科；职称：中级会计师：职务：会计主管：研究方向：房地产预算；单位：济南鲍德房地产开发有限公司；邮编：250000