物业企业成本管理与控制措施刘晓霜--中国期刊网

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物业企业成本管理与控制措施刘晓霜

发表时间：2020/5/15 来源：《基层建设》2020年第3期作者：刘晓霜

[导读] 摘要：在当前我国社会经济全面发展的环境下，市场竞争逐渐加剧，给物业企业成本管理提出高标准高要求。

        柳州柳东安泰物业服务有限公司广西柳州 545100
        摘要：在当前我国社会经济全面发展的环境下，市场竞争逐渐加剧，给物业企业成本管理提出高标准高要求。现阶段，物业企业不仅仅维护好公共区域基础设施，为业主（物业使用人）提供专业的维护、维修等服务，同时还要强化成本管理。通过成本管理，增强企业综合竞争实力，实现物业企业健康发展。
        关键词：物业企业；成本管理；控制措施
        1 物业企业成本管理分析
        物业企业日常的业务工作是在与客户签订物业管理合同基础上展开的，物业服务费用则由物业公司管理成本、企业管理费及税金组成。物业公司的管理成本主要是指公司在为业主方提供物业管理服务时所发生的直接费用及间接费用，主要包括：员工工资与福利费用、各项服务涉及到耗材类费用、项目内部正常运转涉及到公共设施维保费用、检测费用及公共区域能源费用、物业公司固定资产折旧、行政办公费用等。根据物业管理成本划分，可以看出管理面积不同、涉及成本不同、日常服务不同、业主方需求不同等因素决定了同一家物业企业在服务不同项目时会有不同的管理模式与收费标准，不同项目之间很难达到统一模式的管理标准与成本消耗。
        2 物业企业成本基本特点
        2.1 涉及内容多
        从物业企业自身角度来说，物业成本包括管理成本和服务成本。其中，物业管理成本包括物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护费用、能耗费用以及物业管理区域清洁卫生费用、绿化养护费用、秩序维护费用等。物业服务成本包括管理服务人员的工资、社会保险和福利费，日常办公费用及固定资产折旧等，物业企业成本内容较多，需合理进行归集和分配。
        2.2 覆盖范畴广
        近几年来，随着城市化进程的加快，为提高物业企业自身核心竞争力，物业企业管理的项目越来越多，涉及的区域越来越大，管理的范围越来越广。物业成本涉及物业管理区域的各个角落、方方面面，而在时间上，项目竣工验收合格后就需要物业前期介入，甚至有的在规划设计阶段、施工阶段就介入了。物业企业为了能够给业主（物业使用人）营造良好环境，提升自身经济效益，需要加强基础设施建设，增强自身竞争实力，扩充管理范畴。
        3 物业企业成本管理方法
        3.1 加强成本预算管理工作
        成本预算管理工作是个系统性工作，需要全员、全额、全过程对企业的所有资源、所有业务进行整合，目的是把企业所有原始的、经验的、人为的管理，向科学化、精细化、标准化管理过渡，并通过预算管理降低不必要成本列支。物业企业可以通过开展成本预算管理工作，明确年度经营目标，合理确定预算成本数据，使总目标的实现建立在可靠可行的基础之上，从而降低经营风险和财务风险。物业企业成本预算应该以单个管理项目为成本测算中心，在上年度成本核算基础上，根据下一年度经营计划，对预算支出进行调整。物业企业成本预算支出务必详尽可行，所有预算支出都应合情合理、有据可依。
        3.2 加强成本核算管理工作
        工作业主购置房产的目的，往往是在满足正常使用的基础上以期可以使房产保值增值。好的物业管理企业需以保障业主及房产安全为核心、以房产保值升值为目的、以关注客户体验为指导思想、以品质建设为切入点，提升物业服务质量。物业企业应该在为业主提供高品质体验的基础上加强成本核算工作，对所有发生成本进行会计核算，保证会计信息真实、完整反、及时反映企业运营状况。

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        3.3 重视成本分析，适当控制运营成本
        成本分析是成本管理工作中非常重要的一环，通过成本分析可以正确认识成本变动并及时掌握成本变动的规律，有助于控制成本、实现年度经营目标及企业发展战略；通过成本分析可以正确评价成本预算控制情况，为制定经营决策提供重要依据。物业企业的成本控制主要表现在人员的配备、公共设施设备的维修保养、消防维保器材、绿化苗木成本、保洁秩序耗材、垃圾清运费等诸多方面，其中人员工资占总成本75%-85%，如何合理配置工程人员、客服人员、保洁人员及秩序人员就成了成本控制的重中之重。一般而言，一个小区需要配备几名保安与小区的出口的多少、停车场的大小等息息相关，一栋楼配备几名保洁人员与公共区域的大小及公共厕所的多少有关，一个楼座配备几名工程人员与设施设备的新旧及性能有关。物业企业若要做好成本控制，必须要财务部、人力资源部与项目部通力配合，对相应专业人员工作进行分解、细化、量化，并根据业态对相同专业人员工作标准、考核标准进行复制。
        3.4 重视成本控制业绩评价
        物业企业成本控制业绩评价应建立在财务分析基础之上，运用数理统计和运筹学原理，采用定量分析与定性分析相结合的方法，对运营期间所发生的成本费用进行综合评判。物业企业应以企业总体发展战略为指导思想，结合实际成本费用发生情况，制定关键绩效评价指标体系，并对项目经理、主管、班长等管理人员进行考核。
        3.5 优化成本管理内容
        首先，要从各项目、各物业管理区域整体情况入手，做好每个基础设施建设审核工作，对整个管理区域内部情况有所了解，明确各个安全隐患位置。针对可能出现的风险点，需要结合具体情况，提出科学性建议，真正实现早发现、早处理，防止后期维护成本的增加。其次，做好基础人员工资、福利等管理工作。在人才引进方面，选择一些能力强、素质高的专业管理人才，从而减少人员费用投入。再次，加强采购物资的管理。为减少企业管理成本投入，可建立物资库，通过招标方式，确定优质供应商，对各物业管理区域常用物资进行集中采购，以最低成本采购较高质量的产品。最后，加强基础设施维护费用及办公费用管理。日常办公消耗费用一般包含了空调、打印设备及照明设备等，保证“人走电断”，科学规划设备运行数量和时间，减少不必要成本消耗。3.6 创新成本管理方式
        首先，物业企业要想提升成本管理水平，需要从人员入手，强化服务人员专业素养和水平，提高自身技术能力，给业主（物业使用人）提供良好的服务，提升业主（物业使用人）满意度。管理人员通过的专业的学习与培训，掌握最新的管理方式，优化成本管理模式，真正实现与时俱进，得到综合发展。其次，物业企业在开展成本管理工作时，根据实际管理需要，采用一种或多种方法相结合的方式，比如，可以把作业成本法运用其中。与传统作业成本管理方式有所差异的是，现代化作业成本管理更注重从成本产生动因方面入手，根据物业企业对成本具体需求加以综合分析。并且，从成本核算角度来说，现代化成本管理主要是利用作业形式将管理形式进行取代，形成新的核算对象，极大限度实现对成本的整体管理。由于前期成本规划对后期作业成本管理有着直接影响，所以，成本管理工作人员需要借助现代化设计模式实现成本规划，并加强后期作业成本管理，促进物业企业成本管理水平的提高。
        结束语：
        总而言之，在物业企业中，为了实现企业健康发展，仅仅依赖于自身盈利是不行的，需要从成本管理入手，加强企业管理，强化企业整体管理水平。所以，物业企业在运营发展中，需要结合实际情况，优化成本管理方式，完善成本管理体系，加强成本管理力度，在引导企业发展目标顺利实现的同时，推动物业企业健康发展。
        参考文献：
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