广州南沙明珠湾区开发有限公司 511466
摘要：土地一级开发是指在土地出让前，对土地进行整理投资开发的过程。具体而言，就是由政府控制和主导，根据城市规划功能及竖向标高等要求，通过征地、收购等方式储备国有建设用地，进而通过征地补偿、安置、土地整理、基础建设等方式来使得土地达到出让标准的一种土地开发行为。土地一级开发在城市建设中发挥着重要的作用。在土地一级开发过程中，为了能够对土地进行更好的整体投资，使得土地得到更好的开发与利用，就必须做好土地一级开发过程中的造价和管理工作。科学合理的造价与管理对控制土地一级开发的成本，提高其整体效益具有重要的意义。基于此，本文就对土地一级开发过程中的造价和管理进行详细分析，希望能够为相关工作者提供一些参考意见。
关键词：土地一级开发；造价；管理；策略
引言
土地一级开发是城市建设中尤为重要的一项工作内容，其在提高土地开发利用率，促进城市建设方面都发挥着重要的作用。由于土地一级开发是一项大工程，其涉及内容广、投资金额大，所以在土地一级开发过程中，就必须做好开发项目的造价管理工作。所谓土地一级开发造价管理，是指从土地一级开发项目的设计环节，到最后项目工程结算环节等各个阶段的全面系统成本管理，其目的就在于合理控制项目开发的成本，使得项目开发的成本在预期成本目标范围内，这对于提高整体开发项目的效率及效益具有重要的意义。由于土地一级开发本身就具有一定的复杂性和系统性，所以对其造价管理工作也提出了更高的要求，如何科学、有效的开展造价管理工作，保证造价管理水平，是相关部门在土地一级开发过程中需要重点考虑的问题。
1.土地一级开发所涉及的成本分析
土地一级开发简单理解就是，通过按照城市规划功能、竖向标高、市政地下基础设施配套指标要求，由政府统一组织或委托企业实施征地补偿、拆迁安置、土地平整、基础建设等，使得土地达到出让标准的一种土地开发行为。对于土地一级开发，也可以理解是让土地达到更好的出让条件而所作的一种运作方式[1]。土地一级开发的主体应当是政府部门，或者为政府部门制定的土地开发企业。土地一级开发的目的就是要通过一定的开发手段让“生地”变成“熟地”，使得土地达到出让标准的要求，促进土地进一步开发与利用。在土地一级开发过程中，所涉及的成本较大，可以说成本投入是影响土地一级开发整体水平的重要因素。如成本投入不合理，那么就会直接影响到土地一级开发的质量。在土地一级开发过程中，所涉及的成本费用较多，其中包括征地及拆迁补偿费、相关税费、收购及收回过程中发生的补偿费用、置管过程中发生的补偿费用、市政基础建设费用、招标拍卖及挂牌交易过程中发生的费用、贷款利息、土地储备开发供应过程中发生的各种费用、经同级财政和土地主管部门核准的其他指出、不可预见费用等。由此可见，土地一级开发中，所涉及的成本构成较为复杂，且这些成本费用金额较大，部分项目为政府主导有较明确的补偿以及收费等等标准，一般为开发方因自主管理所影响的成本主要有土地收储后的建设开发工程造价建设期贷款利息等方面。而为了保证土地一级开发的质量，就必须做好包括土地平整以及市政及公建配套设施的建设期以及交付前的维护保养等等项目的造价管理工作，使得土地一级开发过程中的成本得到有效的控制。
2.土地一级开发中不同阶段的工程建设造价分析
2.1设计阶段
土地一级开发中，设计阶段是尤为重要的一个阶段，虽然该阶段的成本费用不高，但是对整体工程造价的影响却非常大[2]。所以想要实现对土地一级开发造价的合理控制，就必须提高对应设计阶段的造价管理。比如在规划设计阶段，好的规划设计既要符合区域规划总体要求，又要有自己的亮点和特色，项目前期需制定相对明确的方向和细致的标准（包括建设标准和经济标准），通过方案的比选确定开发的目标。在方案设计阶段，相应的造价工作是要根据方案设计编制方案估算及编制设计概算，测算出经济指标，然后与限额设计指标进行对比，以此来提出更加合理的建议。在设计方案比选过程中，目前较多使用的是方案竞赛的方式，竞标的方案包括经济指标的测算和分析，评标可以采取专家咨询论证会，给项目提供最佳设计方案推荐方案。
2.2预算及招标阶段
一级土地开发中涉及预算及施工招标的主要是市政基础设施等项目的建设预算及招标阶段的造价控制，包括对施工图纸的审查、对施工设计及材料的选配工作、找出施工图纸设计的问题、制定出有利于成本控制的设计方案等。由于土地一级开发通常以政府为主体，资金一般也是财政资金为主，个别项目为ppp等特殊的融资开发模式，但仍应参照财政资金项目的管控方式严格按照估概预结的方式进行相应的造价体系进行层级管控。在具体造价工作过程中应严格执行估算控制概算，概算控制预算的原则。为了提高预算及招标阶段的造价控制质量，相关部门或开发企业可以引进第三方造价咨询和设计咨询，借助更专业的外部力量加大对工程预算的审核力度，根据施工图纸、市场环境等编制科学的施工预算，同时还需要以预算总额作为依据，制定成本控制目标。
2.3施工阶段
施工阶段是土地一级开发中尤为重要的阶段，也是产生费用最多的阶段，所以做好该阶段的造价管理十分重要。在土地一级开发施工过程中，相关部门应该以审定的施工图预算为指标，对成本进行指导，以及要完善相应的造价管理监督机制，以此来实现对施工阶段的全过程管理[3]。在施工过程中，常常会出现变更、设计调整、经济签证等问题，对此，造价管理部门要做好监测跟踪工作，及时给予反馈，迅速根据实际情况制定合理的成本控制方案。
2.4结算审核阶段
结算审核阶段的造价管理也是十分重要的内容，在结算审核阶段，管理人员需要在工程结束后，项目后费用等进行严格的审核，保证成本支出与项目实际相符合。同时还需要在规定的时间内完成结算资料的整理、提交等工作。其中要对结算资料、竣工结算准确计算工程结算总价及其明细结算报告，提交各分项工程结算书及全过程造价控制的审核结算报告。结算审核阶段还需要做好项目后评价工作，即总结项目施工过程中的不足和问题，加以改正，并积累经验和吸取教训。
3.土地一级开发中造价管理的对策
3.1完善造价管理机制
造价管理在整个土地一级开发过程中发挥着重要的作用，可以说是贯穿整个工程成本控制的中流砥柱。因此，为了更好的控制土地一级开发成本，就必须加强对土地一级开发的造价管理。而科学合理的造价管理工作离不开完善、健全的造价管理机制，所以相关部门在土地一级开发造价管理中，还需要注重建立完善、科学、合理的造价管理机制。比如相关部门可以建立一个专门的造价管理部门，聘请专业的造价管理人员、审核人员，也可以公开招标第三方咨询单位担任相应工作，由造价管理部门负责整个土地一级开发过程中的造价管理工作[4]。对造价管理部门（第三方咨询单位），要明确其组织构建、人员责任、管理内容、管理目标等，以此来促进造价管理水平的提高。造价管理部门在造价管理中，要注重对开发项目物资、人力、资金、技术等各大要素的优化配置，并实施动态化管理，这更有利于做好费用的分析与核心，提高成本控制质量。针对造价管理部门，相关企业还需要建立相应的监督管理部门，目的就在于对造价管理部门进行相应的监督和管理，避免造价管理部门出现虚假造价、胡乱造价情况。
3.2采用先进的成本管理方法
在土地一级开发过程中，科学合理的造价管理离不开先进的成本管理方法，这也是提高造价管理水平、合理控制项目成本的重要措施。所以相关部门在土地一级开发的造价管理过程中，要切实采用先进的成本管理方法进行管理。成本一般是通过预算提前修订好的，而在项目实际执行和生产过程中，很容易出现成本预算与实际不相符的情况，这就需要在造价管理过程中，针对成本预算要注重结合实际进行预算评估，保证预算与实际相符合。由于成本企划是一种以市场为导向的成本管理模式，所以在进行成本企业的第一步，就必须做到立足实际，比如要加大对市场的调查深度和力度，明确市场的行情和现状，同时还需要对目标成本进行分解，以此来使得成本目标更加细致，贴合实际，这更有利于制定科学合理的目标成本方案，进而使得成本得到更好的控制和改善。
3.3过程中的动态管理
土地开发项目一般体量较大，部分项目为区域（区块）开发，通常开发期、建设期耗时较长，在过程中常常受外界各种因素影响规划、分项目立项、建设标准等，项目的建设成本也会因此常有变动。因此，项目的总投资要做好动态管理，应定期编制动态投资报告，适时将建设内容的增减、建设规模的变化、项目变更引起的工程结算的预计变化等，一一梳理汇总反映在报告里，在总投资临近临界点时及时提出预警。形成报告的基础数据的覆盖面要全、组成要具体（应细到合同和费用项），项目前期预估的数据比较多，随着项目的进展，越来越多的费用项已经发生，应使用已发生的费用或者签订的合同额（甚至结算额）进行替换。根据每期梳理的动态投资数据，为决策项目在实施期的各种调整提供经济方面的专业技术支持，以便在满足建设开发需求的同时，有效地控制投资建设成本。
结束语
土地一级开发过程中的造价和管理是尤为重要的内容，其直接关系到开发项目的成本控制效果。所以为了提高土地以及开发的整体效益，就必须提高对造价管理的重视，切实做好项目各个阶段的造价管理工作，保证成本控制在预期范围内，进而促进土地一级开发整体水平的提高。
参考文献：
[1]顾春燕.土地成本核算存在的问题及对策探讨[J].中国乡镇企业会计，2019（12）：137-138.
[2]孙蕾.城市土地一级开发的收益和风险平衡研究[J].管理观察，2019（29）：74-75.
[3]许莹.土地一级开发整理项目收入确认及涉税探讨[J].现代经济信息，2019（15）：236.
[4]王海鑫.中关村科技园区土地一级开发成本管理探析[J].中国市场，2019（20）：24-25.