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摘要：分析了土地利用中建筑面积比的必要性，以及建筑面积比与社会、环境和经济效益的关系，指出建筑面积比的确定是一项复杂而艰巨的工程。对生态环境协调发展的最优容积率提出了一些看法。
关键词：容积率；城市土地利用；城市规划
1 前言
土地作为我国重要的不可再生资源，正在逐渐萎缩，城市不断向外扩张。合理、有效地利用城市土地不仅具有重要的经济意义，而且具有重要的社会和环境意义。城市土地能否合理有效的利用，主要从两个方面来进行：（1）依靠科学的城市总体规划和各个层次的具体规划设计；（二）依靠建设项目、土地和建筑物的规划管理。在城市土地管理中，土地的划分和合理利用是最基本的因素。我们目前的做法是通过控制详细规划来划分地块。土地的合理利用取决于两个主要条件：利用的性质和开发的强度。使用财产是指该宗土地的使用与相邻土地之间的相容性和不相容性。开发强度是指对容积率、建筑密度、建筑高度、绿化率以及周边空间环境的正确处理。目的是为了制作情节它可以有效、合理地使用，其集中的指标表达为“容积率”。
2 容积率
2.1 定义
项目总建筑面积与总用地面积之比。
2.2 的内涵
容积率是指城市规划区内总建筑面积与某一地块的容积率之比，可分为实际容积率和规划容积率两种类型。一般称为建筑面积比率，是指规划建筑面积比率，即许可建筑总面积与规划用地面积的比率。
2.3 基本特性
1）容积率是指允许在“净”建设用地上建设的总容量；在一定的建筑密度条件下，建筑面积比与楼层数成正比，同理，在一定的楼层数下，建筑面积比与建筑密度成正比；建筑面积比与建筑面积比成反比；容积率是一个相对指标，具有一定的弹性。容积率描述的是“净”地块上的建设能力。“净地块”是指用于建筑的场地，该区域不包括公共道路、公共绿地、大型市政公用用地、历史保护区等。当我们在工作中使用“容积率”时，我们往往没有注意到它“网”地块的概念，其中“大”或“块”的城市土地，如“体积比”。这种“扩大”容积率由于包含大量的公共用地，过于笼统，缺乏控制土地开发强度的现实意义，也失去了相互之间的可比性，在具体的规划管理工作中容易造成概念上的混乱。因此，在使用容积率时应注意土地面积的“净”度。在比较不同地积比率时，它必须在相同的“网络”基础上进行。建筑面积比是一个具有一定弹性的“相对指标”。建筑面积比影响地价、生活成本、工商业生产成本、住房建设成本和政府收入。对于不同的指标，政府，规划师与开发商的侧重点不同，相互联系，使得建筑面积比的确定具有一定的弹性。我们要认真把握，既要考虑社会效益和环境效益，又要满足开发商的经济效益。在这里，我们需要在房地产市场相对成熟，法律法规相对完善的情况下，与开发商共同确定建筑面积比例，使政府与开发商实现双赢。政府带来的经济效益有利于城市公益、环境和基础设施建设。
3 容积率对地价的影响
影响地价的因素很多。虽然影响地价的方式不同，但其机理可以概括为两个方面：（1）通过影响土地收益来影响地价；通过影响土地供求关系影响土地价格。收入机制在很大程度上决定了土地供给的经济剩余。市场供求关系导致土地价格相对于经济剩余的波动，决定了土地供给的经济剩余分配，使土地价格的变化更加复杂。容积率对地价的影响规律受收入机制和市场供求关系的影响。一般来说，区位条件越好，土地价格水平越高，供求关系越好矛盾越突出，土地规划控制越严格，容积率对地价的影响越大。具体表现在以下几个方面。
3.1 遵循“收益递增与递减规律”
在一定的技术经济条件下，土地净收益会随着土地投资的增加而增加或减少。
3.2 容积率对地价的影响与城市规模呈正相关。城市规模越大，容积率对地价的影响越明显，地价随容积率的变化幅度越大。
3.3建筑面积比对同一城市不同地段地价的影响
3.4建筑面积比对不同类型土地价格的影响是不同的。同一城市中，建筑面积比对不同类型地价的影响由强到弱，依次为商业用地、住宅用地和工业用地。
4 容积率对人居生活的影响
4.1 人口密度
容积率高的住宅项目意味着小区内建的房屋更多，而高密度的住宅项目必然会带来高密度的居住人口，最终会导致小区内业主的居住舒适度下降。此外，高密度的居住人口也会对社区的健身场所、儿童活动区、娱乐中心以及建筑的电梯、消防通道形成较大的压力。频繁的使用会加剧这些设施的老化，所以在购买高密度地块时应该提出更高的要求。
4.2 内部规划问题
由于高容积率住宅对土地利用率的过度追求，导致小区内楼层相对较高，绿地比例相应减少，从而影响居住区的居住环境和质量。此外，建筑间距太近，小区内道路狭窄，停车位不足也是小区容积率高时常遇到的问题。
4.3 安全问题
由于居住密度大，所以进出的人会更多，困难，外国人员混在其中也会相应地减少很多，这对安全系统提出了更高的要求的住宅容积率高。因此，高容积率的住宅保障体系必须跟上（当然，这并不意味着低容积率的住宅保障体系不重要）。不仅要增加监测设备的密度，还要增加巡逻人员，确保居民的安全。随着城市用地的减少和城市持续发展的需要，建筑面积比对城市土地利用和环境质量的影响不容忽视。城市住宅正从过去的中低水平向中高水平发展。这个进化过程的本质是或多或少的问题，人生活在土地规模在一定条件下，几个重要的指标有一定的影响常用于规划，如“建筑密度”、“面积比”，“绿色土地比率”，和其他相关指标如建筑高度和建筑间距。是否增加以“高容积率、高建筑密度”为标志的高层住宅建筑比例，是城市规划中亟待探讨和解决的问题。建筑面积比作为规划管理的核心指标之一，对城市土地开发强度的控制起着至关重要的作用。但在管理实践中，在经济利益的驱动下，详细控制规划的容积率指标一再被打破，影响了规划思想的贯彻执行和规划管理程序的良性运行。如今，在已建成和正在实施的住宅项目中，我们看到，高低容积率作为规划中的一个重要指标和参数，在一定程度上反映了建筑的舒适性。不言而喻，20层的塔楼和6层的楼板有更多的居民。低地积比意味着每个人都享有更多的土地资源、公共资源和空间。然而，它们之间并不存在简单的线性比例关系。建筑面积比低，舒适度不一定高，而相同建筑面积比的两个项目，建筑类型可能相差很大。因此，既要控制高容积率对居住环境的破坏，又要控制低容积率对环境资源的浪费。结合城市空间结构，调整和提高居住建筑的容积率。
5 结束语
在实际操作过程中，如果确定了容积率且不能改变，则可以通过设计来指导开发人员，建筑规划、市场调研等工作创造自己的开发项目，提高项目的舒适性，使其适应市场，实现土地价值最大化。开发商的开发水平、规划能力和对市场的把握，设计单位的创造力就是在这样一个深入分析的过程中，建筑面积的比例才能真正体现出来。
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