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摘要：本文通过分析和总结现有绿色建筑运行管理中的现状，探讨绿色建筑节水节能技术在运行中的落地策略，以及物业公司如何在后期运营中实现绿色建筑的节能节水效果。
关键词：绿色建筑运行管理；综合效能调适；绿色规章管理制度
一.前言
绿色建筑从2006发布了第一版评价标准至今已经15年了，但目前大多数项目仅停留在设计标识阶段，申请运行标识的项目凤毛麟角，这足以证明大部分绿色建筑仅仅停留在设计图纸上，要实现真正的“绿色”还需要很长一段路要走。新版《绿色建筑评价标准》（GB 50378-2019）2019年8月1日起实施，明确绿色建筑的评价应在建筑工程竣工之后进行，将绿色施工和后期运营管理的要求融入每个章节，要求对其进行全过程控制，因此绿色建筑的运营管理成为一个不可避免的话题。
从设计标识到运营标识的第一环节是施工。有些项目为了获得绿色建筑设计标识采用了一些高成本的绿色技术，开发单位在施工过程中出于成本因素取消或变更。因此减少施工阶段的重大设计变更是绿色建筑运营的第一步。
根据中国建筑科学研究院上海分院对30个已经竣工运营并效果良好的绿色建筑的调研结果，表明绿色技术在运营中会出现不同程度的闲置或损坏，导致最终无法运行。如活动遮阳系统调节失灵、植草砖内无草丛存活、设计采用喷灌而运营采用人工浇灌、可再生能源系统设备闲置等。这些现象的出现主要是由于后期运营维护不到位、设备质量不过关或设计方案不合理。
因此本文探讨了绿色建筑从设计到运营中存在的问题及解决建议，并以“南沙明珠湾开发展览中心”为例，总结本项目运营管理中问题的解决措施。
二.项目绿色建筑运行管理研究
运行阶段是建筑耗能的主要阶段，是绿色建筑体现其意义最重要的阶段，必须通过有效的管理措施来降低资源消耗，实现绿色运营目标。应该从以下方面保证绿色建筑的绿色性能落到实处。
1.绿色建筑的建筑设备系统应经过综合效能调适再交付使用。
建筑各项功能的运转是多专业互相配合的结果，当代建筑各子系统越来越复杂，需要实现的功能越来越多，空调、电气和控制专业之间的关联性越来越强，因此各项功能的实现不再依靠单一系统的调试，而是多系统的综合调试。综合效能调试强调多系统联合运转和综合效果的验收。系统联合运转是为了保证各设备系统正常运行、满足使用要求和实现节能效果，通过系统联合运转调适，使自动控制和各环节达到正常或规定工况，设备系统各项功能均可以正常实现且达到设计要求，相关参数的数值在允许偏差范围内。
现阶段中国的物业运维公司大多只能提供较简单的技术服务，仅限于设备的开机停机等。要想实现复杂系统的节能控制，需要完成综合调试之后再交付使用。同时，项目的综合调试也必须在竣工验收之前完成，这样才能提高各系统设备供应商的责任感和参与度，减少出现各系统之间相互扯皮和推诿现象。系统的综合调试需要由专业的服务团队来主导，各系统设备供应商参与，通过制定综合效能目标和各种不同工况下的运行策略完成调试。以空调系统为例，综合调试应包括水系统流量调试、改变控制策略、优化冷机启停时间和开启顺序、优化冷冻水供水温度、优化冷却水温度、水泵变频控制及风机焓差控制、末端控制等。综合调试之后应形成完整的培训材料或直接向操作人员进行培训，提高后期运维工作的质量。
2.物业公司应建立绿色规章管理制度
为了提供物业公司的运行服务质量，应从三个方面改善。一是实现物业公司前期介入。物业公司应参与重要设备和系统的调试和验收，促进施工单位提高建设质量，提高物业管理和建设的衔接。二是对涉及环保、节能的设备定期进行检测，并建立相关制度，体现绿色建筑的节能和环保优势。三是采集各系统的运行数据，建立信息化系统，并对各种档案文件实行电子化存储。
物业公司应根据建筑设备的功能特性制定有区别性的节能、节水、节材和绿化管理制度。对于设计时设计的节能节水措施，要切实的投入运行，如雨水回收措施、可再生能源系统等。各用能系统的分项计量应完善，数据的记录应以能分析能耗并诊断故障点为大前提。运行过程中的产生的废气、污水等污染物应达标排放。通风空调系统进行定期检查和清洗，非传统水源的水质也需要进行定期的检测。
3.提高物业公司的积极性
国内绿色建筑运营水平不高的原因源于长期来的“重建清管”。绿色建筑的运行效果是否达到了设计目标，在运营阶段，建设方和运营方都不再关心。绿色建筑相对于传统建筑，运营成本较高，如非传统水源水质监测费用、雨水收集系统需要定期加药，如果过滤后循环使用的水出了问题，还要担风险等，这些问题也降低了运维方对绿色措施的热情。因此需要从政策层面提高绿色建筑运营水平。（1）设置“绿色建筑物业管理企业”，资质，对获得绿色运营标识奖励资金的项目，物业管理机构可以获得部分荣誉和部分奖励资金，以鼓励重视绿色建筑工作的物业管理企业。（2）建设方应该拨付资金作为绿色措施的专项运维资金，或按星级适当增加物业管理收费，弥补运行的增量成本。（3）在设计时绿色措施的选取要考虑设备质量，初投资成本和运行成本。绿色建筑不能不计成本地构建亮点工程，而是在满足用户需求和绿色目标的前提下，应尽可能降低成本。多采用低成本的技术或者被动技术减少运维的负担。
三.案例说明
南沙明珠湾开发展览中心项目位于灵山岛江灵北路和飞沙路交汇的西南面，建设内容为新建一栋六层的开发展览中心，房间功能为展览及配套业务办公，各项经济指标如下表所示，项目获得“省标二星A”设计标识和国标（GB 50378-2014）运行标识二星级。项目主要经济指标见下表
表1 项目经济指标
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图1 项目效果图
项目所采用的绿色技术：
1.节地与室外环境
（1）项目绿化方式采用屋顶绿化和室外绿化两种。
（2）项目充分考虑了自然通风和建筑遮阳对建筑节能的影响，幕墙上设有可开启部分的窗洞，可开启面积比例达到30%，保证自然通风。建筑内遮阳措施采用遮阳窗帘，采光天窗采用可调节控制的铝单板进行遮阳。
2.节能与能源利用
（1）空调系统方面，裙楼展厅部分采用风冷螺杆式冷水（热泵）机组；塔楼办公区采用变制冷剂多联机空调系统。通风空调系统风机采用节能设备，其单位风量耗功率和冷热水系统的输送能效比均满足节能标准要求。
（2）空气处理机组采用新/回风等比例电动调节阀，满足人员密集场所负荷频繁变化的需求；冬夏季根据室内CO2浓度检测值，实现最小新风量控制。
3.节水与水资源利用
（1）项目设有雨水回收利用系统，收集屋面和地表径流雨水，经杀菌处理后用于绿化、景观用水等。
（2）卫生洁具均采用节水型产品，对生活、消防、绿化等用途分别设置了用水计量水表。采取喷灌的节水高效灌溉方式。
4.节材与材料资源利用
（1）全部采用预拌混凝土及砂浆。
（2）实现土建与装修一体化设计施工。
（3）可再循环材料使用重量占所有建筑材料总重量的比例约为12.03%。
5.室内环境质量
（1）室内采用设备降噪措施，选用噪声级较低的冷却塔，进行减振、隔声处理，设置通风百叶围蔽。
（2）设置有室内空气质量监控系统，监测室内温湿度、甲醛、CO2等
（3）采取防止春季返潮发霉措施。
为了保证绿色运行标识的顺利申报，本项目在后期运营过程中，由专业服务团队按照绿色建筑的要求对物业公司进行了培训与指导，在六大方面给出了多条低成本的节能运行方案。如重设冷机出水温度。本项目裙楼展厅部分采用风冷螺杆式冷水（热泵）机组，在无人参观或参观人数不多时，室内温度设计点可以改变，因此需要根据室外温度、室内需要温度来改变冷机出水温度。一般来说，楼宇自控系统可以记录室外温度、冷机出水温度和室内温度设定点，以便调节冷机的出水温度，如果楼宇自控系统不能自动控制，则需要物业工程人员选择每天、每周、每月或每季度调节一次，调节频率越高，节能效果越好。物业公司在初期运营时数据的记录不够完善，尤其是电力分项计量。所以服务团队建议物业公司重视建筑能耗数据的处理。收集、展示并分析数据，对数据进行记录能够显示一段时间内能源使用情况的变化，既可以知道初始点和基准线，又能够掌握采取改进措施后的降低的成本、使用和需求情况，还可以由非预期的变化突出需要立即解决的问题。对数据进行收集、展示并分析的好处有很多。首先能够在早期发现运行中出现的问题；其次能精确地计算节能量和节省的成本；最后可以清晰直观地向用户展示节能成果。物业公司也明白建筑能耗数据收集的重要性，但节能量不在物业公司的管理范围内，并且业主单位对节能量并无实际奖励，物业公司实行有一定难度。因此服务团队将运行标识要求及能耗分析记录的好处向业主单位宣传，力求在制度上给物业公司的能耗计量工作上给与便利。
四.总结
有效的运营管理是绿色建筑落到实处的保障。由于运行成本过高、缺少对物业公司的激励政策、建筑方和运维方互相推卸责任等因素，导致绿色建筑的运行一直受阻。因此，我们必须从根本上解决这些问题，落实绿色技术措施，实现绿色建筑节约资源和保护环境的设计目标，推动我国建筑行业的可持续发展。
参考文献：
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