上海深长城地产有限公司 201301
摘要：成本控制在当前众多项目中具有不可替代的作用，做好成本控制能够起到提升管理质量，提高经济收益的作用。从众多的项目来看，事前的成本预算非常重要，通过预算管理可以更好地明确项目实施应用情况，从而在更为复杂的环境下进行针对性的成本控制。随着时代的发展，项目后的评估成本也变得日益突出和重要，系统性的成本评估能够对整体项目进行分析，确保成本管理的有效性。项目后评估也能为其他新建项目提供数据支撑，总结经验与教训，避免类似的问题再次发生，为新建项目的事前控制打好基础。本文首先介绍了项目后评估成本重要性与意义，研究了项目成本后评估差异率的范围及统计分析，为了更好地进行研究，本文以上海里程项目作为案例，阐述本项目后评估成本实施现状，从而达到降低经营成本的目的。研究成果可为相关应用与研究提供参考。
关键词：项目；后评估成本；重要性；上海里程项目
RESEARCH ON THE IMPORTANCE AND OPTIMAL CONTROL STRATEGY OF POST PROJECT EVALUATION COST
——TAKE ZHONGZHOU MILEAGE PROJECT IN SHANGHAI AS AN EXAMPLE
LAI MING BIN
ABSTRACT: Cost control plays an irreplaceable role in many projects at present. Doing a good job in cost control can improve management quality and economic benefits. From the perspective of many projects, the cost budget in advance is very important. Through budget management, the implementation and application of the project can be better defined, so as to carry out targeted cost control in a more complex environment. With the development of the times, the cost of post project evaluation has become increasingly prominent and important. Systematic cost evaluation can analyze the whole project to ensure the effectiveness of cost management. Post project evaluation can also provide data support for other new projects, summarize experience and lessons, avoid similar problems from happening again, and lay a good foundation for pre control of new projects. This paper first introduces the importance and significance of post project cost evaluation, and studies the scope and statistical analysis of the variance rate of post project cost evaluation. In order to make a better study, this paper takes Shanghai mileage project as a case study to elaborate the current situation of post evaluation cost implementation of the project, so as to achieve the purpose of reducing operating costs. The research results can provide reference for related application and research.
KEY WORDS: project; post evaluation cost; importance; Shanghai mileage project
引言
从以往的项目成本管理来看，更多的是通过项目实施前的成本分析来进行成本控制工作，这种事前控制的作用在于通过对相关成本支出做好预算管理，按照预算进行项目实施工作。但是随着现代经济的快速发展，各种类型的项目在建设的过程中存在着众多的变动性因素，任何一个环节出现问题都会影响实际总成本，做好项目成本后评估工作，实现项目成本控制针对性和有效性。因此探索新时代环境下的项目后评估成本具有不可替代的作用。
1.项目后评估成本重要性与意义
与项目开展前的成本控制不同的是，项目后评估成本是项目完成之后，通过多种手段对项目进行全面的成本分析和管理，这样以来可以形成一种针对性的评估手段，将相关实施中所涉及到的各个层面充分考虑到其中。
1.1提升项目决策水平
1.1.1提升信息决策能力
项目实施涉及到众多领域，以往采取项目前期评估的方式缺乏一定的科学性，主要原因在于项目实施之前，很多不确定性的因素很难把控，这就导致项目成本评估工作开展的过程中随意性比较强。制定决策需要在众多的信息支撑下进行，成本预算对于决策的作用不言而喻。
1.1.2有效应对变动性因素
一般来说在项目实施的过程中，由于一些变动性因素的出现，使得以往的评估工作变得更为复杂，例如项目实际运营状态与前期决策之间具有一定的偏差，当偏差值比较大的情况下，就会导致结果不一样。在这种情况下，越来越多的相关企业认识到只有做好项目后成本评估工作可以为后续新建项目提高决策科学性和可实施性，降低运营成本，减少不必要的成本发生。
1.2降低项目运营风险
1.2.1提高项目运营持续性
企业开展相关项目的主要目的在于获取一定的经济收益，这就需要在项目实施开展的过程中做好风险分析和控制工作，通过针对性的风险管理来提高项目运营持续性。项目后评估成本从现实的角度来说更为客观，对于一些风险的应对也更加从容有效，项目的特殊性意味着，当出现风险的情况下，如果难以形成有效的应对机制，将会带来巨大的经济效益损失，因此需要进行相关风险预测和应对工作。以决策为例，科学合理的决策对于提升项目经营质量有着重要作用，项目后的评估成本能够有效提供相关的信息资料，确保评估的过程中能够获得更加及时高效的信息资料，这样所能够进行的决策准确度能够得到极大的提高。
1.2.2降低经营成本
除了应该降低决策风险之外，对于企业项目建设中的成本支出过高的风险也能够提供支持，系统性的项目后评估工作开展可以极大提高成本管理有效性和针对性，构建一种行之有效的成本预算模式，为企业发展获得更多的资金保障。
1.3有利于企业制度化建设
1.3.1推进项目规范化
项目后评估成本工作已经成为众多企业开展相关工作实施的基础，通过建立相应的制度来降低项目建设成本。完善项目后评估制度，将企业发展历程中项目的经验和失误及时有效反馈，对完善企业管理制度，从制度层面提高决策正确性，引导公司规范化、制度化发展具有重要意义。
1.3.2提高经营效益
企业各项工作开展的过程中需要一定的规章制度，只有通过合理有效的制度构建，才能够确保企业后续工作开展的有效性，形成动态性的管理机制，各层级人员参与到成本控制工作中。制度化建设是一项长期的工作，不同的企业要在发展的过程中进行针对性的制度构建，主动探索新时代下的项目建设方式方法，优化项目管理方式方法，提高经营效益的同时，自身的成本会不断降低。
2.项目成本后评估差异率的范围及统计分析
项目成本后评估过程中必须对不同阶段的目标成本之间的不同进行分析和总结，并对目标成本的合理性和准确性进行评估，分析统计成本的差异率，便于之后工程的正常进行。确定目标成本时必须经过四个阶段，即拿地、项目定位、方案、施工图阶段，不同阶段的目标成本差异率也有相应的规定和要求，成本差异率的统计分析原因如下所述：
2.1调整开发计划
调整项目定位主要是针对规划方案的调整、容积率的调整、室内精装修的标准及是否包含精装修、外立面、门窗的装修标准、室外景观工程、智能系统、营销策划等，但是这些内容的调整会产生较大的成本变动。
2.2调整建造标准
成本的合理性主要是对成本和建造标准之间的匹配性进行分析确认的，因此成本的合理性评价或者是新项目的成本必须要根据建造标准的分析确定。建造标准的调整可能是因为开发计划调整导致的，也可能是因为上阶段的建造标准还没有达到一定深度或者是具有不符合市场定位的因素导致的。
2.3限额设计指标
限额设计指标存在不符合成本指标的情况或者是没有严格按照限额进行贯彻和落实，这主要是因为制作目标成本时涉及到多个部门，具有较大的工作量，所以可能会出现最终成本的转达、落实没有实际进行，造成按照限额标准制定的招标施工图纸中的工程造价大于目标成本，最终形成目标成本和标准出现不符的问题。所以目标成本制作过程中必须严格贯彻落实全员成本和全过程成本的理念，制作好之后要开展相应的评价工作。
2.4目标成本和限额设计的评价
房地产项目后评估过程中必须对目标成本进行评估，并对其差距和标准进行考虑。另外，也要注意对限额设计进行评价，确定投资支出、资金的使用效益等是否得到有效实现，还要对经济性技术指标、工程造价的指标进行有效评价。
2.5设计成本优化评价
房地产项目成本后评估过程中要对设计成本进行分析和归纳，并对设计成本优化的效果和实施的情况进行分析描述。特殊情况下可以将相关的数据进行汇总归纳形成一个案例，然后作为设计成本的经验和教训。
2.6分析动态成本
分析各时期的动态成本月报表，并对成本管理和控制的合理性进行分析和评价，找出其中存在的优点和缺点，从而总结经验和教训，作为日后的参考。
2.7分析材料及设备成本的合理性
房地产项目成本后评估过程中要对材料及设备的成本进行分析和评价，尤其是主要材料及设备的效果、耐用程度、招标时选择的材料及设备的使用情况、甲供材料料及设备或者是甲定乙供料及设备的使用情况、合同暂定价的执行情况等进行有效分析和评价。
2.8统计并分析主要的造价指标
将合同阶段、结算阶段的工程量和造价进行对比分析，并对工程的项目成本指标进行有效的评价，形成各项经济指标数据库；
3.上海中洲里程项目后评估成本分析案例研究
为了更好地研究项目后评估成本对相关企业的重要性，本文以上海中洲里程项目作为案例，分析该项目后评估成本工作实施情况，通过节选一些成本控制实现来分析项目后评估成本管理工作。
3.1项目成本变更情况
通过对该项目的分析，发现存在着前后成本变化的情况，而且这种变动情况比较突出，在一定的程度上影响了成本管理整体工作。例如在分析中发现，由于存在着新进区域代价的问题，加之对当地政策并不是很熟悉，导致不了解成本增长了1835万元。主要包含了室外给排水配套安装费用增加了1020万元、室外电力配套增加了355万元、未预计到已发生的配电房钢质门窗及照明接地166万、生活垃圾压缩收集站设备17万等合计183万、未预计到待发生的室外燃气市政连接费用70万、室外雨水市政连接10万等以及其他的费用。在分析的过程中发现，本项目在施工之前已经进行了相应的成本预算评估工作，但是施工之后还存在着大量的费用增加的问题。对于企业来说，成本的增长意味着自身经营收益的减少，如果不采取有效措施，企业发展中所面临的压力会进一步加大。
表1.费用变更情况
.png)
3.2项目成本变更原因分析
之所以会出现这种问题，是由多种因素造成的，在实际施工的过程中存在着，项目现场管理失控严重，签证变更手续混乱，审批手续流于形式的问题，各项工作开展并没有严格按照公司的相关规定进行，一定的程度上增加了经营成本。工作需要按照一定的标准化操作进行，但是现实中的情况是工作界面没有及时梳理，施工组织安排不科学的问题比较突出，未在后续分包中合理约定应包含签证的内容，如凿槽改管远远超过正常的工作管理。签证变更及工程量确认等现场审核不严格。如此众多的问题导致了该项目实际成本增长，由此带来了一系列的问题。这些问题如果不采取有效应对措施，对于房地产开发企业来说是极为不利的，有可能会出现未来发展不利的局面。
3.3项目成本增加应对措施
通过分析该项目可以发现，由于众多问题的存在，导致实际项目成本增长的比较多，通过一定的应对方式进行处理，是降低成本增长的有效方式。在实际工作开展的过程中要加强现在管理，把控现场签证工程量确认，强化环节控制，对每一个环节都要做好科学有效的管理，明确相关责任人制度，严格按照各项规章制度严格办事。做好合同界面划分标准工作，以更加灵活多样的方式进行合同界面划分工作，细化责任管理，强化系统控制。对招标文件和清单进行梳理，进一步明确合同范围，避免一些合同之外事项开展带来的成本增长的问题出现。强化设计图纸实际管理工作，提高出图速度，提高工作效率。成本与设计协同配合，及时评价变更签证的经济合理性，措施项目和配合营销展示在合同详细约定。总之，通过多种途径做好项目后评估成本工作，尽最大可能降低经营成本支出，提升企业经营效率和规范管理，以更加灵活的方式适应社会经济发展带来的新挑战。
4.结论与建议
综上所述，通过研究上海中洲里项目成本变动情况，对变动原因进行论述，继而提出应对措施，可以在一定的程度上降低经营成本。成本后评估是对于项目施工的项目成本控制的一个有效手段和方法，从而有效的增加企业的收益，所以结束工程项目之后必须要注意及时开展成本后评估工作，保证数据和相关资料信息的准确性、合理性、客观性、有效性等，从教训和实践中总结经验，并不断进行改进和完善。同时也能有效的加强对企业相关管理人员的学习和培训，加强房地产项目全过程精细化管理。实践表明在项目后成本评估的过程中，不同的企业要采取不同的方法，只有这样才能够形成针对性的评估机制，以灵活多样的方式进行评估工作，提高成本控制针对性。
参考文献
[1]戴大双,夏雯,贵佳琳,邵冲.污水处理项目PPP模式交易成本评估研究[J].项目管理技术,2020,18(02):8-15.
[2]曾令东,董鹏,王飞辉.浅析型号装备项目成本评估[J].项目管理技术, 2020,18(02):104-108.
[3]李永塔，浅谈项目成本管理后评估[J]住宅产业，2017,03,20