西安市城市规划设计研究院 陕西省西安市 710082
摘要：在进行城市规划建设时，确定和调整容积率的时候会牵扯到开发商、规划师、居民和政府四个方面。对于住区建设而言，居民和规划师都倾向于限定容积率来使社区的生活品质以及公共利益得到更大的保证。然而在对容积率进行确定时，却不能按照规划师的初衷来进行，有很多方面的压力：开发商一般都会将地块的容积率提高来使土地开发收益的诉求得到更好的满足；政府为了使土地出让金得到提高、地方财政收入有所增加，也倾向于将容积率进行提高；规划机构因为是政府的职能部门，所以很容易被政府左右。所以经常会发生容积率不合理或者被随意更改的问题。
关键词：公共利益视角；居住用地；容积率；确定方法
1公共利益和居住用地容积率的关系
就居住用地来说，居民的公共利益主要是表现在公共使用的社区公共资源上，比如说社区医院、社区道路以及小学等。他们似乎和容积率的高低没有关系，然而如果将这些公共资源分摊至每一个居民身上，这两者之间就会互相牵制。容积率越高，里面能住的人就越多，公共资源一定时，人均公共资源就会越少，生活品质也就会越差，居民的公共利益也就更会受到侵犯。所以，为了使居民的公共利益得到保证，务必要确保容积率和公共资源之间匹配[1]。在这个基础上，就算容积率高，也能使居民的公共利益得到保证，比如文中后面的案例-香港天水围地区；若是匹配不了，就算容积率低，也不能使公共利益得到保证，比如文中的案例-广州沥滘地区。
1.1案例分析
香港是个人多地少的地方，2010年的建成区人口密度已达到3.2万人/km2，香港对容积率的要求是将其控制在3到8，是很典型的高密度开发城市。香港天水围地区的容积率大约在5，一般楼层高度是35到40层，容积率属于典型的高容积率。面对开发强度很高时，天水围使道路的合理面积得到保证，并且将巴士、轻轨等设备都配备到位，医院和学校等配套建设也很到位（如表1），进而使社区的公共资源和容积率实现了较高的匹配，使居民的公共利益得到了保证。
在广州的老城村中，最大的城中村就是广州沥滘村，本地的房屋都是村民自己建设的，大部分都是低层区，实际的容积率为1.58，作为典型的低容积率住区存在。容积率如此之低，沥滘村的交通设备宽度和面积都不大，造成了交通拥堵的现象；卫生站以及小学等配套都不能满足需求（如表1）。所以，即便是容积率如此之低，因为容积率和公共资源不能实现匹配，导致居民的公共利益依然无法被保证。
表1香港天水围与广州沥滘社区的基础情况对比
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1.2容积率公式的解构
从上述的案例我们可以得知，居民的生活品质和公共利益要想得到保证，主要问题不光是容积率上的解决，还与人均公共资源有着直接的关系。比如使用人均社区公共资源来代替居民的公共利益，三者之间到底有何关系，文中从容积率的公式解构来进行研究：
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在规定的区域和时期内，地块总面积以及人均建筑面积是固定值。计算出容积率和居民公共利益之间存在着两种关系：①在地块人均公共资源总面积确定的基础上，地块公共资源总面积和容积率是正比关系。鉴于此类情况，在对容积率进行提高时，务必要同时将地块公共资源的共面积也提高，这样才能使人均公共资源的数量保持不变。香港天水围地区在开发上就是利用的这一原理。②在地块公共资源总面积确定的基础上，地块人均公共资源面积和容积率是反比的关系。当处于这种情况之时，务必要将容积率的上限控制好，才能使人均公共资源的面积不会太低，进而使居民的公共利益得到保证。
2衡量居民公共利益的P值
从以上的分析可以得出，可以将表示居民公共利益的地块人均公共资源面积作为对容积率合理与否的一个衡量准则。然而对地块人均公共资源面积进行使用的过程中也有弊端存在，一方面，每个地方在对地块人均公共资源面积进行确定时所使用的依据都不同，我们不能将一个标准的地块人均公共资源面积确定出来，当然也就不能将合理的容积率确定下来[2]。另一个方面来说，对于城市规划的公众参与而言，地块人均公共资源面积以及容积率这两个指标都不被民众所熟知，居民无法理解其真正含义以及与生活的关系所在。给民众造成一定的认知障碍，使得民众无法认识到真正的规划意义。
鉴于此类情况，我们将一个比值指标提出来：人均公共资源的占有率（下面简称为P值），也就是地块内的人均所占有的各类公共资源量以及地方或者国际标准内所确定的人均比值。
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人均公共资源作为一个抽象的概念，可将其具体化为和居民生活息息相关的公共设备，主要包含的是公共服务设备（比如教育、商业、娱乐以及医疗）、市政设施（排水设施、给水）、道路、绿地广场以及停车设备等。
3公共利益视角（P值）居住用地的容积率确定方法
通常可通过P值来对地块内居民的公共利益是否得到了保障来进行判断，也能通过控制地块的P值使其在合理的范围内，来对合理容积率的范围进行确定。
3.1研究对象的界定
这种方法一般对于控规单元适用。控规单元大部分是以河流以及主要街道作为边界，还对行政边界进行兼顾，尺度与居住区的大小相同。通常而言，在划分控规单元时要将公共服务设施的服务半径以及规模进行划分，将控规单元作为研究的对象可以使我们更加方便的进行研究。如果研究的对象是控规单元中的地块，那么只用将其划分到控规单元内部一起研究。也可以将多个控规单元进行合并，实现共同研究。
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基于P值的容积率确定框架
3.2P值的应用范畴
在城市规划的地块开发强度的确定、公示和调整上都要用到P值。可以将其用在规划调整、规划编制以及公众参与这三个范围。
对容积率进行确定通常都是在控制详细规划的编制阶段。将P值引入，可以将控规单元的各项P值控制在合理范围是居民的公共利益受到保证，以此为前提来对单元容积率进行控制，使控规单元内部的地块容积率有据可依。
对容积率进行调整通常都是在控制性详细规划的调整环节。将P值引入，既能将P值的合理范围找出来将上轮问题的原因查找出来，及时调整问题。还能将P值控制在正常范围以此来对容积率进行控制，防止对旧城改造时为了实现规模利益的最大化而将容积率随意进行提高[3]。
在公众参与时，将P值引入，因为P值是在1左右浮动，公众就能通过P值的变化来判断出自己在公共利益上是够获得了保证。可以将以前的空洞数字的想象变为具体的数字，促使公众更加积极的参与规划，使规划有效落地。
4结论与展望
在进行城市规划过程中，对容积率的合理区间进行确定时要通过P值来确定，开发商、政府、规划师、居民这四方面的合理利益都能有效保证：政府在使居民的公共利益得到保证的基础上，可以将住区的容积率进行提高，这样既使政府的财政收入得到了保证，又能使政府的职能得到充分体现，人民利益得到保证；开发商在将居民的生活品质和公共利益做到保证之后对地块容积率进行确定，这种做法和对容积率进行盲目提高的方法相比而言，虽然有些短暂的利益受到损失，可是长远来看，也是居民的生活品质得到保证[4]，积攒了好的声誉，达到了长期的互惠共赢，对企业的长期发展很有利；居民的生活品质以及公共利益得到了保证，在公众参与的时候，居民才能更加通过P值的区间值来对利益有否受到损害来进行判定，使自己的作用更好的发挥出来；规划师在对容积率进行确定时可以使各方面的利益都权衡到，算出容积率的中间值，用主动代替被动。
参考文献
[1]黄鹏奇.交通影响分析的容积率确定及运用[J].住宅与房地产，2018 (19):21.
[2]黄娇.旧城更新背景下居住用地容积率确定方法研究[D].湖南大学，2018.
[3]徐晓东.建筑结构寿命及容积率视角下的城市住宅建筑存量更新策略研究[D].天津大学，2018.
[4]韩佳宁.宁波市中心城区土地开发强度的合理确定[D].浙江大学，2016.