成武县房地产房管局测绘大队 山东成武 274200
摘要：在我国国民经济不断迅猛增长的过程中，人们生活水平的不断提升，极大的推动了我国房地产行业的发展，同时房产测量也逐步成为人们关注的焦点，在现阶段的实际测量中，各种问题层出不穷。
关键词：房产测量；常见问题；思考
引言
在我国经济实力逐渐壮大的今天，我国针对房产测绘测量技术发展给予了非常大的重视，对其进行了逐步创新，取得的成绩和效果非常突出。与之前使用的测量技术相比较，无论是精准程度还是技术方面都有着非常大的提升，所以在当前的工程当中被广泛应用。
1对称边长度实地丈量不一致问题
房屋实际测量时，通常会存在因测量误差或房屋施工质量问题以及设计变更等因素，导致房屋进深及开间尺寸和图纸不相符的状况，有的甚至导致设计中比较规则的房屋变得不规则。鉴于这种状况，在进行图形绘制及面积计算时必须要先对所测得的数据实施综合处理。针对误差较大或超过规范及标准要求的边长数据，必须进行二次测量，对比分析两次测得的数据，检查数据到底是不是测量误差导致的，如果的确不相同，则严格按照实际测得的数据来绘制图形，并将其面积计算出来。
1.1测算成果的精度和唯一性问题
房产测量中，测量误差不可避免，测量对象的特征点往往不明确，因此需要提高测量精度。此外，为保证测量结果的准确合理性，在房产测量中房产调查工作的过程中，应该按照实际的室内面积进行记录，如果必要的情况下应该提前对其进行实际测量，按照比例进行比例分摊。
1.2公共面积分摊问题
(1)针对普通住宅楼公共面积的分摊。首先要将房屋总的建筑面积及套内建筑总面积计算出来，从而计算出公共面积，将分摊系数计算出来后，严格按照每一户套内建筑面积的比例推算出每一户应该分摊的公共面积。(2)针对属性比较特别的住房和功能性较强的综合性楼房，有时会存在二级以及多级分摊问题，这种状况必须严格遵守“谁得利，谁分摊”的标准执行，一级一级实施分摊。
2房产的测量方法
2.1建设工程用地的勘察定界测绘
房产测量测绘的用地界定是至关重要的内容，它涉及到用地面积的申请以及和周围环境的照应，首先要根据国家在用地方面的相关规定来进行现场的测量和建立表图文，并且进行基础资料的存档。其次在土地的转让和规划中要对土地的用途进行限制，保证不影响周边建筑的性能，避免农用地的过度使用，在土地的相关政策下保证使用的平衡，从而使房产测量工程更加顺利。
2.2提高房屋面积的测量精度
进行房屋面积测量的时候一般都需要计算共有部位的面积以及套内的建筑面积，这两种面积都属于房屋轴线围合面积，那么围合边长或者是轴线长度的测量精度就直接决定了共有部位或者是套内的精度，因此要想提高房屋面积的测量精度，一般情况下有两种方式，第一种是直接在现场直接对边长进行测量和计算；第二种是在现场对建筑的施工平面图进行审查核实，确定房屋的实际情况与施工图没有差异之后，就直接利用施工图上的数据进行计算。这两种方式中，第一种的测量精度比较低，并且也不能保证测量结果的唯一性。建筑完工以后，根据实际轴线的测量，可以得到理论上轴线的位置，装饰板块、厚度均匀度以及墙体的厚度都会对轴线造成影响，并且这种影响可以将高精度测绘仪器的优势抵消掉，这样就不能明确测量特征点的标志，因此导致测量边长存在误差，即使是同一套房屋，也会出现不同的测量结果。第二种方式在测量的时候不会出现很多问题，并且测量的精度比较高。
进行房屋放线测量的时候，不会受到别的因素的干扰，地势比较平坦，因此放线的精度都比较高，因此在进行房地产测量的过程中一般都选择第二种方法，它主要从施工图纸中获取数据，不仅能够保证测量结果的唯一性，同时也可以被用户所认可。如果房屋已经建成了，那么测量房屋面积的时候，只能够使用第一种方式，因此在测量边长的时候需要控制好精度，并且参考施工图纸来判断现场情况，对墙体的厚度进行合理的估算，调整测量精度的时候可以使用这两种方法的结合，然后比较两次的测量结果，如果误差都在允许的范围之内，那么就将两次结果的平均数作为产权面积，否则就需要重新进行测量。
2.3共有建筑面积的计算方法
共有建筑面积的分摊与计算，应以幢（栋）为单位进行。产权各方有合法权属分割文件或协议的，按文件或协议规定执行。无合法权属分割文件或协议的，可按共有建筑相关的房屋的建筑面积比例进行分摊。共有建筑面积分摊后，各分户建筑面积之和应等于相应的幢（栋）、功能区、层的建筑面积之和。共有建筑面积分摊后，不划分各产权人在共有建筑面积上的产权界，实际上也无法划分。
2.4屋特征部位测量
（1）在外业测量中经常实测精装修的房屋，那么在量测中，给我们数据采集带来很大困难，我们应该掌握装修贴面的厚度及安装方式方法，让测绘申请人依法提供审批盖章的细部做法图，以便我们检核外业测量数据。（2）对于有挑廊的大型建筑物，应按本层层高为标准，挑高的廊道按一层采集数据，以廊外围轮廓投影为界线，据采集数据（3）阳台数据测量，经常会遇到做法不同的围护结构，如有栏杆、玻璃、有混凝土结构并存在装饰线条，此时要以阳台结构围护为标准进行量测，去掉装饰线条及相关造型，同一小区相同户型阳台要统一测量标准，否则在产权人收房时测绘成果会互相矛盾，题产生负面问题门墩以墩外围为准量测。
2.5房地产的碎部测量
房地产项目的碎步测量工作主要指的是房产要素与房产图的测绘工作。在这其中方差要素的测量工作则包括了房地产界址点测量、定界测量、房屋复述设施测量、陆地交通与水域测量等各方面的工作。而房产图测绘则主要是以《房产测量规范》的相关规定为基础，将房产实际测量的房产要素绘制在图纸中，然后通过数字化的形式，将房产要素呈现在人们的面前。为了确保房地产碎步测量数据的真实性与准确性，工作人员在开展房产碎步测量工作时，必须按照白纸测绘、航测成图、数字化测图、编绘成图的步骤进行，才能确保房地产碎步测量工作的高效顺利完成。
2.6在数字化中的应用
数字化测图，也是计算成图。简单来说便是，对不同的地物以及地貌信息进行收集，之后使其转变为数字的形式，借助接口传输给计算机，这样工作人员便可对丰富的电子地图进行获取，如有需要，还可以由电子计算机的图形输出设备，对地形图以及不同的专题地图进行绘制。目前，该项技术在房产地下测量当中，有着非常广泛的应用，优势作用非常突出，如时间短、效率高以及信息丰富。
2.7竣工测绘以及房产测绘
竣工测绘和房产测绘要涉及到各个方面的检测，包括设计图和施工图等图纸的测绘、施工过程的规范操作的检测等，甚至是相关技术标准的合格报告，这些都是为验收工作提供真实详细的数据并且对于房产测量测绘工程的完整性提供支持。实际测绘中，测绘的内容要包括全部的地物、实际用途的说明、产生的成本预算等，是为了测定建造的标准和性能是否达到了前期预定的报告。因此，只有进行相关数据的全面的科学验收，才能保证竣工测绘以及房产测绘的顺利进行。
结语
总之，房地产作为我国建筑工程项目重要的组成部分之一，而房产测绘工作不仅是确保住房信息数据真实性与准确性的重要手段，同时在房地产行业的发展中也发挥着不可替代的作用。所以，我国相关部门必须加大测绘工具和技术手段升级的力度，推动我国房产测绘工程技术水平的全面提高，为房地产行业的健康可持续发展营造良好的氛围。
参考文献
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[2]赵波.房产测量测绘工程中的过程和要点[J].建材与装饰，2018（3）：244.