摘要：随着社会经济水平和居民生活品质的提升，住宅配套工程越来越标准化、精细化，地下车库已经成为房地产项目不可或缺的标配，根据部分地区和城市配建标准，住宅小区车位比已达到1:1，且由于地下车位配建造价成本较高，占建设总投资的比例高，如何能够把握好居民停车需求和建造投入之间的平衡点，对微利时代房地产开发具有重要的现实意义和经济效益，本文结合项目规划和开发经验就住宅小区地下车库设计优化问题进行分析和探讨。
关键词：地下车库、车位比、设计优化
1、引言
随着近年来社会物质水平不断提高，汽车保有量越来越高，城市土地利用越来越集约，为有效提升城镇土地利用与规范停车秩序，新建住宅小区利用地下空间配建车位已成为房地产开发项目的标配工作，各地区城市均针对性地出台了相关规划建设标准；加上地下空间建造成本相对较高，占总建设规模的20%-25%，如何高效利用地下空间、有效提升地库产出比，对地下车库进行设计优化成为房企和建设单位的必修课，是整个项目成本控制和提升经济效益的重要工作。结合项目开发建设经验，简要分析地下车库设计优化的关键环节和做法，仅供研讨。
2、指标分解与车位配比要求
各地区、城市基于城市经济发展、城区规划布局、市容市貌、交通路网等方面考虑，在编制控制性详规、土地出让技术经济指标要件时会对车位配比、地下空间利用强度等设定几个强制性指标数据和引用规范要求。开发企业在规划设计阶段，首要工作就是根据土地（含地下）经济技术指标，结合民用建筑设计、居住区规划设计标准、建筑防火设计、车库建筑设计、人防设计等适用性规范文件对地上空间进行产品强排，在满足容积率、建筑密度、建筑限高、绿地率、商住比等基本指标情况下，得出地上住宅、商业、公建等建筑物的总平布局和技术经济指标，从而推导出地下空间车位配比相关的住宅户数和商业面积，后按照地方技术规范所要求的车位配比（例如笔者所在的贵州省黔南州政办[2018]11号文件要求新建小区不少于每户1.2个）进行指标配对核算，得出要建设的车位数量和配建面积，这是地下车库设计和优化的基础。
3、地下车库设计优化建议
3.1平面布局设计优化
由于车位配比强制性规范约束，建设面积会影响地下车库层数的设置，进而直接影响到建造成本，因此要最集约做好地下车库优化，首要的工作就是优化地上空间和建筑布局，权衡地上建筑布局、结构形式、地形地势、楼体间距、设施设备用房、竖向交通组织等关键要点。结合开发项目实际经验，认为在总图阶段，要做好以下两点：一是简化地上建筑布局形式，减少地上异型建筑、不规则排布对地下空间利用的制约和影响，建议使用兵营式和围合式等相对规则的总平布局排列，利于地下车库的设计和后期实际使用，见图1；二是结合地方规划技术规范,因地制宜地利用好地形地势和高差，应设计为不计容的半地下室地库形式，可有效减少地下部分埋深和土方开挖，节省地下工程造价，见图2。
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图1：不规则建筑地下车库（左）与规则排布地下地库（右）
图2：利用地势高差设置半地下车库
3.2确定经济合理的柱网尺寸
地上建筑的位置和间距直接影响地下车库柱网的合理性，尽量兼顾柱网的整数倍，避免无效或低效空间出现。一般常见的柱网分别为大柱网（7.8×8.1m），大小柱网（7.8×6.1/4.8m），小柱网（5.4m×6.1/4.8m）。考虑合规性和使用舒适便捷性，一般单柱网三车位最为经济，其柱网取值为7.8×8.1m，但近些年随着建造技术不断升级，柱网设置是否经济也同层高、结构、材料等因素影响，也需要结合车辆尺寸、项目品质定位、客户诉求、技术可靠等方面设计。根据技术数据（见表1），从单车指标来看，大柱网和大小柱网指标最优；从造价来看无梁楼盖结构形式造价最低，具体柱网需要根据荷载设计确定，另地下室变标高及局部降板时，应整体考虑结构形式以确定适当层高；从综合经济性来看，采用小柱网无梁楼盖造价最低；从地下室通透性、观感和客户使用便捷性来看，大柱网视野通透，车辆适用范围大，层高压抑感较小。当然柱网尺寸选择要结合项目实际全面考虑，不能一味考虑造价因素，还要兼顾结构的安全可靠性、长期使用的稳定性、项目的品质定位等进行综合分析，最后决定最优柱网布局和建造方式。
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表1：几种常见柱网参数分析
3.3兼顾使用的车道宽度和车道流线的优化
根据设计规范车道最小宽度为单行车道3.0m，双行车道5.5m，同时停车避让车道最小宽度设置为5.5m。在总平布局优化后，为便于后期车行分流和避车要求，尽可能考虑到双向行车，车道宽度设置为内道5.5m~5.6m，外环道和地库主车道6.0m，在此基础上可以空出更多空间用于停车位排布和设置，车道指标确定后在平面布置上要遵循周边环道布置、上下对齐、车道贴边布置、车道平行于上层建筑柱网等原则，既可最大化最优化布置车位，又利于今后车行和停车使用。
3.4车道两边停车以垂直停车最经济
一般整体式地库，行车道均能做到双车道，停车方式宜采用双向垂直停车，减少水平或斜向停车，虽停车难度增加，但在同等面积内可有效增加实际车位数量；应根据实际空间排布少量设置车道靠边墙情况，以提高停车效率。
3.5车库外墙边界优化
通过总平布局增加地下车库规则性，减少不规则的地库边线设计，避免挡土墙设置过长增加造价。机电设备用房、非机动车停车区域应尽可能设置在车库外墙转角处或主楼下方结构墙、结构柱较多区域，减少面积浪费，提高地下空间的使用效率。
3.6各类非标车位的优化
按照近年来各地方推行电动车及小区充电设施设置要求，新建住宅建筑和公共建筑等建设工程要按一定比例配建电动汽车车位及充电桩。在设计布局时要尽可能集中区域布置，并结合当地电动汽车保有量、鼓励性政策、实际需求等因素尽量放设置在后期建造，避免分期交房时由于前期使用率不高导致充电桩等设备老化损毁，增加维护成本；微型车应根据车辆尺寸利用不规则外墙、车库边柱角落等区域设置车位，提高地下车库空间的利用率；子母车位一般宜利用主楼附近长进深场地进行设置，可按照1.5个或2个来核算，既可提高空间利用率，也可增加地下车位总数，减少地下空间建造规模节约成本；非机动车（电瓶车）停车区是近些年来部分城市发展中不可忽视的需求，虽然规范中并未明确设置对非机动车位配建要求，但为充分考虑市场需求和空间利用，可集中地上某个区域设置专属停车棚和充电设施，如地上无空间必须设置在地下，则需要结合空间布局利用不规则区域加以设置，同时要考虑设置分离式入口坡道和电梯前室隔离桩，方便使用管理，避免非机动车上电梯等情况造成电梯设备高强度使用老化，增加后期维护成本。
3.7其它辅助设施和细节部位的优化
①地下车库成本控制要注意细节和部品部件成本把控，例如对车挡优化设计也可一定程度节约成本，在单柱网三车停靠时，可跨线设置2个车挡，进而减少耗材和安装人工成本。
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图3：车挡优化
②通常设备用房的面积占总建筑面积的1.5-2.0%，方案阶段要优先考虑该部分面积后再布置车位，避免出现进入施工图阶段设备用房的面积增加后，导致车位数量减少的情况。设备用房、配电房等辅助设施可根据服务范围设置在主楼核心筒附近、地库边缘或转角处，不挤占停车位布置。消防栓位置应考虑沿柱子内侧设置，柱子外立面用涂料标识位置，尽量侧向设置，不凸出，不占用车道和车位空间。
③地下车库照明设计，要分别对车位、车道、应急照明回路分开设计，每条回路的灯具要考虑节能环保和分时控制。采光也可设置自然采光井，引室外自然采光，增加地库照明，见图4。
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图4：车库采光管道
4、地下车库案例分析
4.1项目概况
笔者所在的房开项目位于贵州省地级市，项目共三期开发建设，目前在开发规划的为二期组团，总占地面积约7.89万㎡，容积率2.72，其中地上计容建筑面积约21万㎡，由12栋15F/33F高层、2栋11F小高层、10栋7F洋房组成。
设计总住户为1748户，住宅车位比1:1.2，商业100㎡1个的标准计算，需要设置车位2163个，同时按规范要求，地上停车位不得超过10%，因此在最大化利用地上空间设置车位同时，要尽可能通过优化布局减少地下建造投入，结合地块商业及道路边角设置地上停车位约163个，地下车库及人防工程设置2002个，地下建筑面积68986㎡。
4.2地下车库设计优化
①由于设置一层满铺车位无法满足车位配比数量要求，因此项目结合东北-西南地势高差约2.6m，采用半地下车库形式，局部按人防设计要求做地下二层，可有效减少土方开挖和地下工程量。
②原有一期建筑外形为Y字型点式楼（见图1），地库布局分割不规则、空间利用率不高，因此经研究，改变原有建筑形式和总平布局，改用通用型较强、建筑外轮廓较方正的板式楼，并以四周高层中间洋房的围合式军营排布，使得地下空间布局更规则合理，同时便于地下车位排布和后期使用。
③项目在方案设计阶段采用了8.1×8.1m柱网，车道宽度为7.8m柱网。后经过计算和布局优化，标准车位按规范2.4×5.3m三车位一组，采用扁柱（400×600mm），柱网尺寸7.8m，双车道5.5m，车道柱网6.3m来满足基本要求，最大化提升空间利用率。
④因为配套用房的使用比较灵活，划分比较容易，柱网可根据车库的使用要求布置后，对建筑的使用功能进行调整，同时将侧向停车改为垂直停车，经优化后增加30个车位。
通过优化措施，一定程度减少地下工程量和投入，增加车位数量，车位平均面积达到33.7㎡；同时半地下车库的设置也有利于洋房地下室的高附加值利用，便于后期景观设计时充分利用竖向空间，从而增加项目产出比，提高项目经济效益。
5、结语
通过以上研究探讨，是笔者结合项目特点和需求，提出了部分对优化设计地下车库的思路和举措，其适用性还需要因地制宜来加以利用和借鉴。当然无论哪种举措，在满足规范要求和市场需要的前提下，只要围绕降低地下空间建造规模、提高空间利用率为目标进行优化，势必能够降本增效，给开发企业带来明显的经济效益。
参考文献：
[1]都匀市人民政府办公室.都匀市城市规划管理技术规定(2014)[S].匀府办发,2016(8):39.
[2]基准方中.地下车库设计中常见的几种柱网分析[DB/OL].http://www.360doc.com/content
/16/0709/07/33402819_574170912.shtml,2016-07-09.
[3]王木兰.住宅地下车库设计优化全策略[DB/OL].https://www.sohu.com/a/85623639_200412远洋设计汇,2016-06-17/2016-06-24