摘 要：房地产行业与我国的总体国民经济发展水平息息相关，随着社会经济的快速发展，房地产行业也呈高速发展的趋势。房地产行业有着投资资金量大、投资建设时间长、受国家总体市场以及国家政策影响等特点。根据房地产行业所需资金大，建设周期长的特点，房地产公司应该对自身的资金进行细化分析，对工程建造材料价格和工程预计资金控制单独设立部门进行管理，只有控制好资金才可以促进房地产行业内各大公司的良性发展。
关键词：房地产；成本精细化；管理；造价；控制
前言
伴随着国民经济的发展，当今的房地产行业模式已经发生了变化，房产公司从竞争优质的地产方向转变为竞争优质的品牌，利益的获取也从原来的依靠优质地产升值转变为对产品设计、品牌溢价、成本把握等方面的价值的获取，所以房产企业的竞争核心变为了对建筑成本和资金管理的把控。把控资金需要在房地产项目的制定计划、预算成本、控制成本的三个过程中进行，竞标者按照计划实施，开发者对计划进行实际操作，监控各项指标，及时根据具体情况进行调整，做到宏观调控，并验收成果，因此项目成本在整个环节中都应该进行及时的调整和管理。
1 房地产项目成本精细化管理的原则
1.1协调管理的基本原则
在房地产项目成本精细化管理中，不要将成本管理工作孤立出来，必须将其和资源消耗、质量目标、进度目标和效率目标进行综合考量。在房地产的具体运行中，必须和合同管理、质量管理和进度管理同步操作。协调处理好质量目标、成本目标和进度目标之间的关系，促进房地产项目的稳定发展。
1.2目标管理的基本原则
在房地产项目全过程成本管理中，要设定一个目标成本，对目标成本形成的关键环节进行明确，分解目标成本，对目标成本进行流程化管理。依据房地产项目的设计、竣工、招标、施工和合同管理等环节，综合确定目标成本体系。在具体管理工作中，要设立科学的管理体制，秉持科学的成本管理理念，及时发现成本管理中存在的主要问题，并针对性提出应对措施和策略。
1.3动态管理的基本原则
房地产项目的动态管理也就是成本的过程管理，在项目的前期阶段，设置成本控制方案、目标成本和成本计划等，围绕着项目合同，对其进行跟踪管理，随时管理目标成本与实际成本之间的关系，合理安排剩余资金，提高资金的使用效率，为领导的决策提供数据支撑。
2房地产开发项目各阶段成本控制管理存在的问题
在房地产开发项目中，成本控制各阶段中存在的主要问题有：对房地产投资决策阶段的重要性没有足够的认识、工程设计阶段对工程成本控制不严格、建设项目发包阶段选择不当的三点问题，接下来进行分析[1]。
2.1 对房地产投资决策阶段的重要性没有足够的认识
房地产开发过程中有很大的约束性，在房地产项目开发的前期便应该制定好相应的计划，因为在开发的过程中会投入大量资金流，所以一旦中途出现问题导致项目无法进行，造成的损失则不计其数，在这个过程中就体会到投资的重要性，这关系到房地产项目的各种硬性标准，对企业产品信誉也会有很大的影响。
2.2 工程设计阶段对工程成本控制不严格
房地产开发项目的设计阶段是确保开发项目高效推进的保障性时期，只有实现对成本的高效控制及精准衡量，才能最大化的降低成本支出，这就需要从项目实际场地的赋存情况入手，对空间布局进行优化布置，并对其中存在的各个项目作出科学化的系统配置，使设计主体能够更加符合应用标准，与此同时，还需要这一流程中的建设成本作出高效控制及管理，从而提高其开发项目的整体建设水平。
2.3 建设项目发包阶段选择不当
目前房地产商对于项目的完成主要依赖项目单位，在项目制定计划完成之后，房地产开发者往往会进行公开的竞标，对各个建设单位进行一个筛选，而出于对成本的控制，房地产商会尽量选择报价较低的建设单位，建设单位为压缩成本又会从建设过程中压缩材料等其他成本，导致一个恶性循环，因此，当下房地产行业需要对产品的定位进行一个梳理，在选择低的报价方案中也要考虑质量，以确保房地产企业的信誉，在建筑单位中标后需要制定严格的合同，同时也要不断监控建设单位，做到互相制约。
3 房地产开发项目精细化管理与造价控制的要点
3.1 投资决策阶段
在投资决策阶段需要做到两点，第一点为市场调研，第二点为确定建设标准。前者在于对行业环境的了解，确定消费人群，消费趋势，对销售市场和消费价格进行预测，制定价格，对商品进入市场发展趋势有一个计划，做好准备的判断，确保产品有市场，有需求，以此从中盈利。后者在于对商品质量的把控，按照建筑行业的各项标准进行规划，建设出符合消费人群商品，在规划中就应该存在各个位置的规划，确保价格与质量呈正比。这两点都要求开发商结合市场，对商品发展的方向进行技术经济论证的比较[2]。
3.2 设计阶段的成本管理与控制
在设计阶段需要对成本进行管理和控制，这个过程中需要对设计进行限额，控制技术、施工图的设计等的价格进行管理，在满足市场需求的情况下制定合理的计划。在制定计划的开始就确定好大致方向，找到商品受众群体，然后制定总体框架，合计总工程的预算，在这一阶段结束后根据大方向进行具体填充，在具体填充的阶段就需要做到精细化管理，对各个细节要精准把控，以便成本的压缩[3]。具体可以实施的方式可以在根据客户需要，增加建造的工程资料，确保住户的安全性，这时候就需要扩大限额设计的推行范围。
3.3 施工阶段的成本管理与控制
定额是目前核定造价的最有效方式之一，但是也不完全覆盖整个行业。在施工阶段确定成本需要依赖较强的专业知识含量，切忌盲目，这时候需要管理成本人切实的到施工现场检查材料，去正规的厂商确定建筑材料价格、质量、实用性，多与行业从事者交流，获取第一手资料，做到不被隐瞒，心中有数。当遇到不常见的问题时，也不要武断专政，要向行业专家进行询问。确定成本不是一件简单的事，应该多在实地进行调研。
据调查，工程项目的一半资金投入在工程材料中，因此越高的建筑材料费用，获利就越少，越低的建筑材料费用，获利就越多。而对于管理层来说，无法接触到市场，承包给建筑工程企业就需要开发商多关注建筑材料的监管，以确保商品的最终质量。由此得出，开发商需要拥有一套健全的报价信息系统，并且要保持系统数据的不断更新，确保管理成本的人员及时有效的对工程的资金的管理，进一步实现资源共享。
3.4 竣工结算阶段的造价控制方法
标准预算审查法，按照标准计划进行执行，使用图纸或者通过图纸进行施工，全面按照图纸中包含的各项材料进行施工，在结算的过程中可以直观的审核，这种审核不必逐条审核，需要大致观察是否达标，按部就班的进行验收就可以，在工程中出现冲突而调整的地方需要进行着重审核。在施工过程中不必完全以图纸为标准，遇到不得已而改的部分可以进行商讨，根据不同环境进行细微处理也是可以存在，但是这一部分需要单独列出，明确细节，在验收过程中也要单独进行审查。
筛选法，在建造过程中出现的同类建筑工程来说，很大一部分的设计是一样的，按部就班的方式会浪费更多的时间，因此对于同类建筑相差不大的工程验收，可以通过筛选法进行验收。在建筑这类工程的过程中需要集中管理数据，进行统一的归纳整理，可以将工程数量、价格以及人工等数据进行换算归纳，使其成为单数面积数量。在筛选工程结算的分部分项工程数据时，可以利用这类基本数据进行筛选，对于那些数值在范围内的可以不进行审查，相反，不在范围内的要进行详细的审查。在审查过程中，一旦发现审查结果与“基本数值”所采用的建筑标准有所差异时，则需要进行分析调整。
结 论
总而言之，对造价的合理把控和成本的管制应该被房地产行业所重视，全面实现房地产行业精细化化管理，严格把控项目的各个阶段，把精细化管理与房地产行业兼容并济，完善企业的各种缺失。在不断地完善中寻找适合本身企业所适应的方式，促使我国房地产行业的项目水平同现代化的理论相融合，保持房地产行业的鲜活性。房地产开发商也应该跟随时代的潮流，及时观察政策的改变，得以谋求发展。
参考文献
[1] 杨丽.房地产成本控制的突出问题及其精细化管理路径[J]. 中国房地产业, 2019(22):42.
[2]李丹.房地产项目全过程成本精细化管理与造价控制[J].住宅与房地产,2019(36):22.
[3]徐向峰.房地产开发项目成本精细化管理研究[D].北京建筑大学,2018.