摘要：随着人们生活水平的不断提高，对房地产的需求不断增加。房地产行业一直是我国经济市场中久盛不衰的行业，在2006年2月15日我国颁布了一个对于房地产行业的新法则《企业会计准则——投资性》，在这项新准则中着重提出了投资性房地产成为了会计新准则。而且随着时代的发展经济动向也在向不同的方向进行，在房地产行业也是如此，目前房地产行业已经向投资方面进行前进。本文就针对投资性房地产资产评估的应用策略做简要解析。
关键词：投资性房地产；评估；应用策略
引言
在人们生活水平稳步提升的当今社会，房地产行业为国民经济的发展做出了应有的贡献，国家也适时地出台相关政策予以支持，重点调整房地产行业，促使其更好更快发展。根据目前的具体情况加以分析，了解到现阶段房地产开始向着投资方向逐步发展，资产评估始终影响着房地产行业的整体进程。
1评估投资性房地产的目标方向
投资性房地产是新兴的投资项目，不同于传统投资项目，其投资的回报率和稳定性明显高于其他投资项目，因此对于投资性房地产的评估，要有针对性，不同与其他投资项目的评估相同。评估投资性房地产项目所需要采取的方式，需要具有多面性和合理性，要保证评估的目标方向符合需求。评估人员需要具备适宜的评估手段和方式，对于投资性房地产的评估首先要对其出售价格进行评估，与此同时也要对其出租价格进行评估，并且不能简单以市场价格作为标准，因为不同地段，不同环境的房地产其价值不尽相同，要正确的把握评估的目标方向，评估的程序要合理并且严格，保证评估工作具有较高的准确性和有效性，从而保证投资性的房地产能够彰显其价值，实现评估投资性房地产的目的，从而促进房地产企业又快又好的发展，为人民生活水平的提高也提供帮助。在评估投资性房地产的过程中要充分考虑到国家发布的会计准则，要按照其中的内容和标准进行评估，同时也要发挥主观能动性，通过过往评估的经验来确立其评估的目标，这就是所说的评估目标的确立必须要充分考虑各方面所出来的合理要求。在现实的房地产交易之中，往往会有出售房地产或者出租房地产的案例，可以得到一定的评估目标确立的依据，但是注意分析土地用途限制及年期对房地产收益价值的影响。
2投资性房地产资产评估应用策略
对于我国现如今的投资性房产发展情况来看，可以用很多的评估方式来对房地产资产进行评估，比如在成本法方面评估、市场经济规律方面评估等。从中不难发现无论用什么样的评估方式都可以将投资性房产进行评估，当时在这些众多评估方式中都存在着一些不同的阻碍性，简单来讲根据不同的适用范围来运用不同评估方式，而能够有效的更具广泛性的评估方式还是没有建立。对于投资性房产的评估工作，必须在进行评估之前由评估机构和资产所有人进行交流，应当了解对房产的评估目标然后再进行正规的评估程序，也就是说在评估开始之前应当充分对平度条件、目标有深入了解，目前我国最常用的评估方式主要是这样几个方式。
2.1直接资本化
这种直接资本化的手段在收益法中常常见到，可以将投资房地产的实际收益及时的分析出来，无论是在哪一个时间段具体的值，都能视作一个保持不变的整体，根据基本的年金体现出收益水平，由此对后续实际获取的收益有所期待。因为这样的手段只能在假设前分析并预判未来一年内的收益水平，保证将收益情况视为资本比率，由此作为投资性房地产的具体评估价值。若是将相关的收益转变成价值，科学的运用资本转换方式，确保投资性房地产的评估价值得以体现。
2.2市场比较的方式
市场比较的方式主要是将被评估的投资性房产同相类似的房产进行比较，然后用相类似的房产作为投资性房产评估依据，但是使用这种评估方式的时候要找到与被评估房产类型相似的房产，而且还要保证该房产是在近期房产市场中找到的。
所以可以对该房产进行搜集资料，根据所搜集的资料再结合当前的房产市场进行该房产的资产评估，评估结果再于被评估投资性房产作比较，比较出两房产之间的相似之处与不同之处，将这些相似、区别之处再从评估结果中做出区分最后得出投资性房产的评估结果。
2.3收益乘数
此类方式重点是实现投资性房地产在特定年度的实际收益计算出来，彰显出其与收益乘数的联系，在相乘的过程中求得此房子的评估价值。事实上，采用直接资本化的是手段中涵盖了收益乘数的方式，在求得收益乘数的时候，促使待估房子代替品本身的价值，也可作为非常重要的依据，实现其与年收益做商，由此更加准确地计算出收益的乘数。在多种因素的综合作用之下，年收益可能存在着各种各样的误差，因此通过年收益计算得出的收益乘数也会出现各种各样的误差。
3投资性房地产评估需注意的问题
投资性房地产评估应该注意多方面的问题。近些年，国家经济社会的稳步发展及社会制度的逐步完善影响深远，人们的生活水平拥有了大幅度的提升，因此对于房屋建筑的实际需求量越来越大。受到这种影响，很多房地产企业获得了蓬勃发展的优势。房地产领域的发展能够推动国家经济的稳步前进，为此国家制定了多种政策性的文件，为房地产的发展创造良好的条件。目前，房地产领域的发展已经取得了明显的进步，实现了阶段性的发展目标，资产评估在投资性房地产中的合理应用会让房地产行业的发展迈上一个崭新的台阶。
3.1具体的手段应该重视严谨性
在运用市场手段合理评估房子问题的时候，需要重视各种细节问题。首先，应该结合着之前的已经完成的基本评估案例加以分析，搜集各种各样的资料，依照具体的交易经验，准确地评估房子的价值。在选择对应案例的时候，必须要全面的分析待估房子的基本特点，通过慎重考虑多个因素的影响，凸显出两者的相似程度，由此评估的房子价值更贴合实际，保证结果更加的准确可靠。其次，需要依照房子的实际价值与价格，结合着相关联的因素分析，比如说房子具体的位置、房子本身的价值、房子具体的使用年限等，都应该在深入分析房子以后实现合理的再评估。
3.2?具体运用的收益手段应谨慎
在采用收益乘数的评估方式进行评估的过程中，应当充分重视待估房地产的具体情况，尤其是在评估的环节和步骤上严格重视，保证最终评估结果不要受到影响。首先，对待估房子出售的相关费用及出租房子的费用视为重要的出发点，全面分析房子多个方面的基本条件和影响因素，对比相对应的价格和条件是不是相符，运用此类手段将计算所得的净收益和准确值加以分析，能够看出其非常的相似相近。深入地研究并评估房子每一个月获取的租金、最短租期及长期租房是否存在优惠等问题。在执行相关步骤的时候，评估工作者应该格外的关注合同的有效期限，之后全面地了解其他各事项是不是达到了相关合同的标准要求。在最终确定合同是否成立和是否具有有效性后，要以类似房地产所要求的租金做为参考，一次推理待估房地产可能要求的实际租金，从而得出待估房地产的实际评估价值。
结语
投资性房产的发展速度比较快，这样就将我国的房产行业引向了一个新的方向，而对于投资性房产的评估工作就是投资性房产中所必备的工作，只有做好评估工作才会保证有一个准确经济的数值来衡量投资性房产的价值，在这其中影响的方面还有很多，比如说出售价格、出租价格，所以只有做好评估工作才是对房产价值最为关键的价值衡量。
参考文献
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