摘要：本文就农村宅基地不动产登记存在问题进行了论述分析，在此基础上提出了相应的整改建议，目的在于维护农村居民的合法权益不受侵害，为乡村振兴工作夯实基础。
关键词：农村宅基地；不动产登记；存在问题；整改建议
一、农村宅基地不动产登记存在问题
1、一户多宅情况
我国农业农村部明确规定“每个农户有且仅能拥有一处宅基地不动产”，这一条文的制定目的在于确保宅基地得到公平合理分配，以此规避可能出现的私自占用耕地、违规扩张宅基地的违法行为。通过对农村宅基地不动产登记情况的实际调查发现，很多农村住户在对宅基地不动产进行前置行政审批、继承、买卖及户籍登记的时候由于工序衔接不当，引起了“一户多宅”的不良情况，严重扰乱了农村宅基地不动产的日常管理工作。这种衔接不当的情况主要有：新的宅基地已经竣工但未及时搬迁入户、已迁入新的宅基地而废弃宅基地尚未拆迁、迁入新宅基地且旧宅基地已废除但未登记确定等。
2、宅基地私有化
我国农村地区由于历史遗留、传统文化、消息闭塞等特殊原因，普遍存在宅基地私有化的问题，很多农村居民由于没有接受过正规教育，对于宅基地管理方面的法律法规缺乏足够了解，认知方面的偏差导致其错误的认为经过政府批准的宅基地属于个人私有财产；有些基层政府将新的宅基地批给对应农户后，并未及时收回旧宅基地，使得某些农村居民手中握有多个宅基地。随着城市化进程的加剧，炒房热度逐渐蔓延到农村地区，有些房产公司为了扩大建筑面积开始征用农村宅基地，由此掀起了农村地价攀升热潮，很多农村居民更加希望拥有一块属于自己的宅基地，以便在私有宅基地被征用时获得高昂补偿费用。上述种种宅基地私有化的行为也在一定程度上增加了农村宅基地不动产登记难度。
3、闲置宅基地
社会的发展、经济的提升，进一步提高了农村、城市间的人口流动频率，很多农村居民萌生了摆脱农业生产转投城市务工的想法，由此导致大部分农村地区的常住人口数量骤减，但是受到农村土地资源规模影响，很多挂在外出务工的居民名下的不动产成为了闲置宅基地，这也在一定层面上影响了农村不动产登记效率与质量。通过城镇乡村对比发现，我国农村居民的人均宅基地面积高达200m2，而城镇居民的人均住宅面积大约在30m2左右，与农村居民人均水平相差甚远，可见我国农村地区的宅基地数量远远超出真实需求，由此判定这其中肯定包括很多闲置宅基地。这种不良社会现象不仅有悖于土地资源管理理念，还不利于土地资源合理利用，极易带来很多不良社会影响。
4、制度认知匮乏
通过调查发现，我国大部分地区的农村居民对于土地产权管理制度存在认知上的错误，忽视了不动产登记对于自身权益的保护作用。农村居民由于缺乏法律常识与意识，在遇到宅基地纠纷问题时，不愿采取正规渠道获取政府保护，而是倾向于以蛮力方式占有宅基地不动产，这种忽视房产证明只看重土地证明的方式不利于社会的安定团结。
不动产登记制度从科学、公正的角度维护房产登记秩序，通常情况下不能达成农村居民对于宅基地的占有意愿，因此有部分农村居民不愿配合不动产登记工作，由此导致不动产登记工作存在一定的阻力。
二、农村宅基地不动产登记提升建议
1、根据实际情况整理规划宅基地
宅基地的整理规划需要从村庄整体入手，根据地区发展情况进行重新安排与调整，以此实现精准定位宅基地、合理规划不动产的管理目的。农村宅基地的整理规划工作需要严格依照规章制度进行，以公正公开、科学严谨的态度进行规划方案设计工作，并以统一建设的方式保障每户居民的合法权益不受侵害。在对宅基地进行整体规划的时候，需要充分考虑社会、经济及生态这三者的关系，依据乡村实际情况确定宅基地不动产的整理顺序，在确保宅基地整理项目与农田整理项目紧密连接的前提下，做好拆迁安置用地的管理工作。
2、制定适于农村宅基地的管理文件
我国农村宅基地的直接管理工作多半归口于基层自然资源所（国土所），在实际工作中由于缺少适宜的农村宅基地管理文件，使得上述职能部门在开展宅基地不动产登记工作时无章可循、畏首畏尾，严重影响日常工作质量与效率。适宜的宅基地管理文件能够进一步提高农村宅基地的执法效益，为自然资源部门解决抢占、超占宅基地不动产等问题提供可靠法律依据，于此同时也能确保土地管理工作有序顺畅进行。乡镇政府应该配合自然资源部门完成宅基地管理文件制定工作，并强制要求农村居民认真参与宅基地确权信息登记，只有明确农村居民宅基地使用面积及具体相关信息后，才能为其发放不动产权证，为其提供法律保护。
3、加强农村宅基地不动产登记管理
在进行农村宅基地不动产登记管理工作时需要从如下几个方面入手：严格管理不动产登记前置的行政审批（许可）环节，不能为城镇居民违法建造、购买的宅基地发放土地资源使用证明；加强宅基地使用权的日常管理，对农村居民提供的登记信息进行真伪调查，以此确保权属清晰、面积精准、四邻界址无异议；做好宅基地实名认证工作，确保使用权名字与户籍名字相符合，于此同时还需要将共有使用权名字清晰标注出来，尽量规避宅基超法律规定面积、占永久基本农田、一户多宅、超高超层等不合法情况存在于农村宅基地不动产登记工作中。
4、加大农村宅基地确权登记宣传力度
为了提高农村居民的宅基地不动产登记工作的重视力度，政府职能部门需要加大宅基地确权登记宣传力度，通过法律政策引导获得农村居民的理解与支持，为产权登记工作的顺利开展奠定基础。结合基层实际情况组织村干部轮训学习，督促其掌握宅基地使用、农耕地保护、不动产登记等基本法律常识；根据地区文化特点，有针对性的开展土地法律宣讲会，以此帮助农村村民养成依法用地的基本意识；成立土地资源监管小组、完善土地巡查管理制度，以便及时发现违法占用、转让宅基地的不良行为。
三、结语
合理的农村宅基地不动产登记管理能够维护农村居民的合法权益不受侵害，也是顺应时代发展、推动城乡结合的必然趋势。只有明确农村宅基地不动产登记常见问题，才能有针对性的提出整改建议，以此确保宅基地不动产登记工作有序顺畅进行。
参考文献：
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