摘要：不动产登记制度的不断完善为集体土地不动产登记的相关工作提供了较好的基础保障，但从目前来看，其仍然存在一定的问题需要进一步研究解决，我们只有认识到目前存在的问题，再对照、结合新修订《土地管理法》进行整改，才能保证集体土地不动产登记工作顺利开展。本文对当前集体土地不动产登记工作存在的一些问题进行分析，并提出我的一些想法，以供参考。
关键词：集体土地；不动产登记；问题与思考
引言：目前我国的发展正逐步迈向城市化的格局，农村集体土地的管理、开发使用和房地产市场的快速发展使得其变化速度不断加快，从2020年1月起我国新修订的《土地管理法》实施后，进一步加强和保障了农民的权益，并建立相应的制度和实施细则，为我国的自然资源管理持续发展起到了重要的作用，具有深远的意义[1]。不过从目前来看，土地作为一种非常重要的资源，我们在依法不断推进的进程中，其仍然存在一些不足之处，需要针对当前存在的问题做出分析，并结合最新的法律、法规及条例内容做出改善，从而推动我国土地产业的持续发展。
1 集体土地不动产登记存在的问题
1.1 地籍档案材料的衔接有待加强
(1)旧的集体土地使用证是1990年前后开始登记发证的，由于受当时条件及工作人员素质的限制，登记发证不是很规范，特别是对土地的丈量、宗地图的绘制，误差都是相对比较大的。与目前的仪器测量，卫星定位，电脑制作地图都有较大的差别，导致原始地档案的数据和图纸尺寸与实际有较大的误差。(2)旧宅居地的审批不够严格，当地登记证的办理、用地范围普遍都是根据户主的意愿去办理，没有认真核对家庭的人口，所以导致当时的登记发证面积过大，超出了囯家规定的农村宅地使用标准。也导致现在难以处理这些遗留问题。(3)批A建B现象突出。由于乡镇政府的用地批复书不规范，对所批复的用地没有详细记录，所批范围含糊，导致农民建房随意改动地址，注重风水定位置，所以出现了所建地方与政府的批复不一致，有”批A建B″现象，给不动产登记带来了诸多障碍和问题。
1.2 不动产权利人主体不同
当前农村集体土地不动产登记过程中，不动产登记权利人主体不同体现在以下几个方面：（1）在办理相关手续时，建房人员能与土地审批手续人员有所不同（2）土地使用权和土地拥有者与登记人员有所不同（3）房屋所有权和土地所有权的主体有所不一[2]。
1.3 不动产超出部分未及时登记
在集体土地上不动产建设需要根据法律相关规定开展，但在实际使用的过程中，农村居民为满足自身的需求以及使用需求，在建房的过程中有时会自行的扩大面积，从而使得实际建设与土地批准内容中有所不一致，批准与实际脱节，这也使得在不动产登记工作过程中造成较大的难度。
2 集体土地上的不动产登记相关建议
2.1 加强土地使用管理，明确土地所有权的主体
对于农村土地管理，必须依照新修订的《土地管理法》进行全面管理，通过科学的管理方式，明确土地使用权主体。具体可以围绕以下几点进行管理：（1）明确宅基地改革和管理，根据相关部门规定明确相应的权利和义务，落实相应的改革和管理工作，坚持相应的管理制度，鼓励农村集体经济组织，盘活闲置宅基地和闲置住宅[3]。（2）允许集体经营性建设进入市场。
对土地总体规划以及城乡规划进行确定，从而推动商业的经营和用途，加强商业运用效率，土地所有权允许个人通过出租等方式交给他人使用，改变原有农村土地问题，从而加强农民的经济收入。（3）规范整地程序，根据相关政府要做好土地的调查工作，并且还要做好相应的宣传工作，同时还要与农民进行协商，必要时可以通过协商会议进行处理，并提出相应申请，尊重保护农民的利益。在征收的过程中应该改变原有的征收补偿方式，需要根据区域情况以及土地情况作出补偿，不仅要考虑土地价值，还要考虑到区域位置以及社会发展因素等作出分析。（4）加强对农田的保护工作，根据当地实质情况，作出相应的调整，并将相应的制度实施，将农田数据划为永久使用，不得对其进行更改和占用。另外一些大型的建筑以及设施应该远离农田的建设，从而确保农田的可塑性。（5）确保乡村产业的发展，满足乡村产业以及相关设施的合理使用，根据现代发展情况进行城乡结合，促进相关产业持续发展，对现有集体土地管理作出合理的安排[4]。
2.2 注重土地信息的核对，发挥制度的主体作用
针对当前的造价情况应该采取以下措施进行处理：（1）相关部门需要做好权属来源与实际使用地块的对比工作，同时还要翻阅相应的资料和信息，根据我国相关规定对宅基地和相关信息进行鉴别。（2）如果相关部门发现存在批A建B的现象，或是私自扩大面积，应该及时将相关内容转交相关部门进行处理，核实情况作出更改或补办相关手续，完善相关资料。（3）相关的核检人员，应该不断提高自身的综合素质和专业能力，加以提高业务水平，及时了解我国的法律法规，对新修订的《土地管理法》相关内容做出分析和研究，并提高依法行政的意识，对权属来源不合法，界址不清晰，面积不准确，有纠纷内的登记申请要认真仔细地去审核，而且要拥有较高的识别度。另外，还要加强相关人员的考核，应该定期对材料审核人员进行全面考核和业务培训，积极引导依法依规开展业务，只有良好的职业道徳和掌握先进的理念的人员才能正式上岗。
2.3 针对违法占地建设现象应该采取规范的管理模式
对于占地违法建设现象必须依法依规予以处理，对耕地实行特殊保护，是保证18亿耕地红线不受侵犯的必要措施。当然对于村中的空闲荒废宅基地，可以适当的做出调整，依法依规地根据建设的家庭实际需求选择补办相关手续，或是让其自行拆除。申请人需要到土地管理部门办理相关手续，同时还要根据实际情况对超出的面积作出测量，从而做好数据的收集与处理。目前我国的相关法律法规仍在不断完善，超出土建的实际情况明显有所减少[5]。另外，相应的管理部门也需要及时做好数据的收集与整理，从而确保数据的可靠性，以免给群众的利益带来损失，对不动产登记工作带来负面的影响。
结束语：综上所述，土地资源一直以来都受到大家的重视，集体土地不动产对于农民而言是一笔巨大的财富。不过目前来看，集体土地不动产在登记的过程中暴露出的一些问题，有历史原因，也有工作进程不完善的原因，有工作人员业务素质欠缺的原因，当然也有其他因素导致主体产生不一致的原因。针对这一情况，我国相关部门在2020年1月份实行新修订的《土地管理法》，其内容明确表述出相应要求，在登记集体土地不动产的过程中可以根据相应的法律内容做好分析，从而确保土地资源的有效性。另外，应该加强相关人员的专业能力，确保在工作过程中不产生其他意外，以此保证数据的可靠性，让农民的权利得到保障。
参考文献：
[1]万孝红. 集体土地上不动产登记有关问题的思考[J]. 中国房地产,2015(13):37-39.
[2]刘光祥. 土地承包经营权信托流转主要法律问题研究——以中信——农村土地承包经营权集合信托计划1301期为例[J]. 时代法学,2014,12(05):75-89.
[3]黄忠. 论权利冲突体系下不动产物权权利归属及其裁判规则的构建——理论与实证的双重视角[J]. 金陵法律评论,2017(01):139-149.
[4]刘志刚.市县同城不动产登记问题之邢台县实践与探索[J].居舍,2019(20):14+73.
[5]陈金波.我国农村集体土地登记制度的反思与重构——以不动产统一登记为背景[J].资源信息与工程,2017,32(05):134+136.