摘要：随着我国城市化建设的不断推进，建筑行业得到了飞速发展，其中房地产开发企业在建筑领域中具有较高的地位。近年来的房地产开发企业越来越多，但是房地产开发企业资质管理制度却还是存在一些不完善的地方，因此，本文将从房地产企业资质管理制度在实践中存在的问题出发，对其进行一定的研究。
关键词：房地产开发企业；资质管理制度；存在的问题
我国于1989年开始实施房地产企业资质管理制度，并以《城市房地产管理法》《城市房地产开发经营条例》为法律渊源，编制了《房地产开发企业资质管理规定》，该规定主要作用是为了提高房地产市场的入市门槛；对房地产开发企业可承接项目规模进行等级划分，该工作由房地产管理部门进行控制。该制度在实施过程中仍然没有完全落实，理论与实践之间存在差距，还需要对该制度的落实做进一步分析。
一、房地产开发企业资质管理制度在实践中存在的问题
（一）资质等级与房地产开发建设的业务范围并未真正挂钩
《房地产开发企业资质管理规定》中明确一级资质对开发建设规模不受限制，可在全国范围承揽房地产开发项目。二级资质及以下可承担建筑面积25万平方米以下的项目，承担业务的具体范围由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门确定。各资质等级企业应当在规定的业务范围内从事房地产开发经营业务，不得越级承担任务。其中，北京市规定一级资质的建设规模不受限制，二级可承担建面25万平方米以下的项目，三级可承担20万平方米以下的项目，四级资质可开发10万平方米以下的项目，新设立房地产开发企业视具体条件审批建设规模。
但是在实践过程中，很多城市土地挂牌文件并不要求以企业资质作为前提条件，未完全根据项目实际规模对投标人的资质进行限定要求，个别地区存在要求的，也可在拿完地之后，将土地使用权变更到在当地新注册的开发企业名下即可获得该土地的使用权，而一般新成立的公司都是暂定资质，不能满足上述规定中的项目规模，开发面积和资质级别在现实操作中未能真正意义上取得一致，资质管理制度的作用并未充分呈现。
（二）年检制度取消后的资质动态管理较为困难
资质管理过程中重视资质评定，忽视日常管理的现象较为普遍。房地产开发企业之所以要进行资质评定，是为了对其资金能力、管理水平、开发业绩、人力资源等进行评价，开发业绩评定的标准是往期的业绩，只能代表过去，不能代表未来，而且其他评定材料也长期处于变化之中，不具有稳定性。另外，除暂定资质外，正式的资质等级证书有效期为3年，不排除存在3年内的既有项目开发不符合评定的等级要求，但是却不影响该企业的开发资质。所以，房地产开发企业的资质等级测评信息较为滞后，资质等级无法完全代表该时段企业的真正开发能力。
（三）暂定资质的企业还未形成按期进入资质等级序列的良性循环模式
暂定资质是为还不具备开发业绩的企业设计的较为宽松的入市机制，企业入市后有了开发业绩便可由相关部门负责对其开发业绩进行核定，核定后便可正式具有资质等级。《房地产开发企业资质管理规定》中规定暂定资质等级不能超过两年，到期后必须申请正式资质等级审核。
但是，现实中却存在大量的暂定资质企业，且也存在很多超过规定期限的。其原因是有二：一是因为出于纳税的要求，大多数地区都要求在项目所在地区注册新公司来负责该地块的开发建设工作，而一般新设公司只能获得暂定资质，四级资质要求已竣工的建筑工程质量合格率达100%，也就是要求在两年期内必须完成竣工，在实际操作环节里也存在不少拿地后两年不能竣工的情况，导致暂定资质不得不超过规定期限；二是实践中业务范围和资质等级各地规定的松紧度不统一，存在暂定资质等级的企业可承接正式资质等级业务范围内的开发项目，导致部分暂定等级企业缺乏资质等级升级的动力。
该种现象可以看出资质管理制度趋于形式化发展，相关规定也不具有足够的威慑作用。
二、房地产开发企业资质管理制度的重构
（一）适当取消开发规模限制，淡化资质等级晋升
2018年12月22日实施的《房地产开发企业资质管理规定》仍然将房地产开发企业资质分为一级、二级、三级、四级。但根据市场经济发展环境进行分析，以资质管理制度约束房地产开发企业缺乏有效性，该制度对房地产开发市场进行了等级分割，导致开发主体的活动范围和市场竞争受到了较大的制约，不符合市场经济发展规律。适当取消开发规模限制，淡化资质等级晋升的原因有三：一是资质管理虽然可维护市场秩序，保障交易安全，但也会因资质原因限制了房地产企业的行业竞争，许多优质企业无法凭借实力自由竞争；二是资质等级仅代表企业之前的能力，不能为今后的开发业绩做肯定保证，所以不应当仅以入市时间长短、开发业绩作为资质评价等级；三是出让土地时存在对企业资质不进行考察，超越资质开发现象较多，无法对其进行合理处罚。因此，将资质管理制度作为行政管理手段有待提高，应当以资质管理制度为基础，在此基础上对企业规模及开发能力、质量、水平等进行全面考察，并提高行业准入门槛，让企业开发业绩和诚信度等可以通过企业资质评定得到全面的反映。
（二）暂定资质的功能再造
《房地产开发企业资质管理规定》对《暂定资质书》的有效期规定为1年，并可根据实际情况延长但不得超过2年，1年内无开发项目则取消暂定资质书。其目的是为了让更多的房地产开发企业积极申请正式的资质等级，并申请更高的资质等级，同时还能够对1年内没有开发业绩的“休眠公司”进行调整，降低较多暂定资质书存在。
为了消除暂定资质企业较多的现状，可对暂定资质功能进行再造，对房地产开发企业的单个项目制定实质性准入门槛，也无需与正式资质的晋升相挂钩，具有包括以下几点：一是将不同等级资质作为政府对企业信用的外在认可，将暂定资质作为企业进入市场的前提条件，把暂定资质和正式资质做分离，作为两个不同领域的概念。二是取消暂定资质有效制度，将其与项目公司生命周期联系在一起，若是公司注销或项目完成，暂定资质自然失效，无需再次申请暂定资质的注销和撤回等工作；但在注销资质前，必须要对项目公司的权利义务进行明确规定。
（三）资质等级审批思维的调整
多年来一直实行的《房地产开发企业资质管理规定》虽然在不断修订，但实行分级审批制度基本未多做改变，一级资质由省、自治区、直辖市人民政府行政部门进行初审后报由国务院建设行政部门审批；二级及以下有省、自治区、直辖市人民政府行政部门自行审批。一级房地产审批由国务院建设行政单位进行批准，以便于房地产开发企业在全国范围城建开发项目的方式，是基于计划经济体制下的资质审批思维模式。根据现实来讲，一级资质审批和其他资质审批并未过大的差别，材料的准备和初审都是经过当地政府主管部门审核通过后再行上报，若一级资质的审批权限下放到当地政府主管部门，也更有利于对涉及的企业进行本地化监督和管理，一级资质等级的房地产企业开发行为也会更加规范，能够实现动态化的资质管理。所以，建议房地产企业资质等级应当转变思维，其皆可由省、自治区、直辖市人民政府建设行政部门进行统一审批核准，并对其日常生产进行监督管理，达到设置资质审批制度的目的。
结语：
1989年我国开始执行《房地产开发企业资质管理规定》，当时的实行背景为计划经济，但如今经过多年发展，市场经济模式已然成为我国主要经济模式，经济体制变化巨大，在制定房地产开发企业资质管理制度过程中应当要运用市场经济思维，制定与市场经济发展相符合的企业资质管理制度，推动房地产开发的健康发展。
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