摘要：目前，在房地产开发项目中，主要依据前期策划和规划设计两方面提供的数据信息，以此判断房地产企业决策的科学性和合理性。那么，这就需要房地产企业综合多方面因素，从前期策划和规划设计两方面角度思索开发房地产项目的战略，从而可以为房地产企业避免较多项目风险。因此，本文主要围绕房地产项目，然后从前期策划和规划设计展开探讨。
关键词：房地产；前期策划；规划设计；有效结合
引言：随着我国城市化进程的不断推进，各个城市的房地产企业都在蓬勃发展，随之而来的就是无数的房地产项目应声落地。那么，为了可以提升房地产项目的开发效率，这就需要房地产企业预先做好前期策划和规划设计，使得可以为后续的发展建立基础，从而提高房地产项目的可行性。
1.房地产前期策划定义
顾名思义，所谓前期策划就是在开发某处房地产之前，预先对其后续在施工和投入使用后可能产生的所有成本进行合理地规划设计，使得可以在最大程度上减少开发成本。那么，基于此类情况，主要可以通过以下两个方面进行说明。其一，从科学角度讲，任何事情都是需要建立在基础之上展开的，以此才能保证其科学性。而开发房地产项目同样适用该规律，因为在房地产项目的中后期，对于开发企业而言是极为消耗企业资金的时期，所以必须要在前期阶段最大程度上做好规划设计，使得可以在建筑、经济价值上保持科学性。其二，从全过程来讲，需要使用分阶段分析的方法，根据前期已设定的预期目标，然后围绕该目标对整个开发项目市场深入分析，使得可以合理地将该开发项目中的零散资源进行整合，并且从最终的整合资源项目中总结出合理的企业动态决策，从而有利于提升房地产开发项目规划设计的有效性。
2.房地产前期定位策划的意义
其一，从房地产项目设计的因素来看，主要包括有市场、客户群、行业对手等多方面因素。所以，在进行前期规划时就必须要考虑这些因素，使得可以提升决策的科学性。那么，可以从以下三个方面分析。第一，由于房地产市场会受到政策、国民收入的影响，所以房地产市场总是处于波动的状态，如果企业想要在某一时间段内开发房地产，这就必须要先通过市场调研的方法，采集该时间段内房地产市场各方面的精准数据，使得可以以此作为前期项目策划的主要数据来源，从而可以在顺应市场发展规律的前提下开发房地产项目。
第二，在房地产行业中，客户群往往是决定该项目是否可以真正投入使用的关键因素。但是，从我国目前的城市常住人口来看，一线城市的人口已超过千万人大关，二三线城市的人口也已经超过百万大关。那么，这就说明房地产客户群的种类也越来越多，这就需要房地产企业深思熟虑，具体问题具体分析，既要使得设计的房地产项目符合客户群的需求，又要使得设计的房地产项目符合客户群的特征，这样就有利于拓展房地产项目的销售前景。第三，如果房地产企业想要有效地开发房地产项目，这就需要切实地分析竞争对手的经营状况。尤其是对方近期的财政支出情况，这样就可以基本判断出对方的投资方向，然后通过优化自身房地产项目的产品定位、规划设计测策略等，使得本企业就可以避虚就实地实施战略打击，从而可以帮助企业合理地制定出符合房地产项目的前期规划策略书，这就为后续的长远发展奠定战略基础。
其二，纵观当前的房地产市场，已经呈现出“大鱼不动，小鱼乱窜”的现象，由于经营规模大、投资项目多的房地产企业的根基较深，所以通常的项目损失不会较大程度地影响企业正常经营。而反之来看，经营规模小、投资项目少的房地产企业，一旦在某次房地产项目中缺乏合理的前期规划，很容易导致在后期运营中出现市场、政策等方面的风险，使得会为企业带来巨大的经济损失，甚至导致企业破产。那么，这就需要房地产企业在开发房地产项目之前，就需要根据项目预计的投入产出情况进行科学地评估，使得可以为后期发展减少一定的项目风险。
3.房地产前期策划与规划设计的有效结合
一方面，从机制运作的角度讲，实现项目前期策划和规划设计的密切配合是在最大程度上实现成本控制和开发效率的关键。那么，这就需要根据市场的专业化运作机制，聘请专业的策划机构对所开发项目进行精准地市场定位，而这种方式主要适合中小规模的房地产开发企业。但是，对于规模大、实力强劲的房地产开发企业而言，主要依靠内部的决策机制完成项目策划。不过，无论哪种方式，其结果都是会形成一种文本式的概念性构架。而这种概念性构架主要来源于对房地产项目经营的经验积累、对房地产市场的准确把控能力、对城市文脉和消费者生活习惯的深刻理解。所以，该企业的房地产项目的前期策划，主要通过“规划设计任务—内部决策—设计院”完成，这就可以保证该项目决策的科学性和精准性，从而有效地将前期策划和规划设计结合在一起。
另一方面，规划设计任务书是传递开发者和模型设计者之间思想沟通的纽带，这就需要力求房地产项目规划设计的精准度和精确度。并且，规划设计者需要最大程度上可以满足开发者的商业意图，这就是在商业框架下的建筑艺术发挥。并且，在任务书中的资料收集方向，关键在于如何整理与开发商有利的信息，使得可以提升规划设计任务书的实际意义。同时，由于在大型房地产企业中会涉及设计院，这就需要明确在房地产项目规划设计中让设计院接手的部分，使得可以发挥设计院的科学设计效用。另外，考虑到建成后的房地产项目的居住用户会对周边环境有较高要求，这就需要在前期策划时，将环境因素也考虑进房地产项目的规划设计当中，使得可以紧紧地抓住消费者的消费需求，这样就可以解决传统“先规划建筑，后填补绿化”的问题，使得可以提升房地产项目用户的体验感，从而为房地产企业赢得更好的市场口碑和份额，同时也可以满足商用和民用的双重需求。
结束语
综上所述，前期策划和规划设计都是房地产项目开发过程中的重要环节，既可以起到举足轻重的作用，也可以起到总领全局的功能。那么，这就需要房地产开发企业根据市场情况、机制运作、设计任务书等方面提供的精准数据，使得可以从多方面地将会这二者有效结合，从而可以在最大程度上提升房地产开发企业的经济效益。
参考文献
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