摘 要：随着日益发展的我国经济，有力促进了房地产行业的快速发展，日益增多的建筑工程数量，使社会对建筑工程质量不断提高了要求。本文针对房地产住宅设计管理进行了较深入地探讨，对于使其成为最佳的房地产住宅建设管理方式具有一定的参考价值。
关键词：房地产住宅设计；管理方式；建设质量
1. 前言
在新时代背景下，我国社会经济目前正处于重要的转型时期，随着日益发展的城市化建设，城市面临的问题很多。因我国还属于发展中国家，城市发展在市场经济中发挥着作用十分重要。只有加强监控城市住宅质量，才能对房地产住宅建设的发展具有一定的推动作用。
2. 对房地产住宅设计要求进一步明确，选择适宜的高水平设计人员
2.1 对房地产住宅设计要求进一步明确
应根据产品要求由房地产设计管理部门向设计语言转化，设计前期对用地指标加强规划，对地域价值进行分析，深入分析周边竞争楼盘。将企业领导层对房地产住宅的规划意见，营销产品定位等列入设计任务书，相应勘测报告应有预算部门提供。设计任务书在施工图纸设计过程中，应根据设计成果和报批反馈意见，预算部门对成本加强预算控制。在房地产住宅设计不同环节，设计任务书各有侧重，诸如设计前期政府规划是重点，设计后期各类报批意见、成本控制等是重点。如果某部门没有参与设计环节，难以发挥后期评审的针对性效果。
2.2 选择合作伙伴应适宜
房地产住宅设计方案与成本、价值之间的关系比较密切，一些大型房地产住宅项目在设计时，应向知名设计单位进行咨询，根据其建议，整体规划房地产住宅设计方案，对建议进行筛选，创新房地产住宅设计方案，尽管该阶段将增加成本，但有利于房地产住宅建设过程。在实际中比较重要的是选择合作的设计伙伴应适宜，向有关设计单位咨询后，房地产企业应最佳的合作伙伴进行选择，通过对设计思路的探讨后再确定基本方案，便于后续施工可结合实际需求提供最佳方案。
在房地产住宅设计环节，有关部门应进行市场调查，对市场需求明确后，结合调查结果精心策划，将设计概念有机结合市场发展需求，采用招标方式，对具有专业技能和一定资质的设计单位进行选择，使设计方案质量得到有效保证。并在不同设计环节，需应用各类设计方案以利于房地产住宅项目。有关人员在具有操作中应使其带头作用得到充分发挥，在各部门之间协调好关系，使工作人员积极性得到充分调动，进而使建设质量明显提高。
3. 房地产住宅设计的控制管理
3.1 加强日常管理
设计管理部门在房地产住宅设计中，应加强跟踪指导设计环节，利用会议、汇报等不同方式使比较复杂的各类技术问题得到妥善解决。如问题特别复杂应由设计和管理人员直接见面交流，在设计中共同参与。设计管理人员应将设计过程中存在的问题及时上报，便于及时采取解决的最佳方式。开展汇报会主要是将设计进展向企业领导汇报，讨论设计中的关键问题，由技术人员提出解决措施，使设计工作的正常开展得到有效保证。
3.2 加强控制关键点
在房地产住宅设计管理中，应结合设计进度对阶段成果加强审核，对设计关键点加强监督，安排设计管理部门针对关键点检查。如果是比较关键的环节，可对各部门组织参与研讨，如果是不确定性问题应加强收集各部门意见，将设计中存在的问题及时发现，并采取最适宜的解决措施。
3.3 审核设计结果
审核房地产住宅设计结果应将设计意图图纸化，这是最后一个设计管理环节，其成败对于后期设计方案变更等方面具有决定性作用，所以，房地产企业对此项工作应提高重视。结合房地产住宅设计方案及设计图纸尺寸，将设计方案提前两三天向评审部门下发，使评审人员对设计方案加深了解，进而使评审工作提高效率。评审中各部门应提高参与度，并对有关专家进行邀请参与，使评审机制的有效性得到保证。评审部门开展工作应严格，各部门提高重视，为便于后期设计的开展创造有利条件。
4. 在房地产住宅设计报批中重视沟通管理，与主管部门加强沟通
文件设计报批不只是与批准成败具有重要关系，还涉及时间、经济方面的问题，有关人员应深入了解设计文件报批主要是向政府部门上交设计项目。因政府部门对项目合法性进行确定，为保证顺利开展各项工作，设计管理人员应沟通好消防、人防等部门，实时跟踪、监控设计管理人员，结合市场经济对规划技术指标进行合理调整。
5. 房地产住宅设计加强变更控制
在实际施工中，很多因素将引起房地产住宅设计变更，一是公司要求变更，因领导原因造成设计方案不符合实际需求，原设计方案不符合公司发展。二是建筑产品功能设计与业主需求不符，营销部门结合实际提出变更。三是施工企业因原材料缺货而替代材料不能及时找到、出现新材料等材料、设备等问题产生变更。四是施工企业在施工中发现设计图纸中存在明显错漏等缺陷。因设计变更控制工作的开展应结合变更次数和处理方式，编制完成设计任务书，对设计过程控制、设计成果加强审核，将会审制度严格落实才能使在合理范围内控制设计变更得到保证。
6. 房地产住宅设计加强整合管理
各房地产企业应加强房地产住宅项目设计管理投资力度，提高设计管理地位，对设计管理提高重视。而且还应对区域化管理机制进行构建，使房地产住宅项目设计方案得到合理安排，对工作人员鼓励，使相关工作积极有序开展得到保证。而且，建筑企业应结合实际，组建的管理队伍具有较高素质，定期培训工作人员。政府应对房地产住宅项目设计管理加大资金投入力度，保证严格落实设计管理。随着科技的不断发展，设计管理中应与时代经济的发展相结合，对新材料、新技术及新工艺不断引进，使房地产住宅项目设计方案提高质量，建筑业提高市场竞争力，进而为建筑业的健康发展提供重要保证。可充分利用现代模型技术，提前预见工程中存在的问题及不足之处，便于对其及时采取妥善解决措施，在施工中减少设计方案与实际施工之间存在的误差。
7. 总结
总之，房地产住宅设计管理进一步加强，对于住宅项目设计的发展具有重要推动作用，也为房地产的发展创造了有利条件，在房地产住宅设计中只有加强管理，才能进一步保障后续的房地产住宅建设。针对建设质量而言，房地产设计管理也具有关键性作用，有关人员对房地产住宅设计管理进一步落实，对于建筑业的健康发展具有重要推动作用。
参考文献：
[1] 李忠富，张亚妮.跨区域多项目的房地产项目设计管理研究[J]，土木工程与管理学报，2016.18
[2] 王严.关于房地产项目的规划设计要点与管理研究[J]，建筑设计管理，2017.11
[3] 刘小平，韩妮晏.浅谈设计管理在房地产住宅项目中的重要性[J]，市场周刊，2017.6
[4] 董小林，陈美玲，薛文婕.浅谈设计管理在房地产住宅项目中的重要性[J]，建筑施工，2016.15
[5] 吴友祥.初探房地产开发项目设计管理要点[J]，新经济，2017.3
[6] 陈舒科.房地产设计管理的要点分析[J]，建材与装饰，2017.15
[7] 李海东.房产开发过程中住区设计管理问题的经验探讨[J]，建筑设计管理，2016.9
[8] 方晓.房地产开发各阶段设计管理措施的若干研究[J]，建材与装饰，2017.21
作者简介：
王惜瑜（1987-），女，汉族，河北抚宁人，大学本科学历，研究方向：建筑学。