摘要：本文以自持型租赁住宅中人才公寓类项目设计实践为基础，对自持型租赁住宅产品特点及设计要点进行梳理探究。从房型和室内空间的灵活性、适应性设计，社区公共服务空间的设计，以及近地空间的综合开发利用等角度进行剖析，从住区规划设计布局、社区生活空间营建、套型设计及产品运维等维度对自持型租赁住宅的设计策略进行总结探讨。
关键词：上海；自持型租赁住宅；规划设计策略
1.上海自持型租赁住宅的发展概况
2017年《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》文件下发，开启全国公共租赁住宅爆发式发展时代。同年，上海市政府发布《上海市住房发展“十三五”规划》，根据规划要求，到2020年，上海住房用地供应5500公顷，其中租赁住房用地1700公顷，租赁住房约70万套，租赁住房供应套数占新增市场化住房总套数超过60%。随后公共租赁住宅相关配套政策相继发布，极大地推动了公共租赁住房制度与建设的实质性的发展。
目前，租赁住房的租赁来源，主要由新建租赁住宅、现有商办改造存量租赁住宅、个人房源三大类构成。目前新建租赁住宅主要是由国有企业负责建设自持型人才公寓项目，建成房源将纳入公共租赁住房体系，匹配社会需求。
自持租赁住宅建设既是国家发展战略层面的要求，也是产业升级和人才发展战略的现实需求。增加自持型租赁住宅的比例，提高租赁住宅的规模化、集约化、专业化，建立多层次的房屋租赁市场，为落实国家“房住不炒”政策作有力补充。上海住房价格高一定程度制约城市发展格局调整，居住项目的开发建设更多需要着眼于城市持续发展的实际需求，更好地服务于城市发展的人才战略。解决人才的后顾之忧、留住人才是高效、持续发展的重要举措。人才公寓建设可有效解决城市潮汐问题，是推动产城融合，由“科技园”到“科学城”跨越式发展。是实现制造到智造、创新驱动发展的必要举措。
2.上海市自持型租赁住宅的产品特征
租赁住房政策鼓励规划设计理念的创新，主要包括：倡导开放式街区，增加邻里交往空间；鼓励围合式布局，允许布置部分东西朝向住房；强调房型设计及建筑室内空间创新；鼓励以中小套型为主。当前，上海开发地块建筑高度一般在60米，以中小户型为主。采取的是高层高密度模式，高效、集约的社区开发模式，尽可能节约土地资源。
自持型租赁住宅是企业自持、只租不售的住宅产品，这就要求规划设计时要充分考虑后期运维的经济性、灵活性和适应性，从全生命周期角度审视产品设计的合理性。平衡初期投入与全生命周期的成本，选择适宜、适用的技术，有条件地集约化采用，并为以后发展留有余地。
不同于经过长期发展、沉淀定型的传统商品住宅，自持型长租公寓作为一种新的居住产品类别，租赁群体会随着社会的发展而迭代，对社区的要求也会不断发展变化。因此，规划设计需充分考虑房型和套内空间设计的灵活性，为后面的运营的灵活性提供物质空间保障。自持型租赁住宅与传统住区不同主要体现在：居住空间功能的复合性，社区空间具有较为典型的公共建筑的特征。
3.自持型租赁住宅规划设计策略
柔性城市边界+开放街区，与城市空间融合发展。
开放社区是避免租赁住宅开发在空间被隔离的有效规划手段。通过物质功能空间的互联、混合，新建租赁社区不是城市空间的“嵌块”，而是城市功能完善和活力点。开放社区模式可避租赁社区标签化和居住隔离现象。开放社区不是完全的敞开不设管理，而是将社区界面后退，形成合理空间过渡，增加空间层次。通过院落空间的打造，增加了社区的层级结构，形成“公共（公共功能）”-“半公共（社区景观）”—“半私密（公共大厅、公共走廊、屋顶露台）” —“私密（套内空间）” 多层级规划设置。实现公共租赁住房公共属性的同时，保证住宅的私密性和安全性的。
柔性城市边界，是以开放共享的公共功能和公共空间代替围墙围栏，实现社区空间与城市功能相融合发展。提高社区空间的综合利用，实现土地的集约利用。通过首层沿街服务配套公建设置，与城市空间相融，同时也可有效保证住宅部分的私密性。以围墙围栏为界的住区相互隔离，存在所形成街区景观单调、城市空间体验枯燥，城市界面空间价值浪费等弊端。而柔性城市边界强调城市街道空间的连续性和街坊功能混合、资源共享，避免公共功能重复建设、杂而不精。柔性城市边界是构建完整城市空间结构和城市空间价值最大化的有力举措。
围合式布局+社区复合功能，构建丰富的城市界面，实现土地高效利用。
社区复合功能的开发主要有两种布局方式：一种是邻近布局，沿城市界面布置商业配套服务用房，对内设置住宅；二是底层为公共服务，上部为住宅；两种方式都可做到兼顾公建服务的便捷可达性和住宅的私密性兼顾。
大型居住区设计适合采用第一种布局方式，住宅的卫生、安全和私密性更好；而公共租赁房地块通常比较小且用地不规则，更适合第二种布局方式，利于形成连续的街道界面，营造丰富的城市街道空间，激发社区活力。适量布置东西向住宅是实现围护布局的必要条件。东西向住宅的弊端在于只有半天日照，日照环境受局限。而租赁住宅入住人群的特殊性为此创造了可能性。居住人群基本是周边工作的上班族，白天外出工作，南向卧室为非必必要的需求，在租金的适当调节下，完全可以接受东西向住宅。通过客厅等社交活动空间公共化，可有效避开东西向住宅的弊端，增加社区空间的围合性和归属感。在同等容积率条件下，围合式布局有效降低住宅层数和建设成本，实现土地高效利用。
社区活力之源：公共功能和公共空间。
上海市公共租赁住宅用地容积率一般在2.0以上，以中小户型为主，人口密度远大于商品住宅，需要提供更多的室外空间和室外活动场地来满足居住者的生活需求。现代科学技术的发展，深刻地影响并改变着人类的生存和生活方式，影响着住宅的功能、形式和使用要求。人们对交往的需求、对知识的需求、对资源共享的需求从未像现在这样迫切，这些心理需求都需要通过社区公共空间的营造来实现。上海公共租赁住宅的入住群体多为知识青年，年轻有活力，积极向上，兴趣广阔，搭建满足现代年轻人所需公共交往平台的极为重要。必须转变传统住区公建设施作为附属配角的惯性设计思维，将住宅之外的配置提升到住区服务支撑保障系统的高度。通过营建一个生机勃勃且富有魅力的公共活动领域，提高社区活力、凝聚力，打造高品质、可持续的都市生活环境。
近地空间价值发掘，构建社区综合体。
近地空间的开发利用，主要通过底层设置公建配套和架空空间布置来实现，以达到在有限土地资源条件，形成紧凑、高效、有序的居住生活空间的设计目标。公共租赁住房的套型面积不大，实际居住和使用面积相对较小，许多商品住宅中承担社交活动空间（客厅、餐厅、厨房），多由住宅套内转至社区公共活动区域。这部分转移的社交活动空间必须通过室外公共空间的规划设计来实现。建筑首层潮湿、私密性差等特质与住宅功能相悖，而其交通便捷性恰是公共功能和公共空间的首选位置。例如，首层公共门厅适当放大，可兼做会客、活动、交流空间；首层公共活动用房和架空层设置，室内外空间的穿插与融合，以提供多样性设计空间和室外活动场所，成为城市功能的活力点。租赁社区的公共功能和公共空间同时服务周边城市。社区的近地空间与城市功能空间相融合，共同形成一个宜居和富有吸引力、多样的和丰富的都市生活环境。
租赁住宅作为人才的聚集地，理想社区模式不再是单一的居住功能，而是集居住、生活、交流、共享于一体的社区综合体。社区公共功能和公共空间的设置，为社区和城市提供服务的同时，也为社区注入了活力。同时，社区公共空间的丰富性，可以实现运营的多样性，收入的多样性，提供更多的建设成本和运维成本，实现租赁社区的自我更新和提升。
套型设计倾向于小而精，讲究套内空间功能灵活性、适应性和功能复合性，以及建筑全生命周期的宜居性。
目前上海自持型租赁住宅地块的出让条件一般都会规定最低建设套数要求。户型面积大致在40~60平方米，以小户型为主。自持型租赁住宅只租不售的产品属性和入住人群的需求特点，决定了其产品设计的特殊性，不能直接沿用商品房的惯性设计思维和房型简单瘦身的方法。必须针对小户型的特点积极探索新思路。相对于商品房的大而全，公共租赁住宅套型倾向于小而精。应以户型平面经济紧凑为原则，通过精细化设计，实现室内使用面积最大化、空间灵活多变和功能复合性，最大限度满足当下社会对居住建筑的多样化需求。套型设计宜采取“标准化+组合多样性”策略，以适应建筑工业化的要求。标准化既包括套型的标准化，也可以是部品的标准化，以少种类多组合的策略，实现套型设计的多样性、可变性和适应性。房型和套内空间设计的灵活性是高密度小户型住宅实现功能多样化的有效途径。
结束语：在提倡小户型设计尽可能多地提供租赁住宅数量的同时，应进一步调整相关规范要求，进一步提高租赁住宅设计的灵活和功能适用性。必须满足住宅设燃气厨房是公共租赁住宅规划设计遇到的最大困难。虽然公共租赁房政策已在住宅规范基础上有所放宽，允许“在设有燃气泄漏报警切断保护装置情况下，厨房可与餐厅、过道合并，形成厨房兼餐厅的可封闭空间”。但其Rr4住宅用地属性，决定其仍要满足现有住宅设计规范关于厨房的自然通风采光和最小面积要求。套型设计必须要有直接对外设置自然通风窗，这就造成了敞开外廊成了规划设计必然选择，对住宅的平面布置有很大的限制。对公共空间的气候适应性和公区的空间生活品质有很大的影响。取消设置燃气厨房的强制要求，可有效提高套型设计的灵活性和经济性，可大幅提高建筑的体形系数和节能性，大幅提升公共空间的体验感和高品质。停车指标是自持型租赁住宅设计建设过程遇到的另一大难题。按商品住宅配置停车位指标，势必造成停车位数量远大于传统商品住宅车位。而自持型租赁住宅项目地块面积通常比较小且不规则，即使满铺地下室也无法满足停车要求。要设多层地下室或设机械车位才能满足指标要求，势必造成建设成本的大幅增加。若能进一步放松相关规范限制，进一步加强公共租赁住宅的公建属性，为长租公寓的创新设计提供更多可能性。将有限的空间和成本更好用于社区公共空间的营造和社区生活品质提升，更贴近居住者实际生活需求。当然，这仅是项目设计建设过程中的经验总结，有待后续产品运维阶段的实践检验，进一步修正和完善。
参考文献：
1.上海市住房发展“十三五”规划.上海.沪府发〔2017〕46号
2.本市发展公共租赁住房的实施意见.上海.沪府发（2010）32号
3.张玲玲.保障性住房发展模式与规划设计策略研究.北京.中国建筑工业出版社