三亚崖州湾科技城管理局 海南三亚 572000
摘要：本文根据三亚崖州湾科技城基本情况，分析了崖州湾旅游资源优劣势和商业发展潜力，结合崖州湾科技城的战略定位、发展规划、人员规划等利好发展，进而分析了适合三亚崖州湾科技城的旅游商业发展潜力，建议崖州湾作为三亚的新一代海湾，应遵循国际旅游业创新发展潮流，按照强极模式发展综合一站式旅游和主题旅游，形成强极融合的综合旅游目的地，并以旅游为主线撬动资本聚集，对崖州湾旅游和商业市场进行整体开发，形成高度的产学研城深度融合。
关键词：旅游商业；深海科技；南繁科技；产学研城深度融合
1 前言
三亚崖州湾科技城是三亚市为贯彻落实习近平总书记“4•13”重要讲话和中央12号文件精神，根据省委、省政府的决策部署，重点推进的海南自由贸易试验区12个先导项目之一。重点打造“一港、三城、一基地”（南山港、南繁科技城、深海科技城、科教城和全球动植物种质资源引进中转基地）。
国家提出了文化强国、科技创新、生态文明、新型城镇的发展战略，三亚是海上丝绸之路的战略支点，而崖州是连接亚欧贸易与和平之路的最前沿，崖州湾作为海湾4.0升级，应成为南海文化复兴、海洋文明时代的国家载体，市场导向崖州湾发展“旅游+海洋文化”模式，大力发展海岛旅游项目。
崖州湾应充分借鉴国际经验，结合崖州湾的区位和资源优势，合理规划产业、景点、住宅、酒店、餐饮、会展及商业的布局和比例，形成海洋旅游、南繁农业旅游、科教旅游、主题旅游、商业旅游和民俗文化旅游一体化的“旅游综合体”来合力开拓旅游和商业市场。
2三亚崖州湾旅游商业潜力分析
2.1发展旅游商业的优势分析
三亚崖州湾科技城具备世界眼光、国际标准、高点定位的政策优势，以及无可比拟的自然资源优势和地理区位优势将会作为三亚市第二大海湾，并且依托崖州湾深厚的人文背景和丰富产业体系，以科学合理的顶层规划，便利的营商环境可实现将其建设成为立足南海、面向世界的“中国南海新区”的远景发展目标。崖州湾科技城规划空间结构为“双核、四带、三轴、五板块”，横向对接区域，纵向海陆联动（详见图1：崖州湾科技城规划空间结构图）。在崖州湾发展旅游商业可以实现以发展旅游带动全产业链的商业活动，如度假休闲、主题乐园、免税购物、特色商业街、酒店住宿、深海探险、农业科普、健康医疗、科技创新、电子竞技、体育竞技、会议会展等均可互相促进，联动发展。
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图1：崖州湾科技城规划空间结构图
当然，要实现旅游和商业活动的蓬勃发展，必须具备良好的营商环境和完善的基础设施及配套设施作为支撑，目前崖州湾科技城正处于建设的起步阶段，正以高水准规划引领建设，大胆探索体制机制创新，营造一流营商环境（详见表1：崖州湾科技城营商环境优势列表），并且已在2019年开工项目共44个，累计完成投资60.44亿元。崖州湾科技城通过加强公共服务设施建设，以符合国际标准的优质公共服务支撑崖州湾的发展，打造公平共享、便捷高效、服务便利的公共服务网络，促进区域公共服务均衡化，优先建设教育、医疗、文化、体育等公共服务设施，打造宜居宜业宜学的城市人居环境。完善城市基础设施体系，按照绿色循环低碳的理念，进一步完善公路、铁路和港口等交通基础设施建设，构建立体综合交通体系，进一步提升城市公共交通供给能力和服务水平。
表1：崖州湾科技城营商环境优势列表
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2.2人口构成和消费规模分析
崖州湾科技城近期（2020年）总人口将达到10.4万人，城镇化率达到75%；远期（2035年）总人口将达到25.6万人，城镇化率达到85%。
崖州湾科技城主要的服务人群办公人群、商务差旅人群、崖州湾居民、学生、游客，到2035年规划常住人口25.6万人，其中南繁科技城5.06万人、深海科技城8.1万人、大学城8.7万人（其中学生1万人）、本地3.8万人。人群特点及需求特点如表2所示。
预计特色旅游业2020年实现过夜游客接待人数200万人次、旅游总收入50亿元；2035年实现过夜游客接待人数430万人次、旅游总收入140亿元。
表2：崖州湾科技城人群特征表
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2.3商业规划布局分析
居民消费水平的提高、城市人口的增加以及城市旅游发展的带动，都为商业设施规模的进一步发展带来了强劲的动力，可以预见未来崖州湾科技城的商业消费总量将呈现快速增长的趋势。
核心区内建设用地性质以办公、居住、商业服务业为主，兼顾文化及公共服务配套，核心区地上总开发量为259.4万平方米，其中商务+商业开发量为199.1万平方米。（各地块指标详见图2：崖州湾科技城核心区用地指标图）
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图2：崖州湾科技城核心区用地指标图
其中，在崖州湾科技城中心布局公共服务核，打造城市级商业中心区，为居民提供完善的商业服务。结合TOD开发模式，整合地下步行系统，地面步行系统，地下环路，实现上下融合，立体串联，高效便捷的一体化，竖向联系；结合复合功能绿地、地下商业等功能，竖向联动，提供商业配套、零售、餐饮、文化、娱乐等多样化的复合功能，保障持续活力；多设置自然采光口及通风口，保障地下空间；中央公园将成为科技城标志性门户。公园周边成为优秀的公共开放空间，集慢性街区，商业购物，宜居生活，舒适办公为一体的具有海南特色的绿色空间，结合自然环境，打造夜间经济，激发24小时活力。（详见图2：崖州湾科技城核心区功能布局图，图3：崖州湾科技城核心区建筑业态图）
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图2：崖州湾科技城核心区功能布局图
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图3：崖州湾科技城核心区建筑业态图
3三亚崖州湾科技城旅游商业发展对策与建议
3.1 旅游商业发展定位
崖州湾科技城作为海南自由贸易试验区12个先导项目之一，将以“世界眼光、国际标准、三亚特色、高点定位”为架构，致力于建设成为陆海统筹、开放创新、产业繁荣、文化自信、绿色节能的先导科技新城。
崖州湾科技城积极探索促进旅游产业发展的体制机制，营造国际化旅游度假及商业发展环境，与园区产业进行深度融合。以南山、崖州古城等资源为载体发展宗教观光旅游及历史文化旅游；以深海科技城、南繁科技城以及大学城为基础，发展深海科技、热带特色农科及科普教育旅游，并进行一站式综合旅游和商业开发；以中心渔港为本底，打造风情渔村旅游；充分挖掘海洋资源，打造海洋娱乐旅游；保护乡村风貌，发展田园休闲体验旅游。
3.2旅游商业发展架构
大旅游融合产业需要完善“吃、住、行、游、购、娱”一体化的旅游服务设施，中央提出“打造国际旅游消费中心，大力推进旅游消费领域对外开放，积极培育旅游消费新热点，下大气力提升服务质量和国际化水平，打造业态丰富、品牌集聚、环境舒适、特色鲜明的国际旅游消费胜地。”海南省要建设国际旅游岛，三亚市正努力打造世界著名、亚洲一流的国际热带海滨旅游城市，崖州湾作为三亚市的重要湾区之一，应充分发挥南山佛教圣地、崖州古城等旅游资源优势，承担起丰富三亚旅游业态、支撑全省旅游消费中心建设的重要作用。
崖州湾科技城管理局可利用行政聚合力发展交通旅游购物网络，提升区域人流和物流水平，利用行政规划力整合商业购物中心，利用政府驱动力开发旅游文化亮点，实现文化旅游商业三位一体，利用信息化手段监测旅游商业经济运行情况。这样可以形成商业的经营支持文化、旅游项目的发展，反过来，文化、旅游项目的增量、引流等效果又为商业经营加分的有力局面。旅游商业的产业体系和发展战略如下：
（1）产业体系
崖州湾重点发展南繁科技、深海科技及科教研发三大主导产业，融合旅游休闲度假产业，包括：主题公园、文化旅游、商业综合体，配套教育科研、高端商务、会展服务、健康养老、医疗养生等，协同发展南山佛教旅游、大小洞天道教旅游，崖州历史文化名城旅游及现代海洋渔业，推动产业升级发展。
（2）产业发展战略
抓住特色、联动产业、打造旅游产品，诠释文化主题，打造有南海特色的生活方式。依靠国际高品级项目、国际节会赛事、国际高品质服务，对标旧金山、迈阿密、大阪城等国际先进旅游城市，构筑高品质的旅游环境和产品。海陆空全交通、全区域功能经济互动，实现“旅游+”的多产业融合发展。淡旺季集合，四季旅游白天+夜晚综合消费，激活全时间。通过旅游+，进行全年龄段旅游产品增值服务与推广。
3.3旅游商业发展行动方案
初始阶段（2020～2025）：以商业开发、休闲旅游为切入点，引进国内外知名商业零售机构、主题公园，并挖掘延伸出沉浸式旅游产品；重点发展深海科技、南繁科技和教育科研产品；引进知名科研院所，吸引大型企业机构、学校和医院进驻；配套发展部分商务服务业及旅游相关配套。
发展阶段（2026～2030）：全面建成主题公园、有聚集效应的商业综合体、品牌零售、高端酒店、休闲度假公寓等相关产业；进一步壮大科技产业集聚实力，形成科技旅游品牌；发展特色商业街、文化创意基地、体育休闲基地、音乐创意基地等聚集产业；建设高速交通运营系统、建设便捷的陆海空物流系统和区域物流中心、建设旅游信息中心对交通网络进行信息化管理。与知名院校、企业合作，逐渐培育会展、旅游市场，特色主题店和开发项目，形成高度的产学研城深度融合。
成熟阶段（2031～2035）：全面开发旅游度假产品，丰富旅游产业业态类型，形成特色旅游产业链；优化生产生活环境，提高运营管理水平，形成全国影响力和全球品牌效应；强化深海科技、南繁科技、教育科研产业核心凝聚力，提升未来崖州新湾综合影响力。
4结论
总体来说，三亚市公园游乐、海上旅游、文化博览、运动休闲、健康养生和风情小镇发展情况一般，全国影响力不够突出，三亚需要引入有全国乃至全球影响力的旅游产品，提升目前旅游产品供给品质，而崖州湾作为三亚的新一代海湾，应遵循国际旅游业创新发展潮流，按照强极模式发展综合一站式旅游和主题旅游，形成强极融合的综合旅游目的地，并以旅游为主线撬动资本聚集，形成高度的产学研城融合。
目前崖州湾科城已引入保利旅游对崖州古城进行整体开发、运营，拟引入乐高集团打造乐高乐园，按照西部大旅游经济圈规划需引入中免集团、国旅等资源雄厚的大型企业联动三亚西部旅游市场，将科技城、古城、中心渔港、乐高乐园旅游产业、大小洞天、南山风景区串联打造，建立大型商业综合体、休闲娱乐等旅游服务设施，形成高流量、回头旅客多、停留时间长、产品种类丰富的人文度假旅游圈。另外，可探讨借助大型企业强大的旅游市场开发能力，大流量综合商业业态的进驻，结合崖州湾科技城战略定位、发展规划、人员规划等利好发展，将对崖州湾旅游市场整体开发、科技城产城融合起着重要的作用。
参考文献：
[1]《三亚崖州湾科技城总体规划（2018-2035）》
[2]《三亚崖州湾科技城产业发展优惠政策（试行）》
[3]《三亚崖州湾科技城产业发展指导目录》
[4]《关于支持三亚崖州湾科技城发展的措施（试行）》
[5]李慧，成立.《三亚市崖州湾旅游地产开发策略研究》.房地产开发.2014.10
[6]王玲.《海南岛崖州湾旅游产业规划发展研究》.当代旅游.2019.08