身份证：42010619661219XXXX 广西开元行土地房地产评估有限责任公司
摘要：随着社会主义市场经济的快速发展,土地估价行业得到了迅速的发展,土地估价需求日益频繁。土地估价已经成为了土地市场的“一杆秤”。目前我国的土地估价方法有市场比较法、收益法、成本法、剩余法、基准地价系数修正法、路线价法。因为市场比较法具有评估原理简单易懂、评估过程直接反映土地市场状况等优点,所以在土地评估工作中市场比较法已经成为了估价人员应用最为常用的方法。因此,土地估价市场比较法的准确性会直接影响到土地市场的客观性、合理性与公平性。本文主要针对土地评估中市场比较法的改进与具体应用进行研究，提高改进后市场比较法的可行性及准确性,使市场比较法在土地估价中发挥更大的作用,更好的服务于土地估价行业。
关键词：土地评估；市场比较法；改进；应用
土地资源关乎国民经济的发展，很多经济活动都与土地有重要的关联，土地估价与企业上市、企业改组、土地转让、租赁、破产清算等活动有关，土地估价的基木方法多种多样，但都有一定的局限性，这需要土地估价人员根据实际情况和适用范围，选择更加精确的方法进行土地估价。本文进行我国土地评估现状分析，阐述影响土地价格的具体因素，分析市场比较法的原理以及优缺点，提出改进土地估价中市场比较法的措施。
1 我国土地评估现状分析
长期以来，我国土地产业都处于政府主导的状态，行政主义色彩较为浓厚。而受起步时间晚、长期行政主导、发展速度缓慢、应用范围狭窄等因素的影响制约，当前我国土地评估产业在评估理论和方法研究上较发达国家处于相对滞后的状态，发展大环境不具备，各方面体制也相对不完善。与相对发展落后的土地评估产业相比，随着我国经济的快速发展，土地的开发、经营与交易活动口益频繁，土地行业的发展也得到了快速的推动，随之而来的是土地评估产业得到了广泛的应用，土地评估产业的服务对象和服务形式也日趋多样化，这就使得土地评估产业成为了房地产开发经营、企业的个人融资等等经济活动中不可或缺的基础性工作。
2 影响土地价格的具体因素
2.1 土地需求因素
我国经济在不断地发展，人口数量在激增，在此背景下，社会的制度以及民众的生活水平也有着相应地提升。由此，社会对土地的需求越来越大，土地的结构也有着相应的改变。同时，人口数量的增加也让房地产产业有着更快地发展，也对土地的需求量越来越大，从而促使相关的服务产业迎来繁荣的局面。
2.2 土地供给因素
当今，大众在生产以及生活中所需的土地数量更多，不过土地的具体供应量是有限的。而地方政府就是土地的供应者，其会依照当前土地市场的情况出让土地，政府仍旧对其余部分垄断。政府也会在相应的使其出让更多的土地，这是因为土地供应量过少，土地的价格就会供不应求。此外，土地的供给方式也会在一定程度上对土地价格产生影响。例如：出让方式中的拍卖和招标，其土地成交价格可能会差别很大。
2.3 宏观政策因素
对于宏观政策来说，其中主要包括土地的宏观调控政策以及税收、住房、金融货币等。那么政府作为土地市场调控的主要部分，其会在适当的时候，比如：市场失衡、失灵，就会采取必要的措施及手段来实现宏观调控，并帮助国民经济更好地发展及进步。因此，宏观政策在调控土地市场价格中起着十分重要的作用，并在很大程度上会影响到区域的经济情况、交通以及设施等方面。但是区域之间也会存在着较大的差别，并且其土地的功能等都有着差别，所以说区域因素对土地价格也有着很大的影响。同时，还有以下几点因素会影响到土地价格，比如：国际形势、心理和风水等。
3 市场比较法的原理以及优缺点
其实市场比较法还可以被称作：市场法以及比较法，其主要就是通过模拟土地成交价格的过程来估算价值的方式，其实就是选择相应数量在一定条件下相近的土地交易实例，并将其与评估对象相比较，对各比较因素进行修正，最终求得评估对象的价格。这类评估方式数据直接来源于市场，有着较强的说服力，因此评估结果通常能更好地被认可。市场比较法的原理是来自于经济学中的替代原理，也就是消费者在购买商品时会进行比较的现象。那么，该原理在土地的交易中，主要指的就是利用土地来满足消费者的需求。不过，市场比较法的评估仍旧要有着以下几点前提条件：市场交易的案例要比较充足且可靠；市场交易的案例与待估土地要有一定的相似性等。
此外，市场比较法的优点如下：①市场比较法的原理容易被人们理解，其中所涉及的替代理论也可以被运用在各种交易中，并发挥自身的效果。这类评估原理及方式更加简便和直观，也可以充分被认识；②市场比较法可以在评估过程中更好地展现出土地的市场情况，并运用相关的方式来搜集资料和市场调研等。这样的方式就可以更加直观地展现出市场状况，并使市场化的特征更加容易被理解，最终的评估结果更加合理；③市场比较法的评估结果在开展进一步地修正后，就更容易被大众理解，并且也使人更相信结果。
但是，市场比较法仍旧存在着缺点，例如：①在利用市场比较法的过程中如何选择合适的实例，进行相应的操作过于复杂，也会让评估人员面临着许多问题；②估价人员在进行修正时过于主观。由于相关人员在开展土地价格估算等工作时，往往会缺少对影响价格因素的认识，都是依照自身的经验，这样的结果就带有主观性，结果也缺少强有力的证据，最终的修正会与真实数字存在偏差。
4 改进土地估价中市场比较法的措施
4.1 构建土地资源共享交易的实例库
这些年，我国在收集相关交易实例时，评估环节是比较重要的，并且相关人员在开展实例收集的过程中需要保障实例的真实性，同时积极地搜集全面、完整的信息。不过，当前拥有土地交易完整实例库的评估机构并不多，其中缺少资料的共享，从而使资料的收集更加困难，其中的内容也不完全正确。因此，相关政府就需要不断地构建资源共享的实例库，并促进土地评估有着较快的发展。
4.2 价格修正及结果确定
估价时点会影响土地估价的结果，修正土地交易日期是因为不同成交日期的土地市场状况存在差异。因此选取可比实例时要保证区域因素与个别因素相似度较高，成交日期较接近，再进行修正并应用指数平滑法来对政策影响加以预测。此外，对于土地交易情况而言，求取比准价格时，按照各项修正的系数可以得出各可比实例的修正价格。但是，可比实例的不同，因素修正后的比准价格也会不同，现在市场比较法常用加权平均、众数与平均数等确定待估对象价格，导致结果信服度很低。因此可比实例权重可用加权打分法来予以确定，从而提高估价结构准确性。
4.3 运用多种方法修正因素
土地评估人员要想正常地开展相关工作，就需要在确认价格和付款方式、货币等过程中，修正及完善这类因素。此外，工作人员还应当依照情况来建立多样化的修正体制。不过，土地价格的影响因素也会随着土地类型有着变化，例如：交通因素会相应地影响到土地价格、商业繁华的程度也会影响到土地价格，因此就应当联系区域的实际情况，并采用合理的方式来开展相关的修正工作。在此过程中，工作人员就可以依照以上几点因素来使评估结构及理论更加全面、科学化。
5 结束语
综合所述，随着我国建筑行业的蓬勃发展，土地估价行业也有了更大的发展空间，作为土地市场中的重要参与者，其估价行为也越来越频繁，越来越具有重要的作用。市场比较法是土地估价中最为直接、最具有说服力的方法，将随着土地市场的发展壮大，得到更多的应用与重视。本文在对传统市场比较法研究的基础上，总结了现行市场比较法的缺陷并提出了改进的思路，最终确定更加合理、全面、准确的土地市场评估价格。
参考文献
[1]白蕾，张春轶．房地产土地估价市场中的风险及预防研究[J]．现代经济信息，2017，11：263．
[2]张春轶．土地估价中市场比较方法的改进探析[J]．现代经济信息，2018，15：386．