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摘要：随着城市文明程度的提高，城市的发展面临着更新、改造和宜居建设等诸多问题。城市老旧小区改造是城市建设和管理的薄弱地带，在改造过程中，容易暴露出较多的问题。能否完成老旧小区的改造，事关全面建设小康社会的圆满完成，是百姓安居乐业、社会和谐发展的重要保证。
关键词：老旧小区改造；城市建设；投资项目
1、城市老旧小区改造现状及改造难点
1.1当前我国城市老旧小区改造现状
当前我国城市老旧小区改造多为三种方式。第一种是维护保留，对于历史文化价值较高、具有传统建筑风格的居住区，通常采取维护的方式，对建筑的结构进行加强，对外观进行修缮恢复，维持小区原貌。二是修缮升级，对于城市较多数的普通老旧居住小区，这些小区不具有历史文化价值，多为上世纪单位集资建房，其结构较为稳固，还可以继续居住，只是外观落伍、小区配套设施不齐全，通常采取修缮升级的方式，对外立面进行出新，对小区配套设施进行加强。三是拆迁重建，对于年代更为久远的老旧小区，这些小区结构不很稳固，环境较为脏差，已经不适于居住，但是地理区位又相对较好，相比于改造，重建的价值更大，所以通常采取拆迁重建的方式，合理规划增加建筑面积，原地安置原住户居民。
1.2当前城市老旧小区改造困难分析
老旧小区改造面对的实施对象是最基层的群众，改造的虽是建筑，但面对的是老百姓的不同诉求，同一般的工程建设相比，更具复杂性。虽然近年来我国的棚户区改造和老旧小区改造已经取得了一些成绩，但是在一些主城的背街小巷还有不少的城中村、危旧房，亟待改造治理。纵观近年来的老旧小区改造，仍然面临许多问题：
1.2.1改造资金筹集难度大，维修基金长期闲置
目前我国大多城市的老旧小区改造资金主要依靠政府财政拨款，向社会筹集资金较难。以某市二次供水设施改造为例，2013年该市政府出台文件，要求按照市级财政、区级财政及产权单位各三分之一的比例出资实施二次供水设施改造。在政策实际执行过程中，各区财政支持力度不一，各小区业主配合程度不同，导致工程实施难度很大。在此情况下，该市在2015年出台了新的财政政策，按照市区两级政府及供水单位各三分之一的比例出资，二次供水改造工程才得以大面积地推进下去。又如保障性住房相关的许多费用长期闲置，如当前物业维修基金使用效率不是很高，大笔费用长期挂账闲置，如何利用好这种资金来支援老旧小区改造，需要一个明确的使用办法。
1.2.2改造涉及部门较多，协调管理难度较大
老旧小区改造通常需要对小区的供电、供水、燃气等配套设施进行修缮升级，在对小区道路和立面出新时又会牵涉到配电、配水管网的迁改，这就需要各单位的强力配合。另外，小区改造对于消防、城管、居委会、电信部门、有线电视单位都会涉及，协调好各单位的难度很大。一旦协调不好，容易造成工期停滞或者重复迁改等问题，对项目进度和造价都有影响。
1.2.3老旧小区改造建设管理不规范
从当前老旧小区改造的情况看，普遍存在着管理较粗犷的问题。老旧小区的改造具有“目标进度计划要求高”、“项目分散”、“群众关注度大”、“工程签证变更较多”等特点，对于工程的建设管理要求也相对较高。然而在具体的实施过程中，工程的建设管理不够规范的现象普遍存在。如由于要征求小区各业主的意见，很多项目前期手续办理进程较慢，一旦手续齐全建设单位便急忙动工，忽视了过程中建设程序的管理。尤其是各小区改造特点不同、居民的实际需求不同，在工程实施过程中存在着大量的变更，如果对这些变更签证把关不严，无疑会对整个工程的质量和造价造成巨大影响。
1.2.4配套设施改造力度不大
老百姓对于老旧小区改造的呼声很大，其中最主要的诉求就是配套设施的改造。如小区老年人较多，上下楼梯很不方便，如果没有政府的主导作用，依靠住户自己很难把电梯架设起来。
又如小区道路本身就很狭窄，建设初期也并未考虑较多的停车位，但是随着居民生活水平的提升，家家户户都购买了私家车，停车困难、行车拥挤等等问题也造成了不少的邻里矛盾。停车位和电梯的增设涉及各家各户的切身利益，需要做大量的协调工作，实施起来很困难，尤其需要大量的资金投入，面对这些问题，建设方往往不愿过多牵涉，也就不了了之。
1.2.5重建设轻管理，重视外观改造，轻视老旧小区物业管理等软性改造
物业管理是小区现代化的一个标志。老旧小区普遍是上世纪各单位集资房，产权不一，很少有物业机构的入驻。当前我国大多城市的老旧小区改造主要精力集中于小区的硬件设备的提升上，对于小区后期的管理和维护很少涉及。缺乏物业管理和维护的小区，环境很难保证，治安条件容易恶化，居民矛盾也容易增大，很难让改造的福利发挥长久的作用。
2、城市老旧小区改造对策
2.1创新管理模式
老旧小区，情况不尽相同，难度也有高低，这就需要因地制宜，针对不同的小区研究不同的改造方式和改造程度。首先，要坚持政府主导，建立高层的协调机构，统筹协调各部门。老旧小区改造往往牵涉到住建、城管、供电、供水、燃气、民政等等部门，没有一个高层的协调机构，无法保证项目的实施。其次，要制定改造的总体规划和各小区的详细规划，根据各自特点，明确改造内容和改造的进度，倒排时间节点，“挂图作战”。再次，要调动起参建单位的积极性，如对改造进度较好的区、街道进行表彰，对参与的施工单位进行评比、奖励等等，激发其工作热情。
2.2多途径保证改造资金
第一是拓宽筹资渠道，鼓励企业带资参与老旧小区改造，注入新鲜血液。老旧小区所在位置多为城市中心，可以利用区位优势，如小区闲置土地或临街土地进行二次开发，以开发代酬金吸引社会资本。第二是加强政府财政的扶持力度，坚持每年安排足够的财政预算，通过市区两级财政共同出资的方式引导各区政府加大财政投入。第三是减免相关参建企业负担，通过减免规费缴纳，减免税收等方式，降低企业建设成本。
2.3拓展改造内容
增加小区配套设施和适老化改造项目。除了对建筑结构的加固和外立面的出新外，要适当增加小区配套设施。具体内容可分为三类：一是建筑增设，包括建筑内的供水排水，増设电梯等；二是环境改造，包括小区道路拓宽，绿化提升，建设停车设施，提升环境等；三是基础设施配套，包括各种管线改造，增加服务用房、设施设备等。在我国已经步入老龄社会的背景下，应当适当增加为老年人服务的配套设施，如小区无障碍道路、健身设施、广场舞场地等等。
2.4加强小区改造后的维护。
通过聘请物业公司、成立小区业委会等方法实现小区自主可持续管理。一是要深入小区居民家中，通过召开座谈会等方式，了解居民对于老旧小区改造和物业管理的看法及需求；二是加大政府对于物业管理的补贴力度，通过降低税费、补贴管理费等方式，吸引物业公司入驻；三是成立小区业委会，通过小区居民自治，规范物业公司的管理行为和物业资金的使用，解决老旧小区改造后的维护和管理难题。
3、结语
老旧小区的整治是一项综合性的系统工程，需要时间、资金和精力的长期投入，其中涉及百姓利益的协调、群众观念的转变、管理体制和管理方法的改革及创新。这就要求在推进老旧小区改造的进程中，注重发挥政府的主导作用，多措并举，寻找出适合老旧小区治理的途径，进而才能提高老旧小区居民的幸福指数，才能圆满完成全面建设小康社会的目标。
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