广州市番禺区住房保障办公室 511490
摘要：伴随改革开放 40 余年的发展，我国经济增长迅速，城镇化进程大大加快，而房地产行业从 21 世纪初开始在短短的 10 多年时间里已成为推动经济发展的重要引擎，国民经济的重要支柱。但经过近 20 年的高速发展，房地产的黄金暴利时代已经过去，行业发展面临结构性调整，经营方式由粗放型管理逐渐转为精细型管理，而传统的房地产企业也亟需进行战略升级和转型。
关键词：房地产；行业发展；趋势分析
引言：房地产业作为为中国国民经济发展提供生活资料和生产资料的重要标志性产业之一，其在整体上反映了人民生活水平和社会经济发展状况。随着我国经济发展步入新阶段，房地产行业也必然呈现出新的发展趋势。基于此，本文在分析了房地产行业发展及周期性规律的基础上，对房地产行业未来的发展趋势进行了深入的分析，希望能够给房地产行业的发展指明一个发展方向。
1.我国房地产业的发展及周期性规律
新中国成立以来，房地产业经历了三次重大发展，并且每次都呈现出了6-8年的周期性规律。
第一次高潮是在80年代初期，改革开放带来了国民经济的快速发展和社会财富的迅速增加，农业及农村经济实现了跨越式发展，国有企业在短缺经济中购销两旺。在这种情况下，人们开始关注住房问题，各企事业单位开始兴建职工住宅，并以福利形式分配给员工，这种住宅多数是建立在本单位周边的空闲土地上。
第二次高潮是在1988年《宪法》和《土地管理法》修改之后，土地使用权可以有偿转让，使房地产作为商品流通有了法律依据。此时的房地产热点地区主要是集中于经济发达的南部沿海城市，销售的对象主要是当时如雨后春笋般出现的各类公司和旅游度假等社会需求。
第三次高涨期起始于1998年国家住房制度改革。停止福利分配住房所实行的货币化住房补贴，彻底改变了人们的住房消费观念，从而有效地拉动了社会需求。金融危机后，国家采取了启动和扩大内需，推进住宅建设的政策，不仅刺激了住宅消费，也带动了国民经济的增长。
总之，掌握好房地产市场的周期性变化规律，有利于避免社会资源浪费，实现资源的优化配置。
2.中国房企面临的机遇与希望
2.1经济支柱地位或将保持
2017年房地产行业对GDP直接贡献为6.5%，加上建筑等其他相关产业对GDP贡献率达33.3%。2017年地产行业贡献的税收和土地出让贡献的政府收入共有7.7万亿，占政府收入的32.8%，2010年以来，地产对政府收入的平均贡献率为31.2%。
2.2新型城镇化带来新机遇
目前我国城镇化比例52.6%，未来5年将达到58.5%，约有8000万农业人口进入城镇。《国家人口发展规划（2016-2030）》预测，中国人口将在2030年前后达到峰值，届时中国城市化率将达70%，将比2018年增加约1.85亿，新增城镇人口将为基础设施、地产发展提供重要引擎。
2.3未来棚改规模仍处高位
2017年货币化安置带动21.38%住房销售，7成在售项目棚改客户占比约20%。2017年棚改货币化安置比例提升至60%，实现去库存3.1亿平方米，占比多达21.38%，棚改货币化安置渐成房地产去库存的重要抓手。161城1021个调研项目显示，30%在售项目棚改客户占比维持在10%-20%之间。
2.4改革发展红利持续释放
住房制度改革、户籍制度改革、实施居住证制度、全面实施“二胎”等政策（带动年均3%-5%存量改善需求），将扩大住房有效需求。随着“一带一路”建设，粤港澳大湾区发展计划推进，也将带动沿线城市房地产快步发展。
2.5新兴消费产业有效带动
旅游地产、养老地产、社区商业网店等新兴业态将得到进一步发展。
到2025年，我国60岁以上的老人在将超过3亿，未来5-10年将是养老地产发展的黄金机遇期，2018年初政府报告也提出推动养老事业发展，“银发事业”大有可为。
3.中国房地产行业发展趋势与导向
3.1供给侧调结构，促进市场供需平衡
在住房供求关系紧张的城市适度增加用地规模，未来房企将会更加重视中小套型产品的创新和研发，同时保障房建设成本较低、需求稳定、资金周转速度快，更容易获得银行贷款，万科、绿地、招商、保利、富力等品牌房企均已涉足保障房领域。
3.2需求侧去库存，有效激活存量需求
在商品房库存较大地区，将稳步化解房地产库存，扩大住房有效需求，提高棚户区改造货币化安置比例。2015年开始货币化安置比例明显上升，对三四线房地产销售起到助推，未来两年棚改规模达940万套，房企应抓住棚改机遇期，提高项目周转速度，重点关注山东、河南等区域。
3.3商业模式创新，推动多元化发展
目前TOP30房企中有19企业布局长租公寓业务；23家涉及物业管理业务；9家融入互联网理财领域；17家企业参与文旅地产。此外，节能、环保、低碳的开发建设理念及其相应技术，将是建筑业转变发展方式的有效途径。
3.4鼓励行业整合，促进行业兼并重组
2017年，房地产行业并购案例近284宗，涉及金额3151亿元。进入2018年，房企之间的并购和战略合作更频繁，融创63亿元收购万达文旅业务，继17年438亿收购万达文旅项目之后再次出手；万科32亿收购华夏幸福河北多宗项目，加上其收购恒大旗下嘉凯城项目以及海航项目资产，万科三季度累计收购金额超过70亿元。
4.房地产企业转型发展路径
加快房企转型发展，就要以思维变革和创新发展为动力，构建实施以房地产为主，现代服务和商业融投互联互融的“一主双融”发展路径。
4.1房产开发走开发运营集约化发展之路
积极参与城市规划及城市更新，紧跟城市公共交通建设，拓展土地储备规模。构建“快拓地、快开工、快销售、快回款”的高周转运营机制，提高资金周转率。建立异地分销、多层代理、资产包处理机制，加快非战略布点型项目产品销售，建立标准化、可复制的产品线和体验式、特色化的营销模式。
4.2现代物业走客户导向智能化发展之路
健全物业服务制度和服务标准，提升服务品质，构建物业管理的项目全程介入和协同机制，导入全过程客户服务理念，运用物联网、移动互联网、云平台等信息技术，搭建业主与零售商、服务商、物流商、电商等物业服务平台，满足业主居家服务、休闲娱乐、健康医疗、教育发展等个性化需求，为社区居民提供一站式智能化服务，实现物业品质与品牌增值。
4.3商投联营走跨界融合一体化发展之路
联合房地产开发与商业运营专业机构，提升商业地产开发运营能力，提升估值水平，放大融资效应，实现资金有效退出和再循环。紧跟新兴商业业态变革趋势，契合区域市场需求、消费习惯、商业运营规律，加强创新业务研究与运用，推进与专业化商业运营管理机构和品牌商家的战略合作，构建跨界融合、功能互补的商投联营共同体。
结束语：
综上所述，从房地产的发展趋势来看，在房地产投资方面，未来几年房地产投资仍然保持增长，但增长幅度有所回落。土地市场也会趋于规范，商品房空置现象与商品房销售价格上涨矛盾将会减缓。在房地产行业的政策及规范不断完善的情况下，房地产经纪也会朝着预定的目标发展。
参考文献：
[1]预见2020：房地产行业发展趋势[J].城市开发，2020.
[2]冯凯.房地产行业发展趋势研究[J].住宅与房地产，2019.
[3]赵亮.中国房地产行业发展趋势导向和实施路径[J].绿色环保建材，2019.