摘要：房地产项目的工程管理是房地产企业管理的重要内容，不仅关系着房地产企业的经济效益，更关系着房地产项目工程的协调与质量监督的进行，同时直接影响着房地产开发项目的施工质量、进度、投资控制等。加强对房地产项目工程管理能够有效促进房地产工程建设的顺利进行，提高房地产开发企业的经济效益，在保障工程质量的同时，增强房地产企业的市场竞争力。由此可见，我国的房地产开发企业必须要提高对工程管理工作的认识，更新房地产开发理念，以此促进企业的健康、持续发展。一方面经济的大环境对于房地产行业起到了一定的促进作用，另一方面国家的大力投入更是刺激了房地产行业的迅猛发展。但是在房地产行业的发展过程中房地产行业过多地重视快速高效的供货、过多的注重项目销售和回款，却忽视了对工程技术和质量的管理。
关键字：房地产项目；建筑工程技术管理；质量管理
前言
房地产项目工程管理活动贯穿于整个工程项目施工过程中，对工程项目的建设起着举足轻重的作用。它不仅仅关系到房地产项目工程建设的合法性、科学性、高效性、合理性，关系着整个房地产工程施工活动能否顺畅高效地进行下去，能否在规定期限内完成施工，同时也决定着所完成的工程品质的优劣，以及交付后能否正常使用。为保证房地产工程项目建设的高质量、高效率开展，企业应从全方位多角度对房地产工程项目实施监督与管理工作。
1.房地产项目工程技术管理基本内容概述
1.1 房地产项目工程前期
房地产项目工程前期即施工前期，此时期应该进行与施工相关的各方面准备工作，以保证施工活动的正常进行。因此，在施工前期应该结合项目实际制定好项目的工程策划、施工方案、制定好项目施工进度表；同时，应制定好与工程施工要求相适应的招采计划表，并根据计划表对各阶段所需单位、材料等进行采购；应设定好工程施工管理的各个组织机构和工作流程，便于明确职能，分工合作，确保施工管理活动的有序进行。此外，应对工程施工现场进行准备工作，准备好施工所需的人、材、机等施工必备要素。
1.2 房地产项目工程中期
施工中期也就是正式的施工活动时期，在这一阶段，项目施工管理部门需要做的就是对施工各工序进行监督管理控制，保证每一个施工工序都处于高效有序的状态。在这一阶段，首先项目施工管理人员需要制定总施工进度计划和每一个施工工序详细施工计划；其次项目施工管理人员应该加强施工过程中的安全防护措施，保证施工人员的人身安全。再次也应制定保证项目施工质量的各项措施。此外，项目施工管理人员应对工程项目的各个施工阶段进行监督检查，既保证整个施工过程质量、安全等处于受控状态，又能够及时发现施工中出现的问题并及时解决。
1.3 房地产项目工程末期
在房地产项目工程末期，需要对工程质量进行评估，对出现的工程质量问题及工程延期问题进行处理，同时对工程验收和结算进行管理。
2方案规划管理
从某种意义上来讲，一个规划设计方案的好坏，在很大程度上决定着一个项目的成败。 房地产中的方案规划一般以招标管理和初步设计为主，为房地产施工提供最先保障。针对招标的技术管理，实行合理招标，即规模、类型、进度等因素相互适应。针对设计的技术管理，必须以设计方案为背景，确定方案实施的各项技术，协调相关单位，对技术方案实行审核，重点发现方案中不合理之处，进行必要的修改，发挥技术管理的价值。例如房地产企业在项目规划设计阶段，为保障技术管理，可将编制好的设计书送至相关部门审核。企业根据审核的结果，进行二次设计，重点调整审核不合格的地方。采用技术管理，改正合格后，将其存为档案，便于施工使用[2]。
3 设计审核管理
设计审核，主要是对施工过程中的部分成果，实行审查式处理。因为在房地产施工中，绝大部分的成本、效益，与设计审核阶段的技术管理存在密切联系。只有在设计成果投入实施前，进行有效的技术管理，才可有效的发现设计与实际实施的矛盾。所以加强审核的技术管理，能够减小、避免施工中的错误、遗漏。以房地产施工设计审核实际为例，第一，是管理房地产项目的内部设计。在面积、设计、关系等方面实行有机分配，提高指标质量，保障内部设计的整体性，重点协调个体与整体的关系，达到管理技术的指标约束。第二，是管理房地产初期施工。利用有效的技术管理，约束初期的施工，如标准点布设、管线设计、场地规划等。针对施工中的特殊环节，做特殊标记，再进行细节因素的设计，比如地基处理、深化设计等。因此，应利用技术管理，既要保证设计审核的质量，又要确保各项系统的科学设计。
4 施工质量管理
对于质量的保证是多方面的，从对施工方案技术上的选择，到材料上的采购、管理和使用，机械设备的选取、维修和操作，再到操作人员的技术掌握等都与质量保证相关。在施工阶段应按照施工方案一步步实行，管理人员应该有着成熟的经验，熟练整个施工过程和相关的质量的标准，熟悉掌握薄弱环节，并做出相应的预防和控制。管理和监督并行，管理者应该重视质量问题，对工程进行质量上的监控和管理，重在预防，及时补救。施工中要进行动态管理[3]。在对施工进度计划及质量的监理工作中必须十分的注意出现模式化倾向问题，应该根据施工情况进行动态的调整和安排。要结合该项目工程的具体特征以及现场施工中影响质量问题的要素，采取有效的措施把工程质量事后验收改变为事前进行控制，提前采取预防手段，控制各道工序的质量，从而合理的解决工程质量可能存在的缺陷，减少返工，避免资金和资源的浪费。控制各道工序的质量要实行严格的数理统计方法，坚持实测——分析——判断这一过程，在统计和分析时根据检验数据，对工序整体质量的是否稳定和正常进行评估。
5房地产工程成本管理
5.1合同签订管理
在房地产项目工程合同签订阶段，应对合同中涉及的费用，如工期、价款的结算方式，违约争议处理等，均应有明确的规定，同时应预测在施工过程中可能引起的索赔，有效避免过多索赔的发生。此外应争取工程保险，工程担保等分险控制措施，有效的分散和合理规避分险。
5.2现场签证与变更管理
在房地产项目开发建设过程中，因设计变更或其他原因造成的现场签证与变更是成本控制的重要环节，发生签证或变更时，应严格控制签证或变更的审批权限，严格实行时间限制，除特殊情况，所有变更签证均实行先定价后实施原则。
此外，在工程施工过程中，管理人员需要对工程施工的范围、技术要求，图纸等进行全面的了解，减少工程施工中出现的问题，从而对工程成本的进行合理的控制[4]。
结语
房地产项目的工程管理是决定房地产项目成功与否的重要条件，所以，通过合理进行规划、重视设计审核、控制施工进度，确保质量安全，同时控制工程成本在目标成本范围内，采取全过程、全方位管理，才能更好的提高房地产项目管理水平。
参考文献：
[1]周磊.浅谈房地产施工全过程的技术管理[J].居舍，2018，（28）：139.
[2]王大春.浅谈房地产施工全过程的技术管理[J].门窗，2013，03：98.
[3]林高朋.针对房地产施工全过程的技术管理研究[J].城市建筑，2014，06：127.
[4] 谭必奎.我国房地产开发企业项目全面预算管控研究[D].昆明：云南财经大学，2015.