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摘要：房地产开发经营的建筑工程项目的有效管理，需要有针对地从人员、管理体系以及技术等方面着手，才能保证工程的质量安全、企业的形象品牌、企业的长期稳定收益。鉴于此，本文主要分析基于循环经济的房地产经营管理。
关键词：循环经济；房地产；经营管理
住房问题一直是人们重点关注和讨论的问题。随着房地产行业的不断发展，有效地提升了人们的生活水平，推进了我国社会经济的发展。尤其在当前循环经济背景下，绿色环保理念已经得到了广泛普及，这就需要房地产行业紧跟时代发展的步伐，积极地进行改革，转变传统的房地产经营管理模式，将循环经济理念融入到日常经营管理之中，从而实现自身管理水平的提升，促进房地产行业的可持续发展。
1.循环经济理论简述
将自然生态系统物质循环和能量流动的规律引伸到经济领域，则可以将经济活动构建成一个“资源—产品—再生资源”的反馈式流程以及“低开采、高利用、低排放”的循环利用模式，实现人类社会经济系统和自然界生态系统的有效衔接，实现人与自然的和谐发展。基于此，循环经济即是指物质闭环流动型经济，在该经济模式下，应利用生态学规律指导人类经济活动的开展，使得一切生产活动都应该做到绿色清洁，力求做到资源的最大化利用。
2.房地产企业经营影响因素
2.1财务因素
（1）税收
企业负担的所得税对企业的经营绩效有直接和间接的负向影响。直接影响是通过增加税收负担直接对房地产企业的净利润产生负面影响，从而导致企业盈利能力、资本累积和未来发展受到影响。盈利能力的高低决定了企业综合经营绩效，而税收负担增加会使企业净利润减少，因此降低企业净利润就会对综合经营绩效产生影响。间接影响是税收负担会对最佳资本结构的选择（即权益与债务比例）产生对经营绩效的影响。相较于直接影响来说，间接影响效果较小。
（2）债券融资
股权融资对房地产上市公司经营绩效起着显著的正相关影响。虽然股权融资在外源融资中所占比重仅次于银行短期信用融资的比重，但是其融资成本相对较低、财务风险较小等优点，对于房地产上市公司经营绩效有乐观影响。
2.2管理因素
（1）第一股东持股比例
公司的经营效果与公司股东的利益息息相关，公司经营效果好，股东可以分得更多的利润，公司经营效果不好，股东不仅不能从中获取利益还有可能承担相应的损失。不同持股比例的股东对经营管理的关注程度也有所不同。
（2）独立董事比例
根据公司法的规定，上市公司董事会里独立董事的比例大于等于1/3。但是，由于我国公司大部分只是把独立董事制度当作一种摆设，只是为了满足国家的相关规定，而没有使独立董事发挥其应有作用。另外，公司中独立董事拥有的权力比较小，对公司的有关经营决策只能提出一些建议而不能造成实质性的影响，从而对公司的经营绩效产生消极影响。
3.基于循环经济的房地产经营管理
3.1培育绿色经营理念
传统的房地产经营管理目标是最求利益最大化，而在循环经济下，房地产经营管理也发生了转变，已经开始注重经济效益和生态效益双丰收，这是房地产行业发展的必然趋势。因此，房地产在经营管理中，需要树立绿色经营管理理念，制定绿色经营目标，从而有效提升工作效率。
3.2营造绿色企业文化
房地产企业还需要营造绿色企业文化，不断地提高工作人员的环保意识，使企业全体员工在思想上给予高度重视，进而促进企业的稳定发展。企业可以借助各种文化实践活动，实现人与自然的和谐，通过文化活动潜移默化地培养工作人员的团队意识和环保意识，帮助员工形成良好的环保习惯。比如，在植树节可组织员工开展“绿色伴我行”的主题活动，进而为构建良好的绿色企业文化创造条件。
3.3实施房地产项目全生命周期绿色化支持
在房地产项目的整个实施过程中，房地产企业需要将绿色环保理念充分地融入到生命周期全过程中，对环境和资源进行综合考量，从项目起始阶段到结束阶段，要全面实施循环线路，制定循环经济管理体系，合理地协调生态环境效益和经济效益，并有机地实现两者的统一。
3.4对房地产销售经营的方式策略实施创新
无论房地产企业前期开展怎样的工以及采取怎样的方式进行房地产开发，其最终的目的都是更好地实现对楼盘的销售，以实现在收回开发成本的同时还能获取相应的利润。基于此，为有效实现对风险的管理，也要求房地产企业能够重视对销售经营的方式策略进行创新。从现实层面来看，销售经营的最终目的就是将开发的产品有效出售以有效实现成本的回收以及利润的获取，基于此，对销售经营方式策略的创新就可以从一下的几个方面实现：第一，对销售经营的价格进行调整以有效缓解消费者的购买压力。房地产企业在销售经营中可以采用更加灵活的支付方式，通过分期付款等提高产品销售的成交率，这也是目前我国绝大多数房地产企业在销售经营中会采用的一种方式；第二，以第三方担保为基础实施贷款购房，即有购房者提供一定的首付而金融机构支付全款，购房者则每月固定向金融机构进行还款。此外，房地产企业还可通过集资的方式来降低自身的投资风险以更好地实现风险管理。
3.5加强国际合作与技术体系建设
循环经济的核心理念就是对环境的保护和资源的合理运用，实现人与自然的和谐统一。当前西方国家已经积极推广低碳生活，发展循环经济，并取得了不错的成效。对此，我国房地产行业需要加强与其他国家的合作，积极地进行技术上的交流，引进先进的理念，从而结合自身的实际情况构建技术体系，从而更好地实现对资源的合理运用，促进我国循环经济的有效发展。
4.房地产在未来发展内容
4.1房地产的信息发展
科技的进步缩短了世界的距离，也提高了信息内容的发展程度。通过科技技术将企业的信息进行编码存储在网络上，不但能方便企业员工的调用，还能让网络上的其它使用者进行搜索并调用信息知识。房地产的信息发展也是未来发展的一个模式，网络信息传播快、范围广，随着电脑科技的普及，知识型信息技术已经成为了每个行业和企业的未来发展思考方向。
4.2未来发展的商业战略
当前的商业战略内容已经将知识视为一种新时代的发展产品，知识经济型社会只有将重要的知识资源嵌入企业的发展领域，并作为企业长期发展的内容基础，才能确保房地产发展过程中的知识内容持续增长。土地环境监测管理作为一种发展中必须注重的知识内容，也需要被房地产发展所重视，在企业制定知识发展商业战略的时候，将两者相结合，让企业经验和土地环境监测管理能够为企业员工所使用，并在实际的房地产经营管理过程中发挥最大的经济效应，以此提高企业在市场中的生存能力，提高未来发展的商业战略眼光。
参考文献
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