摘要：伴随着经济社会的快速发展，中国城市化的速度愈演愈烈。城市的快速发展，需要通过征收周边农村的耕地获得扩展空间，被征收耕地的农民仍留在原居住地，并且保有一部分供其房建的宅基地，当村庄进入城市便形成了"城中村"。那么城中村的土地利用就是城市更新的一个大问题。本文从城中村的土地利用角度出发，剖析当下时间点的城中村土地利用的具体情况，探访实地案例进行剖析，在剖析中指出城中村改造的难点痛点并找到适用于城中村土地建设利用规划的措施。
关键词：城中村；土地规划；利用措施
引言
在城市发展建设的过程中，城中村自然而然的形成，其中城中村土地问题是改造更新的最为关键点。城中村以空间分布可划分为三种形式：首先，城市腹内建设，以土地和建筑物的用途可以有住宅出租房类型、店铺类型、自由使用类型；其次，城市郊区边缘类型，这样类型的建设都是处于城市边缘建设的郊区，是拆迁居民的新集聚区；最后，是城市近地郊区建设类型，这类土地是城市发展新区所用的土地。
一、城中村土地规划利用现实境况
（一）基础设施建设落后风貌环境差
由于绝大部分城中村先前难以改造，导致基础设施落后、环境风貌差、村内道路拥挤、群众生活质量不高、卫生环境恶劣等因素，直接影响到了一座城市的整体发展水平，成为制约城市发展的大难题。在城中村环境中的建筑物，基本都属于危房等级，随时会对人民群众的生命财产安全造成严重威胁。城中村的存在，对于城市发展有着巨大的影响，特别是对于城市建成一体化、国际化是有一个拉低的趋势。
（二）土地流通关系复杂
由于城市建设所产生的土地关系特殊性以及部分历史原因，导致土地关系的错综复杂，触及的利益点较多。具体形式为，在城中村中，多数居民的土地流转不经过合法程序，而是在私下进行土地使用途径和方式的转变，有的多土地作为投资地皮，有的土地则是个人住宅建设地以及出租房屋建设地。土地关系的极其不明确，触及的利益较多成为改革发展的阻力。
（三）土地建设利用率低下，资源浪费严重
城中村中的房屋建设，早年多数由村民个人报建，得不到城市统一规划，就出现了与城市布局建设相悖的局面。居民的房屋住宅建设，紧凑感强，布局拥挤，大大影响了城市市容的提高，城市的发展布局秩序受到破坏。在城市中村的楼宇，多以低矮的建筑物为主，毫无规划的布局，会挤掉城市的水、电、交通、绿化等建设用地，环境的恶劣程度不堪设想。城中村的建筑空间被严重浪费，同时带来一系列的火灾隐患，最终导致土地资源浪费。
（四）土地的界定关系复杂
从城中村的土地成分来说，土地是属于组（社）、村、镇（乡）等级的集体组织所有，对于土地，群众只有使用权，而不具备土地的所有权。可是城中村处在城市中，无法具有村镇级土地的安置权，权级归属混乱模糊，土地利用的时候往往会造成权限和利益的冲突。
二、城中村土地规划利用建设的措施
（一）探访群众需求，解决群众问题
就城中村的土地规划利用，一定要对城中村进行实地考察，对城中村现有的基础设施、交通状况、建筑安全等一一进行数据收集整理；调查走访群众，倾听群众意愿，了解群众诉求。对于城中村土地的用作规划，一定要做长远考虑，优先解决拆迁后村民的安置房问题，并以商品房标准为村民打造回迁房，才能使绝大部分村民对改造主体树立起信心，有强烈的被改造意愿，为未来分期滚动开发打下良好的群众基础。
（二）定位城中村土地建设利用的方式
针对城中村的改造，就是要“融入城市的发展规划，合理布局各类基础设施和产业发展；要竭力消除当中存在的明显的潜在的威胁；拓展城市发展的空间面积；界限化清晰化城中村土地的权限归属，拔出复节的毅力交叉点。”那么，对于城中村土地的建设，必然就会涉及人民群众的搬迁问题，当下搬迁多采用以下三种安置方式：局部拆迁、异地建房、整体迁移，在这些模式中，可以经房地产开发商进行建设改造，也可以鼓励当地居民得到自我开发[2]”。
（三）从实际情况出发，进行改造
对于城中村的改造建设以及土地的利用，不能盲目的进行相关经验的搬套和仿效，一定要结合实际的城中村现状。对于城中村现状的分析，一点要从以下几个方面出发：要考虑到城中村的类型，结合承城中村的区位地势，引进合适的发展产业。土地资源的多寡一定要进行数据的实际测算和计量，坚持发挥没块土地的利用价值最大化。还要考虑城中村的基础设施的假设方案，对于电路、水管等铺设、交通路线的合理选择，都要体现到实际的利用作用。所以，对于城中村的建设一定要进行科学的、合理的、考察和规划建设，使得土地利用发挥出最大作用[3]。
（四）从城市发展的全局把控
对于城中村的土地建设利用，一定要对城市的发展布局有一个详细的了解，要让城中村的发展融入城市的产业布局。由于城中村改造难度大，前期工作投入人力物力多，后期规划需做到对改造后土地的最大限度利用，产业导入需体现合理性和科学性。对于房地产住宅的开发，要注重绿地、水体与交通路网的相互兼容。城内的交通通达度，可以在一定程度上让城市的人口流动效率提高，减少城市的交通压力，使老旧的城中村，彻底融入城市的产业发展布局中，成为城市发展的明星工程[4]。
三、结束语
对于城中村的土地开发利用，需根据实际的发展情况进行相关建设方案的制定。要积极的听取人民群众的意愿，最大化的保障人民群众的机的利益，坚决做好群众工作。土地的开发利用，还要认真细致的考虑所在城市的发展现实，产业布局，从而清晰化目标化城中村土规划利用的发展目标和方针。土地的利用要达到高效、合理、科学，融入城市的发展建设特色，引进合适的相关产业，在改善城市风貌的同时，更加的提高了人民群众的居住、工作舒适度。
参考文献:
[1]赖亚妮, 桂艺丹. 城中村土地发展问题:文献回顾与研究展望[J]. 城市规划, 2019(7):108-114.
[2]方成胜. 城中村旧城改造中存在的问题及对策研究[J]. 建材与装饰, 2018(13).
[3]董菁, 左进, 李晨. 城市再生视野下高密度城区生态空间规划方法——以厦门本岛立体绿化专项规划为例[J]. 生态学报, 2018, 38(12).
[4]丁一, 何玉婷. 基于空间适宜性的城市低效用地再开发方向优选研究[J]. 国土资源科技管理, 2019.