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摘要：最近几年整个建筑行业发展迅速，房地产项目开发越来越多，在整个行业不断发展的背景之下，其实还是存在很多的泡沫现象。有一些房地产项目在建成之后变成了空城，这就表示在其项目开发运行管理之中存在很多问题。在其项目开发过程中，存在的运行管理水平低下等问题，致使行业当中企业之间存在恶性竞争情况。因而对其具体的运行管理进行分析具有极大的现实必要性。
关键词：房地产；项目开发；运行管理
1房地产开发项目及内容
房地产开发项目主要涉及的是土地和土地之上的一系列建筑物，包括大量投资、开发、建设行为，关于房地产开发项目我国也给出了相关法律政策，从中可以看出，房地产开发项目需要在土地使用权依法取得的基础上进行，项目包括基础设施建设项目、房屋建设项目等，另外房地产开发项目本身具有投资经营项目的特征，所以它具有投入高、风险高的特点，涉及到社会生活的方方面面，与经济社会的发展息息相关，对人民生产生活等一系列社会行为都会产生较大的影响，我国在房地产的立法方面也逐步走向完善，并通过一系列行政手段加强对房地产的管理。
房地产开发项目的进行主要条件就是对城市规划进行严格遵守，基本原则即提高社会经济效益、提高社会福利、保护生态环境等，房地产开发项目的进行需要有全面规划的观念，布局也需要有合理性，在开发过程中要考虑到各种综合因素并加强配套设施的建设。在城市建设过程中，房地产开发项目较为普遍，包括城市规划的总体规划和各种详细规划，其中详细规划对房地产开发项目有着最直接的法律层面的约束力，包括房地产开发项目所涉及到一系列设计环节和施工建设环节，因此在项目进行过程中，这些环节都需要与国家的项目标准和建设规范相符合，待到房地产开发项目完成之后，项目整体需要由相关专业人员进行验收，待验收合格后才可以将项目交付使用。我国对房地产开发项目的立法在一定程度上为房地产开发过程提供了安全保证，推动房地产企业自身经济效益、社会福利效应和环境保护效应相结合。
2房地产开发管理的难点
2.1对项目地情况了解不深入
房地产开发项目管理工作过程中，很容易受到各类因素的影响，从而使得工作难度增大。具体来讲，开发商工作中可能会存在以下问题：首先，如果开发商并没有对当前市场的实际情况进行调查（如地方性法规、政策等），很难掌握可靠的资料，进而导致所做出的决策科学性与合理性不足，进而在后期会产生一系列的问题。如方案报批过程当地规划局对外立面的特殊要求、报批程序、验收尺度等。此外，如果开发上对全过程的工作内容的有疏忽，则会在施工后期导致项目管理工作无法有序开展，打乱开发节奏。这些因素都会对房地产开发项目管理工作产生直接的影响，同时也是工作当中的难点。
2.2成本控制
成本控制是房地产开发项目当中的另一个难点，对开发商、施工单位等方面的经济效益都会产生直接的影响。如果成本控制工作效果不佳，则很容易造成项目亏损的问题出现。从目前的情况来看，我国很多房地产开发商普遍对前期决策和设计阶段的成本工作不够重视，进而导致实际成本远远超过预算。为了能够有效的控制和解决这一问题，房地产开发商需要加大成本控制工作力度，根据当前所处的实际情况，制定完善的成本控制体系。以此作为基础，对施工成本进行有效的管理和控制，才能够真正实现开发项目管理的目标，提高经济效益的最大化。在招投标工作当中，开发商一定要对竞标的施工企业进行全面仔细的甄别，不能只是一味的选择报价低的企业，而是要将企业的信誉情况、技术能力和水平等方面的实际情况进行综合考虑，为后期的施工奠定最坚实的基础。
3建筑工程项目管理在房地产开发经营中的解决办法
3.1人员管理计划要制定合理
施工人员除了有劳动力的提供，还是影响工程质量的重要因素。
针对人员管理计划的拟定首先要考虑人员的安全意识，其次是技术管理因素，不仅要突破众多施工人员缺乏安全意识的瓶颈，还要提升工程人员的技术水平。为此，施工单位的各条例规范当中包含各方面的安全因素，同时，工人的实际工程操作也需要得到有效的监工以及指导纠正，时刻提醒工人安全第一，既包括人身安全也包括工程质量安全。其次，提高工人的技术水平则要求理论与实际相结合地对工人进行教育与培训，技术的提高是个长期累积的过程，在这个过程中既要积累个人的实战经验，也要积累相关的理论素养，在实际施工中用科学的理论指导实践，以便建筑工程建设的质量能够得到一定的保障。
3.2建筑管理体系的创建要科学
首先，成本的管理方面，要公开透明，保证支出、预算等都对得上账，然后对于信息数据统计管理的标准也要科学、要升级，在工程盈利方面也要有所计划。其次，施工和安全管理方面是相通的，将安全意识融入施工过程中，当然工作人员对施工设备和材料也需要了然于心，对工程质量和效率有个整体的认识，使得施工更让人放心。其中施工管理是建筑工程项目建设中的关键，这关乎着施工建设项目总体规划是否合理程度，以及用工程质量验收施工方案是否科学。
3.3应用现代化技术
具有现代气息的建筑越来越成为众人的首选，不仅是因为其符合现代人的审美，也是因为其能够更好地满足当下人的建筑需求，所以选用现代化技术也应该成为建筑建设工程管理中的重要措施。利用先进的建筑技术、现代化的建设技术和管理方式，当然也要注重人才的培养，使得总工程师对于先进技术足够了解，从而打造一座座有特色、有质量、有效率的建筑，同时也要经得起技术的检测，为更多建筑工程管理数据的检测及其使用提供合理的数据参考。
3.4有效控制计划管理的重点
项目开发和企业发展也有着很大的关系，所以在制定管理策略的过程中就需要设定好目标。项目开发本身具有一定的系统性，在不同的阶段之中还要重点监督项目进度，确保制定的目标都能够完成。在项目开发的时候经常会出现质量不过关的现象，这就表示项目管理计划还不够具体。所以这就需要依照企业自身发展的情况制订管理计划，该计划必须要能够把握住所有的关键点，合理设置计划内容，但是需要注意的是计划不能过细，这样会导致领导无法发现核心问题，也不利于监督。
3.5完善成本管理
房地产开发项目当中成本工作是极为关键和基础的工作内容之一，对参建各方的利益产生直接的影响。只有加强成本控制力度，才能够有效的避免不必要的资源浪费，保证开发商各项决策的科学性与合理性。若项目开发规模较大，需要充足的资金作为支持，同时更要注重对各项资金流动加以严格的控制，否则会极大的降低经济效益，甚至亏损。由此可知，房地产开发项目的成本控制和管理工作具有十分重要的意义。要建立完善健全的管理制度，并加以严格的执行，加强对细节的管理和控制，如此才能从根本上保证各方的经济利益。
结束语
总的来说，项目开发利润与运营管理的基本水平有着极为密切的关系。为了提升企业的经济利益，必须要强化动态管理，可以依照市场变化调整管理制度，实现资源利用最大化和利润的最大化。
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