哈尔滨铁路局集团公司哈尔滨房产建筑段 哈尔滨 150000
摘要：根据原有旧房屋的现状,对房屋的维修与改造还是很有必要的,无论什么时候、什么年代都必不可少,因此对房屋的管理和维修、改造提出了较高的要求,在技术上可靠,施工手段上可行。基于此，文章就老旧房屋维修管理和改造进行简要分析。
关键词：旧房屋；维修管理；改造技术
在大部分老旧房屋中，由于房房屋的设计和施工不合理、面积窄小,不适用，房屋的材料不能满足房屋使用的需求量、房屋的使用功能下降、房屋遭到外界因素的破坏等原因，导致房屋不能被继续使用，或者安全性和耐久性等特点，就需要对这些房屋进行维修加固处理。这样就能满足房屋的基本使用要求，减少房屋的闲置的几率，同时也能够减少房屋重建的投入，使房屋的价值得到最大程度的体现。对老旧房屋建筑来说，对其进行加固处理，已经成为延长建筑使用寿命的重要手段。
一、维修及改造老旧房屋的目的
投入使用时间较长的房屋，极易出现结构破损的问题，导致该问题出现的原因较多，例如，设计指标没有达到有关要求、施工工序没有得到有效落实等，存在上述现象的房屋，在投入使用后，出现开裂、地基沉降或结构不稳定等问题的几率大大提升，久而久之，房屋的安全性和耐久性也会受到影响。要想从根本上解决这些问题，关键是降低安全隐患的出现几率，为房屋的质量提供保证。如果经过改造的老旧房屋仍旧具有使用价值，那么，施工人员应当结合实际情况，对房屋结构进行维修和加固，延长房屋的使用寿命。另外，维修及改造的重点，还包括提高结构钢韧度，这样做的目的如下：经过维修、改造的房屋，即使面临着变形的问题，具有良好钢韧度的结构也能够有效控制变形的范围。
二、旧房屋维修管理的要点
1、旧房屋维修的周期
旧房屋维修周期一般以房屋的不同部位来确定维修周期，旧房屋维修一般围绕屋面排水、水泥砂浆、卷材、水电设备、装饰层等部位进行。一是瓦屋面及外墙的屋面排水部位和粉刷砂浆层在15年左右就容易出现强度和耐水性的降低，因此，对瓦屋面和外墙砂浆层应该在15年左右进行检验，并针对损坏展开相应的维修。二是屋面防水工程的卷材、油毡纸、沥青的性质可以保持5年，因此，屋面防水层的维修周期一般在5~8年。三是水电设备的检修年限一般定在7年。四是外墙装饰、门窗检修、内墙装饰应该以房屋设计的标准为主，一般为6~8年，如果没有相关的要求应该以每5年为一个检查和修理周期。
2、旧房屋维修的种类
按照旧房屋维修的相关规定，旧房屋维修一般包括小修、中修以及大修三种类型。
⑴小修是最基础的维修。主要是对房屋的装修、附属设备以及内部结构等零星损坏进行小修小补，要求必须及时迅速，不影响单位和个人的正常使用。
⑵中修是介于小修和大修之间，主要是为大修进行补充，并完成小修难以完成的中小型维修工程。中修的工期要求较短，而且涉及面较广。
⑶大修是对旧房屋的多数项目或者房屋整体进行的全面维修，同时如果条件允许，还能改善房屋使用者的工作、生活环境以及居住条件。大修要求的质量较高，工期较长，是对旧房屋进行的综合性维修。
3、建立好房屋管理档案
房屋要建立维修档案和建筑物台帐;它包刮总帐、分类帐、图纸目录、施工隐蔽记录、工程变更通知单。还有房屋开工时间、竣工时间、水、电、建筑、结构及其它设备等保修年限、维修部位及次数等。接收并管理好建筑工程资料。
从竣工验收之日起,列表排序,记录好各分部分项及单位工程承建单位。注明保修单位,保修项目,保修年限,并罗列出有关下次预计维修项目的周期和时间。维修项目一项不漏的做好记录,便于维修的管理。施工单位应在保修期内,如有质量问题及使用中非人为损坏的问题,应及时维修,应确保各项功能的正常使用。当保修期满时,应致函业主房产管理单位和业主负责施工的基建管理单位或部门,说明按原签定施工合同及国家规定的质量管理保修条例、保修责任、保修范围已到期,并说明使用注意的事项和使用方法,再有问题由业主或使用部门自己负责维修。
三、旧房屋维修管理和改造的对策
1、坚持“安全、经济、合理、实用”原则
所谓的安全，就是指房屋建筑利用改造或者是维修，从而保证建筑结构主体的稳定性，以免房屋建筑出现渗漏、倒塌、影响业主人身安全的不良因素，并且也需要保证相关施工人员在施工过程中的安全；经济，就是指在保证建筑改造或者是维修安全的基础上，降低改造的成本，对人力、物力以及财力等方面进行合理的配置，花最少的钱做更多的事情；合理指的是以业主的维修改造要求为主，安排合理的计划、进行适当的维修，不出现私自更改维修计划的情况。实用，则是指在改造的过程中，能够因地制宜、从实际出发，采用合理的措施，在保证业主的使用要求的基础上，保证建筑结构的质量与功能。
2、加大投入、吸引人才
针对当期存在的维修管理人才缺乏的情况，应当从以下两个方面来进行必要的改进。第一，应当加强人才培训的投入，并吸引高素质的复合型的管理人才；第二，应当对当前的管理人员加以培训，将理论与实际结合起来，提高管理人员的意识，从而使得他们的专业技能得到大大的提高。
3、加强施工人员管理
在房屋的维修和改造过程中，还应当重点关注建筑、结构、地基基础以及预防地震的设计工作。对于施工人员及其管理人员，在了解旧房屋的建筑和结构图的基础上，还应当做好承重结构和非承重结构的辨别工作。在施工中，加强对施工人员的管理，严禁野蛮施工和破坏结构的行为。在保证施工人员人身安全的前提下，一定要确保旧房屋维修和改造的施工质量，做到安全施工，文明施工。
4、始终做到“服务至上”
物业的存在的目的是服务于业主的，物业所做的一切工作都是为业主服务的，而房屋管理和改造的直接目的就是满足业主生活居住的需要，维修管理人员要树立起为业主服务的理念，不断提高服务质量，认真听取业主的意见和建议，真正解决业主需解决的问题。
四、结束语
随着投入使用的时间的延长，部分房屋面临着老化的问题，对其进行维修及改造的意义不言而喻。房屋改造具有投资少、不占地、无需拆迁、收效快和美化建筑等主要特点。在实际施工的过程中，施工人员应结合实际情况，制定相应的管理和改造方案，保证各项工作都能够落到实处，提高老旧房屋的质量，通过对老旧房屋建筑进行管理和改造，能够改善房屋的抗震性能和使用性能，从而满足人们对房屋使用的基本需求，为人们的安心居住提供基础。
参考文献
[1]韩颖，殷春足，陈任务.立交桥维修加固设计一例[J].中国科技博览，2011(33).
[2]杨新飞.老旧房屋维修管理和改造[J].绿色环保建材，2017（05）：166.
[3]党庆.原有旧房屋维修管理和改造技术的思考[J].四川水泥，2015（09）：66.
[4]王秀杰.关于原有旧房屋维修管理和改造技术的思考[J].环球市场信息导报，2015(3)：96～97