摘要：房地产市场持续走高，对我国税收经济贡献较多，但房产问题也应被重点关注，因为房产合同标明和实际使用的房产面积有出入而导致业主和开发商之间矛盾频发。本文基于预测面积与实测面积差异的产生、影响、引起因素三方面进行研究，为我国房地产行业减少矛盾贡献出理论知识基础，切实减少相关损失。
关键词：房产测量；预测面积；实测面积
引言：针对房地产产业，其收益的主要来源是房产买卖，如今我国经济发达，购买房产变为了当下年轻人的梦想，但在房产交易中会出现因为房产面积而引起的争端，行业矛盾因此产生。要针对房产进行准确性的测量，来确保预测面积能够和实际中的实测面积相同或极少误差，对测量工作有深入认识下能够分析出产生差异的原因，使减少误差工作有着较为明显的效率提高。
一、房产测量中预测面积与实测面积的差异产生及影响
当在测量房产中时，对于预测面积和实测面积的分析中可以看出，产生数值上的差异是不可被避免的，但能够通过一定的方式将此差异降低，从而减轻对房地产企业发展的阻碍作用。预测面积是指还未开始建造时房屋的开发商对房产做的预测面积，所以预测面积是虚拟的一种推测结果，其结果产生是在针对相应的设计师图纸及考虑到了一定的施工误差进行的范围性预测，能够对后期的实际面积测算产生重大的参考作用；实际面积是房产建成后，经过相应的规范性测算做出的具体数值，是以国家规定的相应测量标准去做出的实际数据体现，业主在购房后的实际使用面积就是根据实际面积的测算结果而得出的数据。从定义上来看则可发现，如果预测面积和实测面积具有较大的偏差时，业主在收房后必将会对房地产开发商有强烈不满，因为经数据得出，往往的预测面积都要比实测面积偏大，因此业主花了预测面积的购房钱款，却只住到了实测面积，造成了两方的争端。因为前期的设计上、中期的施工中、后期的计算规则内都会对两者差异的产生有影响作用，所以要仔细进行对差异的因素研究。
二、房产测量中引起预测面积与实测面积差异的因素
（一）计算规则更改
计算规则始终贯穿于房产的测量中，前期进行预测面积的数据计算时需要采用相应的计算规则，后期的实测面积也将运用到计算规则，而计算规则产生更改，则对两者的数据差异产生起到了促进作用。因为原则性的指标规定了应进行的计算规则，但在实际的操作中，并不一定能够向着原有的规则走向去把测量完整进行，因此要将计算规则统一化、规范化，使得测算结果更为精确并保持一致。行业内有《房产测量规范》作为进行测量的标准，但其中个别内容存在争议，有一部分数据的测量工作有较大歧义，所以造成了不明确的特点。
因此要能够将实际使用的过程变为测量数值统一的过程，具体表现在计算上和标准上。在测量房产时，预测和实测是两种不同的概念，不只是因为测量阶段的不同，更是操作时便产生了差异。
比如在外墙灰度层的厚度标准上，曾经的标准是2.6厘米，但新标准的规定下是2厘米，因此可推算，当进行两栋楼之间一段地面的测量时，不考虑其他方面因素造成的影响，则单单是因为外墙灰度层就造成了1.2厘米的误差；再比如还是外墙的测量中，因为分摊方式有了变化，从前使用整栋楼进行数据分摊，当下的标准是采用功能性划分的多级分摊方式，因此造成房产的预测和实测有较大差异[1]。
（二）设计产生变更
施工要按照图纸来进行相应的施工建设，但刨除掉施工产生的误差因素，预测面积与实测面积仍旧产生差异化，则是因为设计上的变动导致。因为在预售环节中，要对商品房进行预测面积的发布，业主根据预测面积将自身需求与预测面积进行对照再去选择合适的房产资源，所以预测面积给了业主一个较为直观地感受。但我国目前商品房的趋势是一边预售一边建造，甚至是预售结束再进行建造，所以预测面积只能根据房产设计师对房屋进行的设计数据来“测量”出大概面积，但这里用到的测量只是经过设计图纸的各项数据进行计算得出的结果，与实测面积会有较大出入。当房产建筑施工中，会根据不同的施工现场环境做出更改设计的情况，虽然大多情况下只是对设计图进行微调，但简单的微调就能够对最终的实际面积有了较大影响，因此在施工中如若想要对设计进行更改，则需要向上级部门申请批复，备案允许后才能对将设计进行更改，该管理制度的严格执行（不予批复）对预测面积和实测面积的差异化产生降低作用。
（三）施工产生变更
施工产生的变更是对预测和实测面积差异的最大影响因素，因为施工具有不定性，像设计变更产生的影响还需要像上级部门进行申报，但施工操作就完全没有这一步骤，除非是极为重大的改动，但一般情况下不涉及，普通的施工工艺进行改变就可以将面积的差异化进一步增大，因此要对施工过程有着严格的监管措施。比如在对建筑总长上的分析，因为灰层的厚薄而将总长有了长短上的变化，从而将建筑内每个房间的长短造成相应的增加、减少，这便不利于房产的实测面积数值，会在完工后的数值上与前期的预测面积数值有着较大差异化。为降低该问题造成的差异化影响，房地产开发商应加强基层施工管理，严格按照规定下的施工标准去进行房产建设。
（四）施工测量误差
另外一个将面积产生差异化的因素是施工上的误差。在实际建造时由于施工原因，墙体厚度有一定几率是达不到或是超出原有的设计厚度。实测时，测量人员要对房屋的外墙尺寸以及各功能区的分隔尺寸进行复核。对于施工误差和测量误差造成的面积差异，就需要我们施工单位能够严格按照图纸施工，把握好工程质量，同时也需要我们测量单位提高测绘人员的作业水平和测量精度[2]。
结论：综上所述，在房产测量中对预测面积与实测面积产生的差异进行研究，可得出下列结论。房产测量出现误差将对房产的出售、租赁等诸多方面产生影响，具体的影响因素包括有计算规则更改、设计产生变更、施工产生变更、施工测量误差等，因此差异的产生难以避免，但可通过对各项流程的缜密把控来将差异减小。
参考文献：
[1]夏菁菁,林川,袁斯豪.房产测量预测面积与实测面积差异分析[J].江西测绘,2018(04):62-64.
[2]王晓光.房产测量中预算面积与实测面积差异分析及解决方法[J].居舍,2018(04):175.