【摘要】：在房地产企业的经营发展中，要注重开发项目的成本管理，加强开发项目的成本管理，有助于降低企业的成本，促使房地产企业获得可观的经济效益。成本管理不仅仅存在于房地产开放项目的某一个环节中，而是存在于房地产开发项目的全过程中，因此必须重视地产开发项目过程中目标成本控制环节，提高企业成本管理水平。本文以房地产开发项目全过程为脉络结合笔者自身工作背景和经历，对房地产开发项目全过程中目标成本的重要性进行分析和探究[1]。
【关键词】：房地产项目；开发过程；目标成本
房地产开发项目是一项涉及面广泛的经济项目，同时也具有高风险、高投入的投资特点，它与国家经济建设的发展和民生问题息息相关。笔者于2011年-至今在青岛誉光建筑工程咨询有限公司、世贸地产、广州市龙光骏利房地产有限公司做成本管理工作，发现房地产开发项目中存在着较大成本的问题，认为可以加强房地产开发项目全过程管理中的目标成本管理，从而控制项目资金，促使房地产开发企业获得客观的经济效益。
一、房地开发项目阶段的划分
房地产项目开发并不是单一的环节，从房地产开发商提出想法开始，就要经过土地征用环节，方案设计环节，和施工前期的准备环节，总之，房地产项目的开发过程是一项包含多方面的协调准备的活动[2]。在整个过程中房地产开发企业要同多个部门进行协调磋商，例如城市规划部门、水电气暖等供应单位，只有了解房地产项目的基本开发程序，才能明白房地产开发的基本原则，才会理清开发项目的基本思路。房地产开发项目整个过程中对成本进行把控是重中之重，房地产项目的开发过程基本分为四个阶段：（一）项目的投资决策阶段。其中包括投资机会研究、可行性研究、项目评估和决策。（二）项目的前期准备阶段。包括获取土地使用权、开发项目立项、规划设计与方案、建设工程招标、签署有关合作协议等。（三）项目的建设阶段。包括基础工程、主体工程、安装与装修工程、室外工程、竣工验收。（四）项目的销售及售后服务工作。
二、房地产项目开发的成本构成
房地产项目开发的成本是指房地产企业在开发项目中所发生的全部费用，房地产项目开发成本是由以下几方面构成的：
（一）土地征收及拆迁安置补偿费。其中包括土地征收费和房屋征收置补偿费。
（二）前期工程费。是指在获得土地使用权以后，在项目前开发前期中发生的一系列费用，比如筹建费、设计费、“三通一平”等费用的支出。
（三）建安工程费。也称建筑安装工程费，是一般大中型工程在做预算要涉及到的有关费用的计算，是工程建设、工程可行性研究和设计的基础和前提[3]。
（四）基础设施费。是指供水、供电、绿化等基础设施建设中产生的费用。
（五）公共配套设施费。是指在住宅区内的市政公共设施和绿地。
（六）开发期间税费。是指在房地产开发项目有关的管理费用、销售费用和财务费用。
（六）不可预见费。是指考虑建设期间可能发生的风险因素导致的建设费用增加的部分。
三、房地产项目开发中目标成本的重要性
随着我国经济建设的提高带动了房地产的快速发展，房地产企业要想从开发的项目中获取利润的最大化，那么就要严格把控目标成本的确认和动态成本的管理。目标项目的控制分为三个阶段，分别是事前阶段、事中阶段与事后阶段。（一）事前阶段。事前阶段也就是对目标成本的确立，在一个项目的开发前期，要对即将发生的一系列费用进行严谨的预算，这样才能成本、售价、管理费用的定额有明确的限定。（二）事中阶段。在此施工工程中，会出现许多的相关费用，这些费用构成了动态成本，对动态成本的控制可以使工程中出现的变更，签证和索赔发生的费用在可控的范围内，降低成本费用的提高[4]。（三）事后阶段。
事后阶段就是结算后对成本加以分析的阶段，主要分析的内容包括事后成本的分析和对承包商的考评。事后成本的核算为后期项目的开发提供经济基础，同时对后期开发项目各环节的分析可以及时了解工程的各个环节，从而了解建设周期的中发生各种各项费用和信息，对提高项目项的经济利润，掌控市场的经济方向有所帮助
四、地产项目开发成本的管理方法
（一）项目投资决策阶段
在房地产项开发项目的全过程中，最影响开发项目成本的环节就是项目前期的投资结算阶段，在这个环节中做好项目策划书和前期的投资估算是核心，因为它们是投资决策的重要参考，是整个项目能否成功的基础。所以在这一阶可以从以下几方面加强成本管理，(1)提高项目团队的整体水平。一个地产项目的开发离不开专业优秀的项目团队，地产项目的开发策划是一个全方位、多领域的工作，在投资决策阶段企业往往是把经验丰富的技术人才组成项目开发小组，并且在成本控制过程还要体提出相关可行性建议。（2）进行详细的成本分析。随着市场经济的迅猛发展，地产企业要想提高竞争力和生存力就必须加强对企业成本的分析与把控。通过切实可行的科学手段控制好成本，实现高质量低成本的目标可使企业利润最大化，促进企业的发展。
（二）项目前期准备阶段
项目前期准备阶段中设计阶段的成本控制是工程造价控制的重要阶段，成本控制人员通过与开发商的建筑师、设计院的设计师商讨配合，一定会取得事半功倍的效果，主要的方法有：（1）根据项目定位确定合理的容积率。影响项目的销售收入和制造成本的关键因素就是项目容积率的打消，它对产生成本费用的高低着决定性的作用。（2）对设计方案的选择和改进。一套优秀的方案设计离不开成本控制人员和建筑师的不断协商，在设计方案中的结构体系、基础设计和平面布置进行成本分析，不断地优化设计方案。同时在设计方案的计算过程中进行检查，特别是在设计系数取值上的杜绝人为因素的扩大从而增加预算成本。（3）为施工设计限定金额。为防止施工设计超出目标成本，可以提起规定设计金额，限额设计的指标有（1）每平方米的钢筋含量标准[5]。（2）每平方米砼含量指标。（3）单位施工图预算指标。（4）设计变更费用限额指标等等。
（二）项目建设阶段
想要制造出高品质的优秀楼盘，受到消费者的满意就需要在项目建设阶段施工单位与开发商就管理理念和管理方法上达成一致，建立科学和切实可行的方法，降低项目建设阶段的成本费用，可以在建设成本管理上加强以下几点（1）加强对设计质量的检查和现场签证管理。（2）加强设备和原材料的管理。工程的进度与质量离不开施工的设备与材料，要对二者的质量和价格进行管理。（3）加强资金计划执行的监控。
（四）项目结算阶段
在房地产企业中项目的结算阶段是最后的一个环节，在此环节中成本管理与控制主要体现在资料的审核方面，主要审核的范围有单价、数量、费用的准确性与使用的合理性，还有项目验收合格后财务的结算，如果这些内容没能在规定的时间内完成，就会在后期增加成本支出。所以企业应当及时催收施工方的及结算资料，并准确及时的制作财务报表完成结算工作[6]。
结论
随着国家经济的提高，房地产市场也在快速发展，在房地产开发项目的过程中，目标成本的控制越来越凸显其重要性，他是企业提高经济利润的重要来源，也会影响企业今后的发展空间，做好房地产开发项目成本的把控是房地产企业经营管理的永恒话题，建立一个科学完整的成本控制框架和科学有效的保障措施，才是保证成本控制的关键。
参考文献
[1]葛敏. 目标成本在房地产开发项目全过程管理中的重要性[J]. 上海房地,2017(06):21-23.
[2]简军. 目标成本在房地产开发项目全过程管理中的重要性分析[J]. 住宅与房地产,2020(03):13.
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[4]李莉. 目标作业成本管理模式的运用探析[J]. 会计之友,2012(05):45-47.
[5]竹隰生,史颖. 房地产开发项目目标成本管理研究[J]. 项目管理技术,2012,10(07):61-65.
[6]张继德,刘伟. 我国目标成本管理存在的问题、原因和对策——以邯钢集团的目标成本管理为例[J]. 会计之友,2014(30):122-126.