摘要：在房地产调控和鼓励产业升级转型发展的大背景下，自2010年起以产业聚集为特征的园区开发逐渐趋热，上海商业地产发展迅速，出现了一个个集商业、娱乐、办公一体的综合社区，本文以万科七宝国际项目为例，对商办项目精细化设计的思考，以期为相关设计人提供一些建议和参考。
关键词：设计；舒适；安全；美观；现场踏勘
引言
在经济不断发展的大背景下，产业园区由粗放型向专业化、规范化、品质化发展升级，商办项目从单纯的工作场所向工作生活社区改变，园区内的工作人员及其工作性质出现很大的变化，对园区也从单一的生产需求向商务、生活等需求转移，因此产业园区内部居住、休闲、商业等相关配套设施也随之不断完善。本文就万科七宝国际项目的设计过程，从方案、施工图设计，以及施工配合阶段现场踏勘的复验及设计优化，探讨如何通过精细化设计给使用者创造更加安全、美观、合理的使用空间，以及舒适的体验。
1、项目概况
该项目建设地点地块位于上海市闵行区中春路与漕宝路交界处,北侧为新龙路、东侧为中春路、南侧为漕宝路及地铁9号线、西依姚滨竖河防护绿地。项目位于西区核心区域位置，成熟便利、交通优势突出。地铁上盖、城市高速干道枢纽位置，与大虹桥板块无缝对接。设计总体定位为面向长三角大型企业区域总部、承接虹桥交通枢纽辐射区域中小型企业改善性需求的生态商务示范区。
项目用地面积为90945.6㎡ ，建筑面积为252795.87㎡ ，其中地上建筑面积193742.52㎡，地下建筑面积59053.35㎡。项目共三十一栋商务办公楼，十二栋高层办公以社区主环道相连，围合形成中心景观区；场地内以机动车环路为边界，围合出三个花园办公组团。每个组团由若干栋多层办公组成，内部围合成共享的组团花园；基地的中心以一栋造型独特的七层办公建筑（9#楼）作为地标，结合其西侧的开放广场，休闲绿色地成为地块里一片集中的人员室外活动场所。
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图1：鸟瞰图
2、项目方案设计
2.1 设计概念
本项目建筑设计理念为“在绿色中工作”，为建造绿色、花园式低密度体验式绿色办公项目，方案着力营造出丰富而有趣味的办公环境，采用空中花园、屋顶花园、露台以及中庭等手法，宣扬融合的室内、外空间。设计最大限度地保留了西面姚滨竖河现有的生态特征，南侧结合漕宝路及地铁9号线的城市绿化带营造入口广场，东北、东南侧结合设计考虑入口广场，其中东南广场滑板公园独树一帜，并在园区内设计了中央绿轴景观花园、四季花园、篮球场、情景慢跑道等。
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图2：建成后滑板广场成为大批爱好者喜爱的“地标圣地”，也吸引国际运动大牌前来“打卡
2.2 总体布局
一般园区规划可采用的模式有：集中型结构、线性结构、网络式结构三种：
集中式结构 以中心花园或者交通空间为中心，组织各功能空间的结构。适用于各种类型的基地条件， 也适用于不同性质公司的空间组织方式。
线性结构 将组团沿内部街道或大尺度的走廊展开。一般用于基地选址条件较为宽裕的总部基地内， 或是用地狭长的地块内。线性结构又可细分为直线型、指状或鱼骨型等具体组织方式。
网络式结构 将各组团建筑分散布置，通过道路相连，一般位于规模较大的办公园区内部，或者用 于功能构成比较复杂的企业园区，这种网络式结构布局较为灵活，尤其适用于分期建设。
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图3：布局形式分类
本项目以网络结构规划整体布局，以外围的周边式线性结构和核心的集中结构，形成总体的复合型组团用地特征。
根据不同办公楼的特点，结合场地外部环境单体布置如下：1)标准办公沿主要和次要城市干道布局（考虑交通的便捷性，以及良好的朝向）；2）类住宅沿次要城市道路或支路布局（主要考虑安静的居住环境以及相对独立的私密性空间）； 3）独栋办公设置在景观资源相对优质的区域，宜集中组团布置； 4）总部办公景观价值最高，布置在基地核心，空间尺度宜人的区域（主要考虑办公组团环境的舒适性、宜人性，注重室外空间的景观资源）；5）基地的中心以一栋造型独特的七层办公建筑（9#楼）作为地标，结合其西侧的开放广场，休闲绿色地成为地块里一片集中的人员室外活动场所。
这样的布局方式使社区内部空间具有非常强烈的围合感，整个园区浑然一体，使在其中工作的人们产生强烈的归属感。
2.3 配套设施的定位及布置
为了打造富有活力的工作社区，设计从片面的园区规划走向全方位的“氛围培育”，在功能布局上考虑到将来办公使用者的需求，建筑功能布置有以下两个特点：
2.3.1 丰富的服务功能
建筑功能不再是传统意义的“商业+办公”的功能叠加，而是考虑的产业区功能的综合性，不仅仅设计科创互联网、信息技术为主的智慧办公产业园区，还配置了各种商业服务、金融信息服务、管理服务、娱乐休憩服务等综合功能。
打造特色商业街：1）结合标准办公沿地铁出入口布局， 充分挖掘商铺价值；2）沿园区步行主轴布置，结合独栋办公灵活设计。
服务型商务会所： 9号楼坐落于园区中央，设计布置了包括企业展厅、公共会议室、企业服务中心、咖啡厅、书吧、等候区、贵宾接待厅、企业家会所、大型会议中心等功能，为园区内办公提供能全面的商务服务。
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图4：配套服务设施
其他配套服务：园区还设有超市、便利店、银行、健身中心等使用功能，以满足办公人员的生活需求；布置了中央绿轴景观花园、四季花园、滑板广场、篮球场、情景慢跑道等外部服务，为使用者营造健康的办公环境，释放工作压力，享受生活。
2.3.2 合理的功能布局
园区内交通系统布置应根据用地四周的环境条件、城市交通系统、园区内人员规模及出行方式、本地区的地理气候条件，选择经济、便捷的道路系统；应结合的基地四周道路接口位置，避免过境车辆的穿行，道路通而不畅，避免往返迂回，并适于消防车、救护车、内部客车、物流货车、商店货车和专业车等的通行；园区内部则倡导以自行车、步行等方式的慢行交通系统。
景观系统、配套服务设施结合交通系统布置：1）沿步行系统布置景观轴；2）沿内部、外部步行系统布置商业配套服务；3）沿内部步行系统布置健身、银行等服务功能；4）在园区中心9号楼务会所功能。
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图5：设施布置图
2.4 单体设计
2.4.1 灵活的商铺、办公平面布局：
标准办公、总部办公设计采用8.4米*8.4米基础网格，底层商铺、标准层办公采用面宽4.2米，进深约9.7~11米的基本单元，使用面积约40平方米，如果后期使用面积需要更大时，可结合使用面积的需求，以办公基本单元的倍数选择连续、弹性的办公空间。
同时8.4米*8.4米基础网格还利于地下室机动车停车位的布置。
2.4.2 单体的引入绿化、增加空间上的趣味性，营造更加美好的办公环境，主要设计手法如下：
通过屋顶花园、露台、中庭以及下沉庭院等方法将绿色引入建筑单体内部；通过底层架空、外廊等手法弱化建筑之间、建筑和公共空间及景观之间的刚性边界；三层的小型办公分为两种形态，一种通过建筑空间的错位和变化形成趣味的办公空间，另一种的悬挑体量在其屋顶形成屋顶花园，并在底层形成灰空间。
3、施工图设计
为保证建筑的使用、安全、美观等各项需求，施工图设计从平面、立面、剖面、建筑空间、建筑构造等各方面控制项目的品质，力求完整的实现方案的设计理念。
3.1 平面设计
各种办公建筑的标准层尽可能的平面方正、进深合理，光线良好，强调办公平面的紧凑型、实用性。建筑使用底层架空、共享中庭、采光中庭、两层通高的挑空大堂等手法，营造空间的开阔性，强调室内外空间、景观的相互融合，保证每个单元有最大的自然接触面。其中标准办公、总部办公平面尺寸控制在60米（长）*35米（宽）的尺寸范围内，并布置约17米（长）*10米（宽）的采光中庭，标准单元的商铺、办公以4.2米*10米为主，面宽进深比值控制在1:2.5以内，房间方正、面宽进深比较合适，有良好的采光、通风。类住宅办公以紧凑的单边布置为主，标准单元的商铺、办公以3.9米*7米为主，建筑形体顺应地形边界为何成L型或者U型，内部形成大片景观花园。三层独栋办公平面布置分为两单元、三单元两种，位于园区中心景观部位，可分可合，其中三单元独栋办公具有360度旋转景观视角。
办公空间与配套空间，根据其使用功能区分流线，互不干扰；商业街连续的商铺布置后勤走道，提升使用阶段的建筑品质；考虑后期管理的需求，标准办公、总部办公一层设计办公大堂、并在大堂区域设置信报、快递收取区域等。
在设计过程中，我们也发现方案阶段在五层的总部办公内部，设置五层通高的错位中庭，虽增加了空间的丰富度，却降低了得房率，交付使用后在使用空调阶段各层使用舒适度不均衡。
3.2 立面设计
低层办公立面采用窗墙体系；类住宅高层办公根据使用功能去修，也采用窗墙体系，并设置阳台；标准高层办公、多层总部办公立面采用单元式玻璃幕墙体系，每个幕墙单元构件与楼层同高，最小宽度约933mm。
根据《建筑幕墙工程技术规范》 DGJ 08-56-2012 相关要求，根据第4.3.5条要求，在护栏高度处设幕墙横梁，满足可能发生的撞击，冲击力标准值为1.2kN，冲击系数取1.50、何在分项系数1.40，以幕墙横梁代替护窗栏杆，取得较为通透的室内效果；由于9号楼部分幕墙玻璃面积超过4.5平方米，不满足第4.1.6条要求，因此对幕墙分割尺寸进行调整；同时由于高层的标准办公幕墙单元宽度为933mm，无法满足第7.14.条关于应急击碎玻璃宽度不小于1.20m，高度不小于1.00米的尺寸要求，设计在24#楼相应部位调整幕墙单元构建尺寸，将竖向龙骨在应急击碎玻璃，两个幕墙单元合为一个设置灭火救援窗，内外均设执手，24#楼建成后，再优化外立面效果调整成急击碎玻璃。
一般的商办项目，如采用中央空调则用户运行费用较高，采用分体空调又会给立面设计带来难题。本项目同时为节约能源小面积商业、办公均采用分体空调。为了商铺获取更多的临街面，在一层、二层顶部设置横向空调室外机位，而办公则在户与户之间设置单层、双层空调室外机位，外部采用铝合金防雨百叶，结合幕墙一体设计。
餐饮的燃气管道也是立面处理的一个难题，煤气公司后期安装煤气管裸露不仅影响了建筑外立面的美观，同时对上面楼层造成安全隐患。本项目与燃气公司协商，在首层增加专用的燃气管道井，采用铝合金百叶装饰。
图6：空调百叶建成实景
同时立面设计还需注意雨水管的布置、中央空调室外机等因素对立面的影响，还有设计常常忽视露台、屋顶玻璃栏板与防雷要求的矛盾，本项目经电气专业计算、由经幕墙专业调整玻璃栏板的构造，用扶手替代接闪器并获取防雷办审批，从而保留了方案构思，建成效果详见上图。
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3.3 剖面设计
本项目设计采用4.5米层高，使用者不仅能获得更好的采光、通风效果，也能获得良好的视野，营造更舒适的室内空间，同时4.5米层高可充分利用层高，在室内装修上创造丰富高差效果，提高办公环境的品质，形成个性化、多功能性、趣味性的是室内空间，避免单一的办公环境的古板和枯燥；甚至可以增加夹层，形成“SOHO办公”的空间模式。考虑到这一点，本项目在施工图设计阶段将结构主要框架梁的高度控制在600mm的范围内，并增加结构荷载取值，以防使用者装修增加夹层影响结构安全性。
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图7：建成后部分办公室装修实景图
为获取良好的室内空间效果，需要设计与施工紧密配合。设计阶段需要建筑、结构、机电各个专业综合设计，控制好建筑、结构构件，组织好管线综合；施工阶段则需要施工单位合理组织施工顺序，不完全是“先土建、后设备”，而应考虑土建与装饰工程、设备安装的搭接，做好土建预埋工作。
3.4 其他细节问题
本项目在现场踏勘过程中，也出现一些设计、以及各专项深化设计细节上的问题。
比如为实现方案落地门、窗的效果，窗槛墙设计过低，导致幕墙施工过程中防水处理效果不佳；比如为保证立面上的统一，楼梯间窗户开启标高的设计不合理；比如由于建设单位未进行设备招标，设计缺乏相关技术参数，屋面设备基础设计预留尺寸太大，不经济；比如室内高窗未按设计要求设置开窗机，后续使用不方便；比如幕墙深化设计过程中，立面一层顶上横向空调百叶未设置足够的开启扇，导致空调室外机安装不便利；比如幕墙深化设计过程中，经常遗漏幕墙水平向的防火封堵；比如景观深化设计时的高差处理方式不合理；比如景观处理空调冷凝水排放时，室外排水与间接排水管的衔接不美观等等。
以上这些细节问题直接影响到项目的使用合理、安全及美观，在项目的设计和施工配合阶段都需要加以关注。
4、结束语
随着社会的发展和科学技术的进步，商办项目要呈现给使用者的内容、所要解决的问题越来越复杂，涉及的相关内容越来越多，人们对其品质越来越高。而项目建设作为建筑设计和建筑施工全周期的过程，建筑师在项目方案概念设计、到项目落地的过程中，把施工过程和使用过程中所存在的或可能发生的问题，事先作好通盘的设想，用图纸表达出来。还需要设计师与幕墙深化单位、室内设计单位、景观设计单位施工单位精密配合，加强沟通，才能展现设计精致的细节，提高商办项目品质。
参考文献：
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