摘要：当前我国社会主要矛盾已转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分发展之间的矛盾。美好生活需要的内涵以及对城市建设和小区生活环境的要求决定了未来生活小区的品质。以建设人民美好生活和城市可持续发展空间为目标，对老旧小区进行改造建设。
关键词：城市改造；老旧小区；小区改造
1老旧小区面临的问题
1.1建筑性能退化
老旧小区在建筑结构方面以及建筑的节能性上都达不到最新的标准，不符合目前建筑节能减排的理念。在水电系统上可能存在着老化现象，对居民的正常生活造成不便。有些老旧小区在外观上很不美观，楼房表面破损，各种配套设施落后。
1.2缺乏必要的公共设施
在公共设施的设置方面，老旧小区往往是比较落后的。缺乏垃圾回收设施，小区垃圾堆放随意，环境卫生情况堪忧。排水设施落后，在阴雨天气容易造成路面积水，给小区居民的出行带来不便。而且老旧小区文普遍缺乏体育设施，这给居民所带来的生活体验感也不如现在的新小区。
1.3缺乏公共空间
老旧小区在规划设计上对于公共空间的考虑不足，加之小区管理不当和居民的生活习惯，仅有的公共空间又被压缩，这就造成了老旧小区“拥挤”的现状，居民没有好的活动场所。在小区绿化上，都是以宅间绿化为主，而且绿化植被品种单一，缺乏美感。
2城市老旧小区改造新模式
2.1居住环境需求特征
①户内空间舒适性、人文性、与自然的交互性;②小区公共活动空间的充足性;③小区景观环境与人的亲和性;④小区公共服务设施的智能性(水电、无线网络、出入门禁、停车、垃圾分类等);⑤街区综合生活配套的便利性，如500m范围内便利生活圈，包括超市、餐饮、教育、医疗、健身、休闲娱乐、公共与共享交通等配套设施;⑥结构功能的可靠性;⑦适应美好生活增长的环境与空间可持续发展性(智慧生活设备分布建设、地上地下空间的统一开发规划及发展基金融资的稳定长效来源)。
2.2具体目标
①现有基本生活设施的改善———增设电梯;②地上和地下新空间的开发，为配套设施和可持续发展提供空间;③增设配套商业和相关服务功能，提升居民生活质量;④部分空间以出售的方式进行融资，为小区及周边配套设施改造提供资金;部分新增空间纳入长效物业管理，建立发展基金，为后期维护与升级提供资金;⑤升级绿化，分步进行智能化改造，打造高品质生活空间，逐步建设智慧社区;⑥周边社区一定范围内地上绿化与地下管廊建设;⑦缩短施工周期，尽量降低对原居民生活的干扰。通过以上目标可知，基于美好生活方式的老旧小区改造新模式将城市空间开发与老旧房屋升级改造相结合，其实质是一种基于小区功能提升改造与可持续发展需求的城市二次开发建设计划。
2.3具体实施方案
1)地上和地下空间的开发地上将原楼房从首层开始整体抬升2～3层，在整个既有小区范围内，地下增设2～3层地下室，局部区域根据需求增加新功能。2)智能化生活设施的建造加装电梯、地下现代化智能车库、自动化垃圾分类装置、新能源发电装置、墙体智能节能装置等。3)结构加固改造对地上结构功能(如大空间)和性能(如抗震性能)进行提升改造，设置地下基坑支护与防水设施。4)政府政策对城区规划的定位升级加强老城区地下管廊建设，增强新增空间土地使用性质的灵活性，以满足各类便民机构的设置[1]。5)新增空间功能划分与分配将地上新增空间的一部分作为小区物业用房、公共活动空间;其余部分按居住和商用功能对外出售。新增地下空间用以提供停车、仓储、地下交通疏散通道等功能。逐步取消家庭汽车，大幅提高汽车使用率，极大地节约资源和社会资金，彻底解决城市拥堵问题。
3老旧小区改造新模式所需关键施工技术
3.1结构托换技术
建筑物整体顶升和地下空间开挖均需在首层地坪标高以下部位设置具有足够刚度的水平托换结构，需设置2层托换结构:上层作为上部结构顶升施工的托换底盘，顶升完成后作为新增地上结构的楼板层;下层作为地下室的顶板结构，同时作为上部结构顶升的反力平台。近20年来我国托换技术日益成熟，最大单柱托换荷载可达1000t以上。
3.2建筑物整体顶升技术
建筑物整体顶升技术属于建筑物整体移位技术的分支，早在20世纪90年代已有成功实例，目前该技术较为成熟。通过PLC自动位移控制系统，可实现超过150个顶升点的自动化同步顶升控制[2]。实际顶升过程中，在处理好临时上下楼和给排水设施的条件下，现有技术能保证顶升施工过程中2层以上居民的正常生活。
3.3逆作法基坑开挖与支护技术
对于既有建筑地下空间的开发，难度增加，常用做法为:在建筑物周边设置地下连续墙或大直径托换桩;在首层室内压入锚杆静压桩或新增大直径挖孔桩(人工挖孔或机械抓孔);地下水位较高时，建筑物周边可施工旋喷桩或水泥土搅拌桩作为止水帷幕;完成托换桩(地下连续墙)施工后，进行降水和分层开挖、支护;开挖至设计标高后作为地下室防水、底板、侧墙和集水坑等。新增地下室与建筑物下部协同考虑，参照普通基坑开挖与支护方法实施。
3.4老城区土石方外运技术
在大规模城市建设与地下空间开发过程中将产生大量土石方，高效环保的土石方外运和再利用技术是重要发展方向。除传统渣土车夜间外运方式外，工程技术人员提出利用综合管廊、设置泥浆输送管、郊区沉淀处理、水回收循环利用等新方式。
3.5地下结构防水技术
地下室防水有外防外贴、外防内贴、离壁式衬砌等防水方案，技术较为成熟[3]。但实际使用时发现，受施工条件、建筑不均匀沉降变形等因素的影响，地下室易发生渗漏，特别是施工孔洞、后浇带接缝等部位易存在渗水隐患，通常解决措施为设置钢板止水带、橡胶止水带。同时，应用防渗混凝土，辅助集水井作为后期排水等措施。既有建筑新增地下空间的防渗施工与新建建筑逆作法地下室施工相比，并未增加施工难度。
3.6预制装配式建造技术
整体顶升2～3层后，上部各层在建设期间处于托换临时高位支撑状态，应用目前国家大力推行的预制装配式建造技术可大大缩短工期。
3.7既有建筑新增电梯技术
目前全国已有众多成功的工程案例，新增电梯技术难度不大，仅需在建筑物外部一侧设置附属结构。
3.8日常生活智能化新技术
智能车库、智能垃圾桶、智能节水系统、智能雨水收集系统、智能采光系统、智能太阳能发电系统、扫地机器人等目前已逐渐进入家庭和社区。
4关键施工技术发展程度
改造新模式所需的关键施工技术目前均已有成功应用案例，相应的国家级或省部级工法、图集、指南等陆续发布，标志着技术趋于成熟[4]。但由于改造针对既有建筑，结构现状和地质情况千差万别，改造需求也有所差异，因此仍需进一步发展和提高相关技术水平，提出新技术，降低工程造价。另外，这些技术应用的一个重要制约因素为具有足够经验的专业技术人员十分缺乏。
结束语：
老旧小区改造新模式在我国城镇建设中分步推行，将对我国建筑业发展、城市面貌更新、政府管理机制改革和人民生活方式产生深远影响，具有重大且广泛的社会意义，需要加以重视。
参考文献：
[1]李志,张若竹.老旧小区微改造市场介入方式探索[J].城市发展研究,2019,26(10):36-41.
[2]王惠燕.城市老旧小区改造的对策研究——以哈尔滨市为例[J].上海城市管理,2019,28(04):93-96.
[3]王晓璐,胡龙.上海市老旧小区海绵城市改造设计要点及案例分析[J].中国市政工程,2018(05):82-86+112.
[4]张承宏,穆冠霖.城市老旧小区改造现状及难点与对策分析[J].宁波职业技术学院学报,2016,20(06):77-79.