上海上实城市发展投资有限公司
摘要：近年来，随着我国房地产行业的快速发展，住宅建设规模的不断加大，大量住宅投入市场，紧随而来的是大量质量通病问题，而在众多问题中尤以渗漏问题对住宅正常使用产生重大影响。住宅工程渗漏问题普遍存在，涉及的因素也较多，笔者参与了嘉定新城G05-6项目开发全过程，主要负责工程管理包括质保期维修工作，现结合项目就目前住宅工程常见的渗漏现象进行原因分析，结合实践中总结出的一些措施，阐述如何在开发过程中规避和减少渗漏现象产生。研究成果可为相关应用与研究提供参考。
关键词：住宅工程；渗漏；原因；防治；措施
引言：
当前，人们生活水平不断提高，对生活品质的要求越来越高，住宅工程质量也越来越得到人们的关注。特别是住宅工程渗漏水现象，给小业主们生活带来很大的困扰，同时施工单位对渗漏问题维修也是百般无奈。
1 嘉定新城G05-6商住办项目工程概况
本项目为嘉定新城G05-6商住办项目，位于上海市嘉定区嘉定新城区域，由5栋18层高层住宅、5栋4层办公、4栋2层办公、1栋3层商业及住宅周边2层沿街商业组成，总建筑面积79501平方米，地上建筑面积52785平方米，地下建筑面积26716平方米。地下室底板厚度为400，防水为4.0厚SBS改性沥青防水卷材；外墙厚度为300，防水为1.5厚聚氨酯涂膜；顶板为1.5厚聚氨酯防水涂膜和4.0厚SBS改性沥青耐根穿刺防水卷材。外墙砌体材料为混凝土多孔砖，防水砂浆粉刷。
2 住宅工程地下室渗漏问题原因与防治措施
2.1现象描述
嘉定新城G05-6项目地下室渗漏现象主要集中在以下几个位置。首先是地下室底板处，会产生细微的裂缝，裂缝形式为间断性或连续性，特别是地下室底板后浇带处，长度较长的连续性裂缝较常见。其次是地下室外墙，以施工缝和后浇带处较多。最后是地下室顶板。
2.2原因分析
地下室渗漏主要原因是施工因素。主要有以下几个方面：
1）在混凝土浇筑时，时常会产生振捣不密实，由漏振或由于钢筋过密振动棒插不进去等原因造成的。
2）施工人员没有严格按照施工方案对混凝土进行分层的浇筑，混凝土内部和外部的温度数值差异比较显著，致使其产生温度性的裂缝。
3）地下室后浇带钢丝网和松散的混凝土没有彻底清除和凿除，造成两边混凝土与新浇混凝土结合不密实。设计采用止水钢板焊接钢丝网的方式施工时，止水钢板没有使用双面焊接的形式进行施工，焊接的长度不达标。在后续后浇带浇筑施工前，钢丝网长期浸泡在水中，钢丝网锈蚀，清理不干净。支撑止水钢板的钢筋焊接在钢板的外侧位置，很容易让其产生锈蚀，地下水也比较容易在锈蚀的位置处渗透。
4）底板施工过程中，底板混凝土浇筑与300mm高墙根混凝土浇筑间隔时间长形成冷缝或交界处振捣不密实，产生缝隙。
5）防水层及桩头防水施工存在问题，防水层施工搭接处没有粘牢，以及在施工时保护不当，防水层被破坏，从而出现渗漏水的问题。桩头和四周没有按照设计图纸进行渗透结晶防水施工和附加层防水施工，或者施工不当，质量把关不严，造成桩头部位防水失控顺着底板裂缝渗漏。
6）养护不当或养护不到位。细微裂缝部分是由于混凝土收缩引起的，因此必须要注重养护，可用塑料薄膜或湿麻袋覆盖养护。另外工期紧，混凝土养护期未到就上重载车辆运输施工材料，造成顶板上产生很多细微裂缝。
2.3防治措施
底板混凝土在开展浇筑施工之前，必须制定出详细的防水施工和混凝土浇筑施工方案，保证防水施工质量，依照相关的施工方案分层分段的开展混凝土浇筑工作，并把混凝土实际的浇筑厚度调整为200mm至300mm，在完成混凝土浇筑之后，需要采取覆膜养护。
防水施工必须严格按照已审核的防水施工方案和图纸进行施工。防水材料必须经验收合格后方可进场使用。防水基层必须干燥和平整，满足防水基层要求。先进行桩头、阴角、阳角、出墙套管根部等交界面附加防水和渗透结晶防水施工（见图1），再进行大面整体防水施工，大面防水施工包括底板、侧墙和顶板防水施工。施工时必须确保防水搭接和铺设质量，底板防水应翻出底板留出足够的长度与墙体防水进行搭接，防水施工过程中必须做好成品保护工作。防水经验收后方可进行保护层施工，从防水层施工质量保证做好地下室的防渗漏工作。
.png)
（图1，地下室桩头防水节点大样图）
1）后浇带两侧底板混凝土浇筑完成后及时对后浇带部位进行覆盖，避免后浇带内产生积水，从而锈蚀底板钢筋和止水钢板。
2）止水钢板上下焊接钢丝网时须双面焊接，且保证焊接长度，支撑止水钢板的钢筋焊接在钢板内侧。
3）在后浇带混凝土浇筑前，应将两侧钢丝网清理干净，两侧混凝土凿毛，浇水湿润后才可浇筑混凝土。混凝土采用比底板混凝土高一个等级的微膨胀防水混凝土。
4）在振捣后浇混凝土时，避免已振捣完的底板混凝土再次受到振捣。
5）控制好300mm高墙根混凝土浇筑时间，使底板混凝土充分密实和稳定，又避免产生冷缝。
3 住宅工程外墙及门窗渗漏问题原因与防治措施
3.1现象描述
外墙渗漏发生的部位有：门窗四周、空调外机栏板处、砌体外墙、混凝土外墙与砌体交界处、结构施工预留洞处。
3.2原因分析
1）外墙渗漏门窗四周为经常渗漏位置，主要原因是施工因素，特别是塞缝不密实。由于门窗四周塞缝缝隙一般为30mm，塞缝施工比较困难，工人施工时往往表面用砂浆简单涂抹一下，未塞密实，随着砂浆干燥收缩，雨水顺着缝隙渗漏进来。
2）空调栏板处渗漏主要由于工人施工时不注意细节，把空调栏板做成倒泛水，栏板与外墙交界处长期积水，积水顺着粉刷层裂缝、灰缝或混凝土毛细管渗入建筑内。
3）砌体外墙渗漏主要为灰缝不饱满，雨水随灰缝进入室内。混凝土外墙与砌体结构交界处，两者不同基体之间灰缝填塞如若不密实，特别是混凝土梁与砌体交界处，本身处于施工薄弱环节，梁底部与砌体缝隙填塞不密实，加上两种建筑材料温度膨胀系数存在差异，受温度变化影响，容易产生裂缝问题，引起外墙开裂，雨水会在风压下顺着裂缝进入到建筑物内部。
4）因施工中剪力墙对拉螺杆孔未采用防水处理，或后期防水处理不当，雨水会顺着空洞深入建筑物内部。建筑物外围脚手架拉结点大多采用预埋钢管进行拉结，以及悬挑脚手架悬挑层型钢采用穿墙设置，外架拆除后，预埋钢管及型钢穿墙洞处往往成为遗漏对象，未对其进行割除处理及孔洞未封密实，为外墙渗漏留下隐患。
3.3防治措施
1)窗体四周用聚氨酯发泡剂从室内向室外填注饱满，待发泡剂干固后，在门窗四周刷涂一道附加防水涂料，然后做抹灰施工，抹灰时预留密封胶施工凹槽。窗户檐口做好滴水线或鹰嘴，外窗台按要求设置流水坡度，坡度宜不小于15%。
2)空调外机栏板处必须内高外低，形成向外泛水。在空调板与墙交界处用密封胶做密封处理。
3)外墙进行砌筑作业时，保证灰缝饱满。砌体砌筑前，提前对砌块进行浇水湿润。外墙砌筑严格按照规范操作，分二次砌筑到顶，在与混凝土结构交接预留20~30mm空隙，待墙体砌体完毕后搁置约2周后，用细石混凝土进行塞实。在进行外墙抹灰作业时，应在不同基体材料交接处铺设防裂钢丝网，钢丝网应绷紧并分别固定于混凝土和砌体粉刷层内，固定牢固且网片宽度一般不小于300mm，避免墙体抹灰后发生开裂现象。
4)外墙螺杆洞设置时严格采用内高外低的方式，并做防水处理，先用发泡剂打入螺杆洞中，使发泡剂充实螺杆洞后，螺杆洞预留2cm用防水砂浆进行填塞，保证螺杆洞的防水性能良好。外墙预埋脚手架拉结点用的钢
管及悬挑层型钢拆除，应逐层进行检查统计，对预埋钢管进行割除后，方可对外墙洞口及型钢穿墙洞进行封堵施工。封堵用C20以上的细石混凝土掺加8%膨胀剂或水泥砂浆，封堵须密实。
5)最后，外墙及门窗防渗漏重要的防治措施为施工完成后进行淋水试验或在暴雨台风后进行全面检查，G05-6项目在淋水试验和暴雨后检查发现了一些渗水点，及时修补后避免了交付后产生问题。
4 结论与建议
地下室防渗漏重点在混凝土浇筑、构造防水的施工质量和渗漏薄弱环节细节处理。外墙防渗漏重点在疏堵结合、构造防水与材料防水相结合、柔性密封的处理质量。住宅渗漏问题，不仅影响施工质量，也对住宅应用功能造成极大影响。实践证明，提高住宅工程施工质量、严格按照施工工艺流程进行施工作业，可以有效提高住宅防渗漏，实现住宅工程整体质量的提高。
参考文献：
[1] 方玉书.浅谈如何预防住宅质量通病[J].安徽建筑.2015(06)
[2] 郑昌勇.保险制度下住宅质量缺陷维修的委托人研究[J].山西建筑.2016(27)
[3] 郑昌勇.保险制度下住宅质量缺陷维修信息系统研究[J].建材与装饰.2016(35)
[4] 李云,张伟.住宅质量问题初探[J].品牌与标准化.2014(09)
[5] 徐纲、黄文林.浅谈房屋渗漏的原因及防治措施[J].四川水利2013（05）
[6] 吕晨骥.浅谈高层住宅地下室渗漏的原因及处理措施[J].河南建材2017（04）
撰写日期：2020-5