蒙阴县自然资源和规划局 山东临沂 276200
摘要：随着社会经济的发展，当前房地产经济已然成为社会经济结构的一大支柱，在促进国家经济进步、推动社会经济持续稳步发展上都起着至关重要的作用。但由于国家政策、市场机制等措施的不完善，房地产经济的发展并不平稳。因此，分析影响我国房地产经济波动的因素，研究探索恰当的手段维持房地产经济的稳定有利于促进我国经济社会的发展。
关键词：房地产；经济波动；影响因素；对策
引言
国民经济的发展给房地产市场带来了生机，房地产市场在抓住机遇、发展壮大的同时也极大地推动了国民经济的进步，甚至是成为了国民经济结构组成中必不可少的一部分。
一、加大力度控制房地产经济波动的重要意义
在我国现阶段下的经济体系中不难看出房地产经济已经占据了主导性地位，简而言之，房地产经济与整个社会经济体系有着十分密切的关联，房地产经济的波动会直接影响到整个社会经济体系。但纵观当下我国的房地产经济，并未达到整体的稳定性，时而发生波动，究其根本原因主要在于房地产经济波动的影响因素较多，其中有来自于内部的供需矛盾以及房地产的收益率等因素，也有来自于外部的因素的经济、土地和市场等因素的影响。基于此，国家相关部门也曾做出过相关的宏观调控，在一定程度上也促使房地产经济得到了短暂的稳定，有效地避免了较强的经济波动。
二、房地产经济波动的影响因素分析
2.1外部的影响因素分析
第一，城市发展因素。随着城市化进程的不断加快，城市中的基础设施数量也在不断的增多，特别是人们对于住宅方面的需求正在不断的进行扩大，而且，城市中的人口分布密集情况以及数量和交通情况等均会影响着房地产价格的波动变化。
第二，经济的影响因素。房地产企业和金融投资具有十分紧密的联系，两者相辅相成，彼此促进。尤其是针对于刚起步的房地产企业，它在不断发展的过程中必然会与大量的资金无法分离，一旦资金无法及时到位，很有可能会造成该房地产企业面临倒闭，进而影响了房地产企业的正常化发展。
第三，土地带来的影响因素。众所周知，我国地大物博，所以给房地产企业的发展提供了契机，在利用的土地资源的过程中必须要做到科学合理的利用，并且充分尊重大自然的发展规律，做到人与自然和谐相处，共同发展。此外，开发商在大力发展房地产时必须要对所使用的土地资源报备有关单位及部门，且只有获得审批之后方可进行合理规划，但是在建造的过程中难免会碰触到诸多的问题，这样一来必然会在一定程度上制约着房地产的发展，进而出现经济波动的现状。只有采取一定的措施加以解决，才能更好的促进房地产的发展。
第四，市场带来的影响因素。房地产的发展并不是一成不变的，它也会受到诸多因素的影响，而市场的环境变化也同样会对房地产的发展造成一定的影响。
2.2内部的影响因素分析
第一，供需矛盾。由于房地产经济会受到诸多因素的影响，所以房地产的供求关系会一直处于一个变化的过程，而这种供需变化会直接反映到房地产行业的发展趋势中，进而对房地产经济造成较大幅度的波动。就当下而言，我国的房地产供给水平主要是受资金以及技术和劳动力等因素的影响，它们之间在一定程度上会导致供需关系处于一种不平衡的状态。为了能够更好的扭转这种局面必须要加强对房地产经济做出适当的调整，这样一来必然会导致房地产经济出现波动。
第二，房地产收益率。房地产收益率主要指的是投资商所投入的投资额和净收益之间的一个比例。一般来说，投资商若所获得的收益率较高时，他们会加大对房地产的投资力度，不断的扩大房地产的开发规模，相反，若收益率不理想那么必然会在一定程度上减少资金的投入，致使房地产的发展过于缓慢，无论何种因素均会对房地产经济造成一定的波动。
三、房地产经济波动的控制对策分析
3.1对房地产价格进行控制
在房地产经济波动过程中，其房地产价格的影响最为深远，所以这就要求政府相关部门制定出相应的策略，但是在这之前必须要对房地产市场进行深入的调查，并且进行科学、合理的分析。例如，政府相关部门委托第三方按照区域繁华程度、基础设施和公共配套等因素进行评估最高控制价和平均控制价，并综合考虑土地成本计算的销售指导均价、调查二手房价格推算销售指导均价等因素确定每个楼盘的商品住房的预售备案建议指导价格。报政府部门备案后，根据评估建议指导价做好楼盘预售备案价的指导。房地产价格评估既是加强房地产价格管理的基本内容，又是实现房地产价格管理的重要手段。有助于了解房地产市场行情，保护合法交易，保持房地产市场价格的基本稳定。也只有这样才能更好的将其经济的波动情况加以控制。
3.2完善经济管理制度
第一，必须要获得国家政策上的支持，在对市场进行调查之前必须要加强重视保障性安居工程的建设工作，包括保障性住房（廉租房、公租房、经济适用房、限价房）、棚户区改造；并以此来作为重点项目进行建设，这样一来可以让从事房地产的企业能够在第一时间获取到有关的优惠政策，便于他们更好的开展工作，此外，也可以对相关的管理力度进行不断的扩大。
第二，完善我国房地产开发融资体系。当前而言我国的房地产融资渠道主要包括以下几种：资本市场直接融资、房地产信托和商业银行贷款以及房地产产业的基金。
第三，完善我们国家的住房消费融资体系。通常而言我国的住房消费融资渠道主要有住房公积金低息贷和商业按揭贷款以及国家的有关优惠政策和住房储蓄等。
第四，建立健全完善的金融管理制度。在对整体经济进行整合的过程中，也要对结合区域经济的管理制度进行有效的结合，将细节性工作得以完善，从而更好地促进房地产企业的发展。
3.3加大市场调查力度
在控制房地产经济出现波动的方法中，通过加大对市场的调查力度也能够达到有效的防范措施，所以这就要求相关部门以及人员相互协作，加强重视对市场的调查力度，以更好地对市场进行定位。一般来说，市场周期的发展会与投资主体结构息息相关。要求加大对投资结构的理性分析，对市场进行细致的调查，依照有关的需求合理设计开发方案，建立科学风险指标评估体系，完善风险预警机制，全面把握房地产投资市场动态，并尽可能的将投资风险进行转移或者将至最低，只有这样才能确保房地产经济的稳步前进。
3.4规范土地市场
不断强化土地市场管理制度，政府有关部门必须要严格控制土地的审批制度。其主要可以从以下的几点内容做起：其一，政府进行宏观调控，将土地的出让权掌握在手中，这样一来能够让政府的土地供给能力得到加强，促使土地转让市场得到彻底的开放，城市的土地使用权能够由土地的二级市场进行转让，在调控市场机制的基础上，重新配置和组织土地市场机制。其二，加强总量控制，依照有关的规章制度以及标准对划拨用地实行严格的管控，同时也要确保土地资源被得以合理的利用。其三，当前我国的土地供应机制并不完善，必须要逐步的进行完善和创新，土地一级市场的出让行为由政府管控，避免房地产经济波动的出现。其四，强化招标拍卖的规范性。通常而言，土地的转让方式绝大多数都是以招投标或者是拍卖的形式进行，这样一来确实能够充分的体现出市场化的独有特征。
四、结束语
综上所述，房地产行业在推动我国社会发展过程中发挥着重要的作用，同时它也是国民经济的中流砥柱。尽管当前房地产经济波动较大，发展前景不明朗，但保证房地产经济的平稳发展对我国民生大计而言仍有着重要的战略意义。
参考文献：
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