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房地产工程管理与项目成本管理分析张立苹

发表时间：2020/6/11 来源：《基层建设》2019年第35期作者：张立苹

[导读] 摘要：在房地产建设过程中，工程管理受到广泛关注与重视，已经形成了系统化与科学化的工作模式。

        天津禹洲津海地产投资有限公司天津市 300000
        摘要：在房地产建设过程中，工程管理受到广泛关注与重视，已经形成了系统化与科学化的工作模式。在合理分析与控制的情况下，提升成本管理工作效率和优化，能确保房地产工程项目获取更多的经济效益。
        关键词：房地产;工程管理;成本管理;对策
        1、房地产工程项目管理的基本内容
        1.1施工合同管理
        合同管理是采用审查、监督、控制等行为，针对合同订立、履行、变更、解除、转让、终止过程实行管理的总称，也是房地产项目实施的前提。合同管理是针对项目质量、进度、成本实行有效控制的重要手段，既能够优化资源配置、获得预期收益，同时也能够防范法律及商业风险，具有实现成本管理、实施流程管理、法律风险审查把关、合同履行监控、收集重要工程信息、总结经验借鉴等优势作用。
        1.2工程质量管理
        工程质量管理指由建设单位基于国家级地方工程规范与标准，针对施工方、监理方、项目部内业系统实行工程基本质量控制。工程验收管理是现场质量管控的核心环节，要求房地产企业坚持技术方案与工程样板先行，加强对设备原材料进场、施工关键工序的控制，落实施工现场日常巡视工作，完善设计变更与现场资料管理等内容。
        1.3工程进度管理
        工程进度管理应基于房地产企业经营目标设置工程管理行动计划，结合施工工艺客观需要、企业经营情况、项目融资阶段、资源配置情况等完成《项目施工总进度计划》的编制，交由建设单位、监理单位进行审核，并将其分解为每月进度计划、资源供应计划等，完成进度预警机制的设计。同时，企业需加强与施工方的沟通交流，及时掌握施工方的时间计划安排，倘若涉及到计划变更的问题，需及时针对现场施工计划、资源配置情况进行调整，保障与企业经营进度目标相一致。
        1.4工程成本管理
        工程成本管理的核心为投资控制，在实行工程现场成本管理时需做到按节点支付进度款，并且将重要节点与资源纳入到合同中进行详细说明，保障工程计划落实与项目如期推进；针对设计变更与现场变更问题，需注重建立工程签证管理、合同交底记录等制度，并加强对工程签证的审核，保障实现现场签证的及时有效处理。
        2、房地产工程成本管理的主要问题
        2.1成本管理意识存在误区
        在房地产企业成本管理开展的过程中,由于大多数的财务人员只能够根据合同的支付进度进行付款,导致财务管理与房地产项目的实际情况相脱节,也缺乏对工程安全和工程全过程的成本控制。很多的房地产企业财务管理人员素质水平不高,在记账与算账的过程中没有能够根据实际的成本进行分析,导致成本管理与项目实际相脱节,造成成本管理无法发挥应有的作用。
        2.2成本管理体系不完善
        由于目前房地产企业成本管理体系存在许多方面的问题,导致成本管理体系发展不够成熟,例如缺乏现代化的管理理念和管理机制。大多数的房地产企业在成本管理开展的过程中,由于缺乏系统的科学的操作流程和操作规范,导致无法对工程的实际发展进行预测,这样就使得房地产工程项目在前期建设阶段存在许多问题,造成事后处理的问题过多,严重影响了施工工期和施工质量。在房地产企业成本管理开展的过程中,由于没有以成本管理作为核心导致成本管理过于混乱,也很难发挥出成本管理的具体优势。

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        3、房地产工程管理与项目成本管理措施
        3.1 设计阶段
        首先，需要设计技术更加专业，选取合适的团队来提供高质量的设计工作。此外，房地产企业相关部门还需要积极与设计工作人员展开有效的沟通，掌握实时的设计进度，对于存在的问题要积极交流形成有效的解决。同时，也可以就企业的设计需求与相关设计工作人员进行有效的沟通，达成良好的共识，形成有效的解决方案。而設计企业也需要整个设计阶段严格依照国家相关标准以及相关规范来开展相应的设计工作，确保工程设计方案的质量，对设计图纸进行多重审核，确保保障力度。房地产企业则需要以身作则，避免设计图纸的随意性更改，杜绝工程隐患，严格遵照国家相关部门和法律的要求来开展工作。
        3.2 招投标阶段
        房地产工程的项目招标阶段，需要并存公正、公开、公平以及诚信的基本原则，更需要严格依照我国法律来开展相应的工作。相关工作人员则需要对相应的招标信息数据进行整理，认真核实，对有价值的信息进行深入分析和挖掘，确保招投标工作按质按量完成的基础上保障房地产企业的根本利益最大化。除此之外，对于施工合同的签订和管理工作也需要引起高度的重视，才能有效的保障实际建设质量以及建设进度，提升费用控制有效性。具体工作的开展需要分为三个阶段：首先需要确切了解投标单位的资质，相应的资质证书，实际工作能力、履历以及经验，根据工程的实际需要择优选取;然后，开展科学的定标工作，形成以工程量清单为判定的合理依据和标准，防止违规操作的产生;最后，对于合同的内容、标准以及其他注意事项需要严格按照标准和方案来施行，同时也要求定标单位严格按照合同开展，避免不必要的经济纠纷，对工程项目成本进行有效管理。
        3.3 施工阶段
        第一，在此环节，需提高技术管理重视程度。对施工企业加强培训，从而真正地认识到施工与技术管控的重要性，同时通过制定科学有效的施工管理策略以及选用合理的技术手段完成相关作业，提高施工效率，合理控制成本。
        第二，房地产施工全过程中，应加强施工现场质量控制以及安全把控，并且贯穿于工程项目管理的全过程当中，为了更好的保证工程施工质量与安全，需加强监督力度，制定科学的监督系统，有效的发挥其监督职能，对于施工中存在的问题应及时发现并给予有效的纠正，保证工程的顺利完成，更好的实现成本管理目标。
        第三，房地产施工材料占据着极为重要的地位，因此，需重视材料质量把控。在此过程中，需把控采购环节，严格的把控材料质量，加强材料检测，只有符合标准的材料方可投入到施工当中。同时，房地产管理部门需重视材料信息的判定，选择质高价廉的供货商，并达到长期合作。除此之外，需科学的存储材料与设备，严谨随意堆放的状况发生。
        第四，房地产项目的综合效益会受到施工进度的影响。在工程建设的过程中需要采取精细化管理的方式，科学合理的安排施工的进度。在工程建设之前需要根据工程设计的方案和施工的现场环境，从而确定出施工项目的难点和重点，在施工的过程中需要对施工的重点与难点进行加强管理。对施工人员、施工材料和施工设备进行统筹规划，确保施工材料的稳定供给和施工设备的安全使用，保障施工质量与进度，确保项目建设的经济效益。
        3.4 竣工结算阶段
        不仅是要对施工阶段的每一个环节进行合理的控制管理，竣工结算作为房地产工程建设的重要一环也不能够忽视成本管理工作。在房地产工程进行竣工结算的过程中，必须要对各种竣工结算资料进行收集整理，对各项支出进行计算。在进行核对合同的过程中，必须要对验收记录进行检查，尤其是一些较为隐蔽的工程项目，要现场验收、现场签字，如果是一些经过第三方监管的项目，还要得到监理工程师的确认。根据工程量清单，对施工过程中出现的人工、材料、机械等信息进行准确的换算，其余的内容必须要按照实际的合同内容，计算相应的费用。
        参考文献：
        [1]李子亮.建筑工程管理在房地产项目建设中的应用[J].绿色环保建材，2019（2）：207+210.
        [2]吴接林.探讨房地产工程项目管理及监理存在问题与对策[J].四川建材，2019（2）：207+209.
        [3]王小军.房地产施工管理与技术手段的研究[J].居业，2019（1）：81.