桃源县房地产测量事务所 415700
摘要：近年来随着房地产开发和投资逐渐上升，带动了与之相关行业的快速发展。房屋建筑面积数据的准确性将直接影响房产投资者、所有者、政府的切身利益，因此在进行房产面积测绘时必须要确保测绘成果的准确性。但实际工作中房产测绘成果的控制受到的影响因素较多，容易出现数据偏差，导致房产各方的利益受损。本文针对房产测绘的实际情况，对其成果质量检查进行探讨。
关键词：房产面积测绘；成果；质量检查
房屋测绘是政府、投资商、产权所有者及其他相关部门非常关注的技术工作，其形成的成果数据是房屋销售、房屋交易、房屋登记、房屋拆迁、物业管理、税费征收的重要依据。其成果的准确度不仅影响到房产所有者与房产投资商双方利益，还直接影响到投资商的定价方略及政府的相关税费，且很多房屋的纠纷也与房屋测绘的调查、面积计算有关联。因此，加强对房产面积测绘成果质量检查，抓好房产面积测绘质量，确保其数据的准确性是维护房产权利人合法利益的保障。
1.房产面积测绘概述
1.1房产测绘的作用
房产测绘是房地产行业中的一项重要工作，所谓房产测绘就是采用测绘技术，依据国家技术标准和相关规定对房屋的权属、位置、质量和利用状况等进行调查、测绘、计算及编制房产测绘成果的工作。其形成的房产测绘成果，不仅能为房产管理、城镇规划、建设以及评估、征税、伸裁等工作提供基础图表资料和相关信息，还能为房屋登记提供主客体信息，同时还能为房地产开发提供房屋的销售面积，方便房地产开发制定有效的销售方案，它在保障房屋登记的质量、提高房地产管理政务效能、规范市场管理，处理房产纠纷、保护产权人合法权益方面发挥着重要作用。
1.2房产面积测绘现状
房产测绘的基本内容包括：房产平面控制测量、房屋及其用地调查、房产要素测量、房产图绘制、房产面积则算、变更测量、成果资料检查与验收等。房产测绘目前处于持续发展的阶段，通常能够适应社会发现的要求，但仍然存在的较多问题不可忽视。首先是国家制定的相关法规不健全，目前国家对房产测绘的法规为：国家标准《房产测量规范》GB/T17986-2000、建设部《关于房屋登记有关问题的通知》及各省地方性的建筑建筑面积计算规则。虽然这些法律、规范为规范、培育房地产测绘市场、维护商品房买卖双方合法权益起到了一定的指导作用，但由于法规对事物形态解释比较模糊，再加上房地产市场不断发展，房地产开发企业推陈出新，开创出了一批批千变万化的建筑式样，造成新问题成出不穷，且无法可依、无据可查。其次各地区、各从业人员对规范的理解不统一，同时，实际测绘中测绘人员对测绘制度的执行力较差。主要是测绘人员在工作过程中的重视度不足，测绘过程中作业不规范、甚至疏漏，对法规理解不透彻，导致测绘结果准确性下降，并最终影响房产行业的发展，导致其不能满足市场经济发展的要求。最后，测绘工作的基础较差，导致测绘结果受到影响。其主要原因是房产设计图纸和测绘相关资料的质量较差，测绘人员在测绘时根据图纸和相关资料进行测绘时将直接导致测绘结果受到影响。
2.房产面积测绘质量控制措施
2.1提高搜集的测绘资料质量
进行房产面积测绘委托时，委托人与测绘公司除应当签订测绘委托书或测绘委托合同外，还应当向测绘公司提供与测绘项目相关的共有建筑面积分摊方案申请表、房屋所有权四至墙界申报表、房屋建设工程规划许可证、审批单、建设工程竣工验收合格证、备案表、施工图、用地资料证明、门牌号等资料。其中施工图和规划许可证是测绘工作的基础，测绘人员在开展工作时通常会严格按照设计图纸和配套的规划资料完成测绘，并且会以此确定最终的测绘结果。但实际工作中委托人提供的施工图是委托人委托具有相应资格的设计公司出具的，而设计公司因各自的设计理念、掌握的设计技能、对委托项目的理解不完全，往往图纸质量相对较差，或与规划核定的技术指标不配套，测绘人员在以此为基础进行面积测量时对房屋调查不完全，数据采集不精准，用途定性不准确，导致最终的结果出现明显的偏差。因此，在进行房产面积测绘时，需要对施工图纸及相关测绘资料的质量进行严格审核。测绘人员应要求建筑施工单位提供审核完成的施工图纸及相关资料，禁止相关人员在测绘过程中对其进行更改。实际测绘中需要图纸和相关资料进行调整时，需要按要求经过严格审批程序并及时公告，并让测绘人员以最终的图纸和资料作为基础完成测绘工作，以此确保测绘结果的质量。另外，在进行测绘的过程中，测绘人员还要做好对图纸的保护，避免图纸因各种原因出现缺损或污渍，影响其完整性及清晰度，从而确保测绘工作能顺利完成。
2.2完善测绘管理制度
房产测绘是一项集技术性和政策性的工作，测绘制度不健全，测绘作业过程的管理就不会落实，测绘成果的质量将无法得到保障。
因此，测绘单位应根据实际情况制定相应完美的测绘生产管理制度、测绘成果质量保证制度、仪器设备管理制度、档案管理保密制度、员工教育、奖惩制度等。并考虑市场的实际情况，结合本单位实际情况，制定相应的管理制度，确保测绘成果符合测绘市场发展的需求，同时明确测绘工作的流程，达到以制度管人，以制度保质量的效果。让测绘单位在测绘工作管理时更好地发挥作用。
2.3明确测绘工作职责
房产面积测绘，具有较高的系统性，现实中，一个测绘项目需要经过外业房产要素调查、数据采集，内业数据整理、成图，面积计算，成果质量检查、成果验收等必要程序，测绘人员在进行测绘生产时对细节部位必须引起足够的重视，以此确保测绘结果的准确性。实际测绘工作中，测绘人员首先应熟悉拟进行的测绘项目资料，检查测绘仪器是否处于正常使用状况，针对测绘项目的特点制定有效的测绘项目设计书，拟采用的测绘方法。在进行房产调查时，需对房屋的坐落、产权人、产别、层数、所在层次、建筑结构、建成年代、房屋用途、墙体归属、产权来源、产权纠纷和他项权利基本情况逐项调查，并绘制房屋权界线示意图。在进行内业成图、面积计算时，应校对外业采集的数据，保证数据符合逻辑，区分计半、半全面积区域，划分功能区、分摊区，并保证测绘结果独立测算两次。在进行成果检查时，应严格坚持两级检查一级验收制度，对房产调查要素、采集数据、墙体归属、阳台关联、功能区划分、共有面积界定等进行自查、互检、一级检查、二级检查。以上每个环节都必需测绘人员签字确认，但在实际工作中测绘人员对其细节的重视度并不高，业务操作不规范，程序不到位，这在很大程度上导致最终的测绘结果出现偏差，甚至错误，影响测绘结果的适用性、公正性。因此，测绘管理部门及测绘单位需要对测绘工作的职责进行明确，尤其要强调各程序、阶段问题的处理，划分责任，确保测绘工作顺利完成，避免因较多细节处理不当而导致数据出现较大偏差。同时，进行房产面积测绘时应禁止单独作业，同时实行回避制度，测绘单位应根据行业要求实行测绘成果备案、项目汇交，建立测绘信息共享平台，将最终数据后将其展示于共享平台，并对其进行综合评估，确保测绘成果的正确性。
2.4提升测绘人员的专业水平
测绘工作在很大程度上会受到测绘人员的主观因素影响，其中不仅包括其工作态度，还包括其专业水平。因此，测绘单位还要不断提升测绘人员的专业水平，确保其能准确完成相关测量工作，确保测绘结果的质量。实际工作中，测绘行业、测绘单位应对测绘人员进行定期培训，针对以往测绘工作中出现的问题进行相关知识的讲解，以此帮助测绘人员提升专业技术。同时，测绘单位鼓励测绘人员自主学习，定期进行测绘技术相关考核，对于考核成绩优秀者进行奖励，较差者应要求其进行督促学习，并在规定时间内再次进行考核，直至考核通过后才能允许其参与到测绘工作。另外，测绘行业主管部门应不定期的开展测绘技能比武，引导测绘各单位之间对平时的作业经验相互借鉴、交流心德，共同促进行业测绘人员技能水平。最后测绘单位还要不断引进测绘专业人才，让引进的人才在工作中带动其他测绘人员专业水平的提升。
2.5强化测绘过程管理
对于测绘工作，其结果的影响因素较多，一些测绘人员能在测绘过程中有效消除相关因素的影响，但还有的测绘人员则可能无法消除相关影响因素。因此，在对房产面积测绘质量进行控制时，还要加强对测绘过程的管理。实际工作中可在测绘人员测绘时应明确生产责任人、安排专门或兼职人监督人员，督促测绘人员的在工作时按规范作业、按流程办事，在确保流程正确的情况下对可能影响测绘结果的细节及时对其进行引导和纠正，以此防止测绘结果质量受到影响。
3.结语
房产面积测绘成果的准确性对开发商和千家万户的购买者以及政府均十分重要，它直接关系到房屋买卖双方的经济利益，政府税收的公平性，因而房产面积测绘工作受到的关注度不断上升，测绘行业主管部门、测绘单位需要从多方面采取有效措施，确保房产测绘成果的科学性、权威性、规范性和权威性，还要提高测绘人员的技术水平能力，建立高水平的测绘队伍，从多方面对房产面积测绘进行有效地质量控制，以此确保测绘成果的公正性和准确性。
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